一季度銀行貸款增速轉正“杠桿率”回升至一年來高點

繼個人首套房貸放寬至8.5折后，有跡象表明京城開發商的資金壓力正在逐步好轉。北京市統計局、國家統計局北京調查總隊昨日公布北京市房地產市場運行情況顯示，在一季度累計完成房地產開發投資增速由負轉正達到451.7億元的同時，開發商杠桿率攀升至3.96，為一年來最高點。去年全年為3.07；今年前兩個月為3.94。

業內人士分析，相對于個人信貸的放松，杠桿率的提高對于開發商的意義更大，意味著盡管庫存嚴重，但開發商資金困境似乎開始好轉，但這也會給調控的深入進行帶來壓力，在此情況下經歷了連續數月房價指數環比回落之后，能否延續值得商榷。

開發商杠桿率回升明顯

數據顯示，一季度，全市房地產開發項目本年到位資金為926.8億元，比上年同期下降16.1%。其中，金融貸款為297.2億元，同比增長4.1%；自籌資金為234.1億元，同比下降15%；定金及預收款為222.7億元，同比下降34.6%。

一季度開發商杠桿率達到3.96，累計來看，為去年一季度以來的最高點，而去年全年、今年前兩個月的杠桿率分別為3.07、3.94。

開發商不是很“差錢”

一位不愿透露姓名的業內研究人士表示，開發商杠桿率的上升無疑意味著開發商捉襟見肘的資金鏈開始緩和，特別是金融機構開始愿意為其貸款的信號開始釋放。

記者梳理發現，開發商資金來源中的金融貸款從去年下半年以來到今年2月一直為同比負增長，一季度銀行貸款同比增速由負轉正，相比之下，自籌資金和定金及預收款則依然大幅回落。這在一定程度上也說明，開發商的融資渠道開始好轉。

事實上，華遠地產股份有限公司董事長任志強在近日的一次公開演講中也曾公開表示，開發商還“不差錢”，目前市場的開發商日子過得很好，并沒有外界想象中的那么困難。

任志強稱：“說開發商沒錢了，那是因為他開發過度，屬于個例。開發商現金流情況并不比2008年差。”

以價換量步伐或放緩

在這樣的情況下，杠桿率的回升讓業內人士擔憂：資金流不那么緊的開發商再加上融資放開，降價打折、以價換量的步伐是否會放緩。

北京中原地產市場部研究總監張大偉表示，由于限購及二套以上的貸款依然嚴格執行，這使得市場出現量價齊漲的可能性不大，但是再次大幅降價的可能性目前來看也已經很小。剛需購房者如有意愿在年內購房，目前是一個相對比較理想的時機。

不過，北京市房地產協會副秘書長陳志則指出，僅從開發商杠桿率這一項數據并不能得出開發商資金狀況的結論。

“開發商融資增加僅僅延緩了市場預期，但對于房地產企業來說，關鍵還是要看市場的表現，如果市場銷售狀況不好，企業對銀行的還貸能力也將下降，市場長期的不好將會給企業帶來風險。”陳志認為，考察開發商資金情況，除了杠桿率之外，還需要結合企業的資金回籠情況、到期貸款還款能力、金融環境等多方面的綜合因素來判斷。

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在杭州金星、廣東順德和杭州錦繡天地等房企宣告破產的同時，昨日，一份來自渣打銀行的調研報告顯示，其在二三線城市所調查的30家開發商中有6家面臨破產風險。

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