周邊項目降價潮來襲定價尷尬盈利縮水

高端樓盤價格近期大幅松動，上海樓市的降價潮已經從遠郊樓盤蔓延到市區核心地段。曾經的“地王”項目如今無奈調低售價，導致利潤縮水。另一些還未上市的“地王”項目正遭遇周邊樓盤降價沖擊，前景不容樂觀。業內人士表示，2009年至2010年一線城市出現眾多“地王”，而現在正面臨上市定價的尷尬困局。在樓市調控政策延續的背景下，這些“地王”項目很可能出現盈利大幅縮水的情況。

降價潮擴至核心地段

上海楊浦區的新江灣城是高端樓盤云集的區域，其中4月21日開盤的“華潤新江灣九里”，銷售價格由之前的4.3萬元/平方米左右，直降至3.4萬元/平方米左右，降幅逾20%，引發市場關注。

“銷售價格是在接近開盤時突然決定的，我們也覺得十分意外。”華潤新江灣九里的銷售人員表示。此前該樓盤在進行認籌等開盤前期準備工作時，對外報價一直是4萬元至4.3萬元/平方米，而開盤當天卻意外推出多重優惠。

同屬于新江灣城的高端樓盤“三湘未來海岸”4月初率先低價開盤，推出60套精裝修兩居、三居住宅房源，均價約3.3萬元/平方米，單價最低的為2.9萬元/平方米，開盤一天多時間內訂售40余套。而此前新江灣城區域的住宅單價均在4萬元/平方米以上，大部分項目均價達每平米五、六萬元。

三月以來，上海多個高端樓盤價格出現大跌，去年11月上市的海珀旭輝曾打8折優惠，今年3月又在8折的基礎上再打7.5折，累計降幅達40%。世茂濱江、海珀旭暉、白金灣府邸、佘山瓏原等多個項目也大打優惠牌，部分項目降價幅度已超過四成，盧灣區的華麗家族匯景天地更是在近期出現不足3萬元/平方米的成交價格。

中房信分析師薛建雄表示，一些滬上知名高端樓盤售價與兩年前房價高位時期相比，相當于6折出售，房價大幅下跌的格局已經從去年10月份的遠郊地區蔓延至市區核心地段。

豪宅價格大幅下跌的情況并非僅僅出現在上海地區，廣州、深圳地區的部分豪宅價格也出現跳水。深圳華僑城片區的高端樓盤首地容御，從開盤時的最高價4.2萬元/平方米降至2.7萬元/平方米，水榭山別墅也以20%的降幅推出特價房。

21世紀不動產監測，今年一季度在住宅成交量環比大增的情況下，廣州高端樓盤銷量環比大降53%。廣州星河灣盛薈推出19500元/平方米的特價房，與之前該樓盤24000元/平方米的均價相比，直降近5000元。保利天悅、君華天匯等高端樓盤也采取不同名目的手段進行降價促銷。

地王樓盤定價遭遇尷尬

豪宅市場的降價潮也觸動著曾經高價奪下“地王”的開發商，一些“地王”項目樓盤還未上市就先遭遇定價尷尬局面。

2009年中海地產在上海奪下的長風“地王”項目預計4月底入市銷售，該“地王”項目定名為中海紫御豪庭。雖然銷售價格尚未對外公布，不過有知情人士透露，公寓定價可能在3.5萬至4萬元/平方米，相比中海拿地之初預計的7萬元/平方米的均價折讓近一半。

2009年7月31日，中海地產以70.6億元奪下長風“地王”，成為當時全國總價地王，溢價率高達129%，總建筑面積為31.2637萬平方米，樓板價達22409元/平方米。在拿下該項目時，樓板價格與周邊二手房的價格基本持平。

中國證券報記者發現，時隔三年之后，目前長風板塊在售的新房，如象源麗都的報價在30000元/平方米左右。周邊二手房的價格則普遍在20000—25000元/平方米。而根據2009年中海地產發布的公告顯示，該項目總體投資將達到103億元，由此推算建成樓盤的樓板價將達33000元/平方米。

“如果從公寓當前的定價來看，這個地塊很難賺錢。”這位知情人士表示，如何定價已經成為中海紫御豪庭上市的關鍵，而從中海地產之前在各地的降價行為分析，該樓盤的定價應該不會太高。

在豪宅市場紛紛降價的背景下，“地王”項目放低身份，降價出貨已成為常態。在經歷長達9個月的零銷售記錄后，位于上海市松江區的別墅項目佘山瓏原今年推出6折優惠，折后單價從原來的50000元/平方米降到31000元/平方米左右。而在2010年初，招商地產和萬科以17.16億元聯合拍下該項目所在地塊時，樓板價高達16378元/平方米，成為松江區的單價“地王”。

而中建總公司2009年12月以3.25萬元/平方米的樓板價，總價37.2億元取得的上海新江灣城地塊，為當時國內單價最貴宅地。目前該項目中建大公館開盤半年只賣出7套，如今其單價從開盤時的12萬元/平方米直降到3—6萬元/平方米。該項目內部人士透露，此番降價之后，部分房源已經無錢可賺，項目預期收益大幅縮水。

上海市嘉定區曾經的南翔“地王”項目—新城公館，去年11月開盤即遭遇市場低迷，為回籠資金低價甩賣，均價僅為1.9萬元/平方米。而2009年12月，上海新城萬嘉房地產有限公司以9.53億元拿下嘉定區的該地塊時，樓板價為13199元/平方米，成為當時該片區的最高樓板價，實際項目售價已接近開發商項目成本價。

而一些遲遲不愿意降價的“地王”項目則銷售緩慢，幾乎無人問津。金地集團2010年在上海拿下的項目佘山天境，目前售價在45000元/平方米左右，自去年1月開盤至今，銷售持續低迷。而2009年深圳的總價地王觀瀾橫坑某地塊被金地集團以24.4億元拿下后，開發成高端項目，別墅和洋房的均價分別為3.5萬元/平方米和2.5萬元/平方米，目前銷售并不理想。

價格仍存下降空間

目前豪宅價格的大幅下跌，讓昔日“地王”的命運增添變數。延遲上市、拖延開工甚至轉賣，成為一些“地王”項目的無奈選擇。

鏈家地產對2008年以來北京樓面地價前十位的住宅項目監測，自2011年3月起，已有5個項目入市銷售，而另外2個項目也會在近期入市。保利東郡苑、如緣居南里、保利望京苑、中海九浩苑和遠洋天著景園等5個已入市項目中，住宅的平均銷售價格為36776元/平方米，截至4月中旬，這些項目平均簽約率僅26%。

而北京幾個著名的“地王”項目，如2010年3月北京世博宏業房地產公司以17.6億元的價格拿下的薊門橋“地王”項目，后來無奈轉賣。該項目被保利地產接手后，由于盈利前景存在不確定性，目前仍遲遲未能開工。朝陽區大望京1號地塊，2010年3月被遠洋地產以40.8億元奪得，樓面價超過2.7萬元/平方米，創下當時北京成交地塊單價之最。目前該項目上市日期一再推遲，預計今年五六月份可能上市。

而廣州市場今年將有15塊“地王”項目上市銷售，住宅總供應面積達397萬平方米，相當于廣州去年近一半的新盤成交量。廣州當地部分開發商表示，一些資金充足、項目較少的房企，通常會采取拖延的辦法，熬過目前的樓市困境。從目前來看，廣州“地王”項目直接退地可能性不大，如果有企業因資金問題難以繼續開發，可能通過尋求并購等方式繼續生存。

21世紀不動產上海區域市場中心分析指出，已推出的“地王”級樓盤存在較為明顯的共同點：項目多為大面積戶型房源，因目前樓市受限購令影響，投資投機需求基本被擠出市場，這些“地王”項目的特點則與樓市調控下的主流購房需求相背離。在今年樓市調控政策不變的背景下，為了能搶奪更多的市場份額，豪宅之間的價格戰不可避免，預計未來豪宅價格仍存在下降空間。