樓市反彈正呈現強弩之末的態勢。

多家房企和機構調研數據顯示，雖然3、4月份大型房企多數推出促銷措施，但4月銷售增長環比3月仍然下滑，五一期間各地的房交會冷清，絕大多數房企的負債率、存貨仍然高企，重點城市庫存壓力并未減小，樓市面臨進一步的降價壓力。

市場反應表明，價格仍然是目前樓市主力購房者最為關注的因素。

剛需入市消化將盡

大型房企的銷售數據暗藏玄機。

數據顯示，4月萬科銷售金額為74.4億元，同比下滑5.8%，環比則下滑35.4%。保利地產4月實現銷售金額91.48億元，環比下跌6%；富力4月實現銷售額28.95億元，環比微跌4%；首創置業、禹洲地產等房企4月業績也出現下滑。

這與易居監控的20多個城市的樓市表現一致。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，3月份樓市反彈力度過大，主要是首次置業剛需入市所致，但首次置業剛需的數量有限，在限購的大背景下，4月樓市后勁不足。

根據鏈家地產(微博)市場研究部統計，4月份包括北京、上海、廣州、深圳、沈陽、杭州、南京、武漢、成都、重慶全國十大重點城市新房成交量(包含保障房)為76643套，環比下降14.5%，同比上漲20.9%。中原地產華北區總經理李文杰認為，同比上漲的原因在于，嚴厲調控從去年2月中下旬開始執行，對房企影響明顯，因此去年4月份成交量基數較低。

鏈家地產市場研究部陳雪認為，4月新房成交量環比回落，主要是由于積壓的剛需在3月集中釋放后，后市增長乏力。對成交最為關鍵的價格并未出現明顯回落，回暖動力不足。

被寄予厚望的五一期間各地房展會，也未帶來明顯的利好。據深圳中原市場研究部的觀點，上周正值深圳春交會期間，多數開發商加大促銷力度，但市場反應平淡。大多數人認為價格還未降到底部，繼續選擇觀望。

逆市漲價的窘境

3、4月市場明顯回暖之時，部分項目出現漲價。據北京中原市場研究部統計數據，4月份，北京銷售量超過30套的項目合計有50個，其中均價環比出現下調的項目達25個，成交均價上漲超過5%的有9個項目。

漲價在二手房市場更為明顯。本報記者長期跟蹤監測的北京通州區域新華聯家園、靚景明居、朝陽遠洋一方、沿海賽洛城等二手房價格發現，底部出現在去年底今年初，4月份開始提價，不少房源總價漲了十萬元左右。在深圳，標桿二手樓盤如萬科四季花城、佳兆業可園，近期的掛牌價提升了10%左右。

但北京、深圳的中介機構人士對記者表示，二手房業主提價往往有價無市。北京中原地產市場總監張大偉表示，降價項目已經換來成交量，再降價的可能性不大，但3-4月，北京的昌平、大興、房山都出現了跟進降價的項目。市場均價存在繼續降價的空間，之前未降價項目可能會迎來一次補跌過程。如果大幅提價，必然帶來銷售的困難。

21世紀不動產分析師蔡利麗認為，3月份二手房合適的剛需房源消化迅速，部分業主趁機提價，致使4月北京二手房成交均價環比上漲1.5%，直接的結果就是成交環比回落。4月北京新房和二手房成交未能保持環比增長的結果說明，逆市漲價是阻礙成交的直接和主要原因。5月的成交情況也將由價格主導。

庫存壓力下再降價

深圳中原有關人士認為，未來隨著市場供應的增加，成交將會隨之有所增加，價格將繼續緩和下調。

首要原因是市場庫存量積壓嚴重。截至2012年3月底，中原地產監測到的標桿房企在47個城市的在售項目的庫存量約為2462萬平方米，與上月基本持平。而大部分城市在建的住宅面積均創新高，比如北京、上海都超過6000萬平方米以上。

大多數標桿房企的庫存量與上月變化不大。相對于2011年6月底，標桿房企的庫存量增加55%，庫存壓力仍較大。廣州、沈陽、杭州、武漢、上海、佛山等地的庫存量較為集中。

另一方面，房企的資金鏈仍然緊繃。東方證券分析師楊國華的測算顯示，非龍頭企業長期償債能力惡化，資產流動性為歷史最差水平。扣除招保萬金后的非龍頭房企2011年及2012年一季報凈負債率分別為74.2%和79.9%，均創歷史新高。

而即使是財務策略謹慎的龍頭房企，凈負債率也有所上升，招保萬金的2011年凈負債率為52.6%，2012年一季報則上升至55.2%。

此外，反映短期償債能力的現金覆蓋率指標在2012年一季度出現分化，龍頭企業回升，但扣除招保萬金后的2012年一季報覆蓋率為72%，較2011年報下降了5個百分點，和2008年最差水平持平。

上述機構和人士均認為，在當前限購未實質性放松的市場條件下，投資投機需求仍被擠壓，房企仍然面臨進一步的降價壓力，以吸引剛需繼續入市。