在住宅市場受到調控的背景下，商業地產投資快速升溫，折射出各路資金投資商業地產之熱情難捺。而隨著保險資金進入不動產的開閘，保險公司正成為一股新生力量，快速加入這場暗戰。

7月6日，北京CBD核心區九宗地塊集中招標現場，吸引了20家競標人參與投標。北京房地產商潘石屹在其微博上透露了招標現場的熱烈氣氛，并大曬SOHO為此精心準備的標書。

然而，僅僅兩天之后，潘石屹的心情可謂一落千丈。7月8日競標結果公布，連報三個最高價的潘石屹與CBD地塊失之交臂。出乎意料的是，投標的四家保險系企業全部中標，成為這場混戰的最大贏家。

加速圍獵黃金地塊

這次北京CBD地塊招標現場，共有四家保險系企業現身。他們有的與房企組成聯合體，有的則是幾家保險公司抱團聯手。參與模式雖不同，但皆是滿載而歸。

Z9地塊，安邦人壽和北京濤力投資管理公司組成的聯合體因為是唯一投標方，因此成了不戰而勝的幸運兒；Z10地塊，同屬安邦系的安邦財險與北大方正、中信集團、聯通租賃組成的聯合體中標，擊敗了泰康人壽、萬通地產、中國誠信信用管理公司等組成的聯合體。

不過，泰康人壽并沒有空手而歸。在Z12地塊上，泰康人壽與中信集團、中信房地產、和協海峽擔保組成的聯合體最終中標；壽險業“老大”中國人壽則通過旗下中國人壽資產管理公司、國壽投資控股與萬通地產、萬洋世紀創業投資管理組成的聯合體最終中標Z13地塊。

與以上三家同行所采用的模式所不同，陽光保險此次并沒有“拉攏”任何有此相關經驗的開發商，而是選擇單槍匹馬作戰，僅以陽光保險集團、陽光財險、陽光人壽三家“陽光系”險企組成聯合體，最終戰勝了其他聯合體，拿下了Z2a地塊。

事實上，這并非險資第一次圍獵北京CBD地塊。在去年北京CBD第一輪地塊競標中，共有8家保險公司參與競標，但最終只有安邦財險等組成的聯合體競得Z5地塊，其他則空手而歸。今年可謂打了個翻身仗。

自去年9月保監會發布《保險資金投資不動產暫行辦法》，險資正式吹響進軍不動產領域的號角后，保險公司難耐已久的投資沖動得以釋放。因為不能涉足住宅地產，商業地產便成了保險公司競相爭奪的投資標的。

不僅僅是寸土寸金的北京CBD，在上海、成都、深圳等一線城市黃金商圈，保險資金也表現出儲備項目時不我待的迫切感。中國人壽、中國平安(46.58,-1.36,-2.84%)、中國太保、中國人保、泰康人壽、安邦財險、生命人壽等保險公司紛紛競拍商業地塊或購置商業樓宇。

“自用+租賃”模式為主

業內人士認為，保險公司開始扎堆拿地，一方面是因為去年9月相關政策開閘后，保險資金投資不動產“名正言順”；另一方面，保險公司對國內經濟前景長期看好，而且目前進入時機不錯。

此外，隨著保險公司業務規模的不斷擴大，保費增速加快，資金不斷增多，保險資金運用壓力較為嚴峻，進入收益穩定的商業地產市場，亦是一個不錯的選擇。同時，保險公司員工數量、客戶規模的不斷擴容，也帶來對自身辦公用房的需求。

目前，保險資金多以“自用+租賃”模式涉足商業地產。“之前公司各分支機構的辦公樓都是租別人的，隨著這兩年商業地產的興起，租金成本越來越高。與其花費這么多租金，不如自購辦公樓。”一家保險公司相關負責人感慨地說。

事實上，目前險資投資的自用辦公樓中，很大一部分都遠遠超出了自用規模，大部分都租出去。更有甚者，為了賺取不菲的租金，一些保險公司寧愿讓自己的部分員工租用相對便宜的辦公樓，而把自己買下的黃金地段寫字樓的大部分樓層租出去，以賺取租金差價。

有意思的是，在一些商業地塊競標中，最后中標的保險公司往往不是最高或次高出價者。業內人士認為，此次北京CBD土地出讓就改變了價高者得的方式，對企業的資質提出了更多要求，因此符合CBD產業發展的金融、保險等行業在競標時是被“加分”的。

種種跡象表明，因為保險資金的“參戰”，商業地產的爭奪戰已然升級。那么，能夠流入商業地產的保險資金究竟能有多少？統計數據顯示，2010年我國保險業總資產逾5萬億元。若按照保險資金投資于不動產的賬面余額不高于保險公司上季末總資產的10%來計算，目前可投向商業地產領域的最大資金量為5000億元。

經驗不足急練內功

雖然前景可期，但從目前的狀態來看，保險資金涉足商業地產只能算是小試牛刀。“主要還是管理、開發等經驗不足，需要練好內功。”一家保險公司相關負責人如是坦言。這也就不難理解，為何競標北京CBD地塊等黃金地塊時，資金實力雄厚的保險公司會選擇“拉攏”開發經驗豐富的地產商聯合競標，意在取長補短。

除“拉攏”有經驗的地產商外，保險公司自身也在加緊“練功”。中國平安已成立了專門的不動產投資子公司；中國人保對旗下人保投資控股公司的定位就是不動產投資平臺；中國人壽旗下也有一家國壽地產公司，專門從事房地產開發與經營。

盡管經驗不足，但仍有多家物業咨詢機構預計，隨著保險資金進入不動產的開閘，2011年保險資金將成為地產大宗交易的主要買家。可預見的是，保險資金進入商業地產之后，以寫字樓、商鋪為代表的地產市場將出現更為活躍的交易。

不過，對更看重長期租金收益率的保險公司來說，他們更青睞于金融業、商業化集中的一線城市，而大范圍涉足二線城市商業地產的跡象尚未出現。業內人士認為，大量保險資金的入市將在短期內拉動部分優質商業地產的價格，但考慮到保險公司會選擇長期持有等方式來進行投資，因此商業地產市場未來依然會保持相對平穩的態勢。

來源：上海證券報