以“限價”為主要手段的土地調控，正在逐漸失去效果。昨日，備受關注的“北京農展館北路8號地”以21億元配建27.8萬平方米醫院面積的代價競出，樓面單價達到7.3萬元/平方米，成為北京乃至全國的新樓面價“地王”。“限地價、競配建”的制度設計被認為是催生“地王”的重要原因。

與此同時，北京首宗“限房價、競地價”地塊也在昨日成交，由于競爭激烈，樓面價達到1.62萬元/平方米，房企的利潤空間極其有限。業內人士認為，此種方式雖可有效控制商品房價格，但會影響到房企拿地的積極性，易于留下質量隱患。

限地價競配建催生地王

4日下午，重新入市的“北京農展館北路8號地”進入現場拍賣程序。據了解，現場共有8家企業參與競拍，其中不乏住總、合景泰富、融創、中海等知名房企。雖然競拍企業數量不及此前的孫河地塊，但由于土地位置極佳，仍然吸引了不少房企前來觀摩。

根據北京市土地整理儲備中心的信息，該地塊位于北京東三環東側，毗鄰農展館，土地的規劃建筑面積僅為5.9萬平方米。在現場競拍之前，該地塊已經收到8次報價，將土地價格從底價18億元抬升至18.7億元。

值得一提的是，該地塊曾在去年11月27日掛牌入市，成為“準地王”的候選，但同年12月19日因故暫停。直到今年的8月2日才重新入市，土地底價則從此前的20億降到18億元。

現場的競拍頗為激烈，不到10分鐘，各方的報價就已達到21億元的價格上限，轉而進入（異地）配建醫院的競拍階段。經過60輪的競拍，融創以總價21億元，配建27.8萬平方米醫院的代價，成為農展館地塊新主人。

由于設置了最高限價，該地塊的溢價率被控制在16.7%的水平。但因為配建規模過大，商品房用地部分的成本達到7.3萬元/平方米，成為全國最新的單價“地王”。這一價格比此前的孫河“地王”高出2萬元/平方米。

北京中原地產市場研究部總監張大偉表示，如果按照7.3萬元的樓面價計算，疊加建安、管理、稅費、資金等成本，再剔除其中不可銷售部分，該項目的入市成本價將達到12萬以上，將全面超過北京所有的在售物業。

“地王”的誕生再次引發外界對北京土地出讓“限地價、競配建面積”制度的質疑。據悉，與此前的夏家胡同“地王”類似，由于土地的最高總價設定過低，使得地塊的單價高企。與此同時，大量的配建任務也將土地成本擠壓到商品房地塊上，進一步催生了“地王”。

華遠地產董事長任志強（微博）就曾對配建制度提出過批評，按照他的觀點，配建制度已經成為高價地的推手。梳理今年以來北京的幾宗“地王”，無一不承擔了大量的配建任務，這同時也擠壓了商品房用地的實際供應規模。

限房價競地價暗存隱憂

除新晉“地王”之外，當日北京另一宗土地的交易也頗為令人關注。作為今年首宗“限房價、競地價”土地，“朝陽區豆各莊鄉B地塊”也以“高價”競出。

據悉，該地塊的性質是以居住用途為主的綜合地塊，建筑控制規模達到294605平方米，為近期少有的大體量地塊。按照“限房價”的有關規定，該地塊在配建51500平方米的公租房之外，剩余居住用途的商品住房銷售限價為22000元/平方米，套型建筑面積全部為90平方米以內，單套商品住房總價控制在200萬元以內。

經過43輪競拍，恒大最終以40.4億元的價格斬獲該幅土地，溢價率達到64.9%，樓面價達到1.62萬元/平方米。有業內人士指出，與2.2萬元/平方米的銷售限價相比，該項目的利潤空間極其有限。

按照北京市國土局的說法，未來北京將加大普通商品住宅用地供應，特別是“自住型、改善型普通商品住房”用地供應。其中，類似上述“限房價、競地價”的地塊所占的比例將逐漸提升。

但有業內人士表示：“從某種意義上說，限價就相當于限制房地產項目的利潤率，當土地競爭激烈時，為保證項目利潤率，開發商便容易犧牲房屋質量。”該人士指出，此前各地的保障房項目不斷爆出質量問題，已經體現出上述邏輯。

值得注意的是，由于項目利潤受到限制，房企拿地的積極性也受到影響。現場的一位房企代表向中國證券報記者表示，如果持續推出類似的地塊，其受關注程度很容易下降。他表示，該企業有一個項目毗鄰該地塊，可以分攤新項目的成本，所以才來參與。

多數機構的研報認為，當前北京土地市場供需失衡態勢嚴峻，使土地容易在各方爭搶下競出高價。但以“限”為主的出讓方式并不能真正控制土地成本，只有增加供應才能逐漸平抑地價，并進而起到穩定房價的效果。