●已經(jīng)公布年報的75家房企，總庫存市值達(dá)到了9048億元，超過2009年庫存2倍以上，而全行業(yè)的庫存市值或超過5萬億元

●從傻子也能賺錢的“上半場”，到必須拼價格、拼品質(zhì)、拼結(jié)構(gòu)的“下半場”，年報數(shù)據(jù)客觀地反映出房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷著深度調(diào)整轉(zhuǎn)型

截至4月11日，萬科、恒大、保利、富力、中海五大房企發(fā)布了3月份及一季度業(yè)績。數(shù)據(jù)顯示，五大房企一季度的簽約總金額為820.57億元，與去年第一季度相比，下降10.7%。其中，3月樓市貢獻(xiàn)了一季度整體業(yè)績的43.4%。即便經(jīng)過了3月份的“小陽春”，大型開發(fā)商整體也沒有能夠?qū)崿F(xiàn)業(yè)績的明顯增長，資金壓力大、去庫存難的局面沒有改變。

從傻子也能賺錢的“上半場”，到必須拼價格、拼品質(zhì)、拼結(jié)構(gòu)的“下半場”，上市公司季報和年報數(shù)據(jù)客觀地反映出房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷著深度調(diào)整轉(zhuǎn)型。隨著調(diào)控持續(xù)深入，房地產(chǎn)企業(yè)資金面緊張的情況進(jìn)一步凸顯。龐大的庫存、高額的負(fù)債率、嚴(yán)重分化的業(yè)績水平，再加上宏觀經(jīng)濟(jì)面和政策面的偏負(fù)面因素的綜合影響，房企要先求生而后謀發(fā)展，眼下似乎只有“以價換量”一條出路。

成交量持續(xù)低迷，今年可能出現(xiàn)降價潮

“最嚴(yán)調(diào)控”持續(xù)兩年，房地產(chǎn)上市公司2011年的年報格外引人關(guān)注。截至4月8日，境內(nèi)外上市的150余家國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中，已經(jīng)有75家發(fā)布了年報，另外還有60多家企業(yè)發(fā)布了快報或預(yù)告。

受限購、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，去年主要城市樓市成交量持續(xù)低迷。盡管如此，大部分上市房地產(chǎn)企業(yè)仍然保持了銷售業(yè)績的增長，但增速明顯放緩。年報顯示，實現(xiàn)業(yè)績增長的企業(yè)約八成，而完成全年銷售目標(biāo)的企業(yè)則不到三成。僅華潤置地、融創(chuàng)等不足10家企業(yè)的增速呈現(xiàn)加快趨勢。而SOHO中國、綠城、億城股份、濱江集團(tuán)等企業(yè)甚至出現(xiàn)了負(fù)增長。

從營業(yè)收入看，已發(fā)布年報的房企平均增速約20%，其中一線房企增速大都超過30%。如萬科實現(xiàn)營業(yè)收入717.8億元，同比增長41.6%；保利地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入470.28億元，同比增長31.02%。

蘭德咨詢總裁宋延慶表示，房企營業(yè)收入的增長，一是得益于房價的上漲；二是由于房地產(chǎn)行業(yè)采用預(yù)售方式和交付后才計入結(jié)算收入的法人會計政策，2011年的年報更多的是反映2010年的銷售收入。

盡管銷售業(yè)績?nèi)栽谠鲩L，但大多數(shù)企業(yè)的利潤都出現(xiàn)了不同程度的下降。例如，萊茵置業(yè)2011年凈利潤同比下降60%—70%；陽光股份2011年凈利潤比上年同期下降50%—80%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，企業(yè)之間業(yè)績分化變得更加明顯，房地產(chǎn)業(yè)將逐步告別“暴利時代”。

成交量的持續(xù)低迷，導(dǎo)致上市房企存貨總量大增。據(jù)統(tǒng)計，已經(jīng)公布年報的75家房企，總庫存市值達(dá)到了9048億元，同比上漲幅度達(dá)到了44.3%，比2009年的庫存4183億元更是達(dá)到了2倍以上，而全行業(yè)的庫存市值或已超過5萬億元。

“去庫存化將成為今年絕大多數(shù)房企的主題。”北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，今年3月，各地成交量出現(xiàn)了一定程度的上升，主要得益于部分項目明顯降價后刺激市場回暖。在部分城市，10%的降價項目占據(jù)了90%的簽約，未降價項目銷售量依然冷清。但目前的成交量也只恢復(fù)到2011年的平均水平，如果成交量仍然悲觀，今年仍有可能出現(xiàn)降價潮。

資金鏈進(jìn)一步趨緊，預(yù)計今年資金缺口將達(dá)1.3萬億元

庫存增加的同時，上市房企的資金鏈趨緊、負(fù)債高企，使企業(yè)日子更不好過。蘭德咨詢對49家上市房企年報的研究顯示，25家公司去年貨幣資金縮水。

據(jù)了解，房企的資金來源主要為銀行貸款、外資、自籌資金、定金及預(yù)收款等。過去幾年，銀行貸款占到整個房地產(chǎn)行業(yè)資金來源的19%—21%，而2011年只有15%；房企自籌資金從未超過40%，而去年1—10月開發(fā)商的自籌資金比例已達(dá)到了41.2%。據(jù)央行報告，2011年房地產(chǎn)累計新增貸款1.26萬億元，同比下降38%。

市場人士普遍認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控不動搖的政策背景下，2012年的銀行貸款，特別是商品房開發(fā)貸款可能不會增加很多。今年一季度以來，多家大型房企發(fā)布公告宣布融資，包括碧桂園、招商地產(chǎn)、雅居樂等等。鏈家地產(chǎn)市場研究部馮聯(lián)聯(lián)表示，一季度多家大型房企密集融資，體現(xiàn)出房企在2012年對于資金的需求仍然有較大的規(guī)模。

負(fù)債率普遍上升則進(jìn)一步加劇了資金緊張的狀況。49家企業(yè)中，期末負(fù)債同比減少的只有22家，增加的卻達(dá)到55%。萬科、招商、首開、世茂四家標(biāo)桿房企的總負(fù)債，較上年同比上漲41.8%、43.2%、53.5%和27.4%。

債務(wù)償付的壓力，使房企資金鏈可能進(jìn)一步趨緊。國泰君安證券研究報告稱，相比2008年的行業(yè)調(diào)整，2012年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈風(fēng)險更高、中小開發(fā)商資金壓力更大。報告預(yù)計，房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口將高達(dá)1.3萬億元，與2008年相比，增加了50%。另外，值得高度關(guān)注的是，2010年前后大量發(fā)行的房地產(chǎn)信托也開始進(jìn)入償付高峰期了。從規(guī)模上來說，2012年總到期規(guī)模達(dá)到1758億元，整年兌付規(guī)模較大。

從2011年起，房企資金鏈趨緊就不再是秘密。部分企業(yè)“割肉求生”，還有些企業(yè)干脆“被收購”。統(tǒng)計顯示，2011年樓市規(guī)模股權(quán)變動超過124宗，交易金額471.76億元，同比分別上漲47.6%、185.5%。進(jìn)入2012年，股權(quán)交易再度升溫。在1月份公開市場全國樓市成交規(guī)模(交易額超千萬元)股權(quán)交易達(dá)到了20宗，披露市值達(dá)到了67.8億元，相比2011年同期的9宗31億元的規(guī)模上漲了120%。

房企策略趨理性，結(jié)構(gòu)優(yōu)者得市場

壓力面前，2012年，多數(shù)上市房企調(diào)低了全年銷售目標(biāo)以應(yīng)對債務(wù)償付壓力和房地產(chǎn)銷售現(xiàn)狀，部分企業(yè)也在不同程度地下調(diào)新開工面積指標(biāo)。

“從庫存和資金的情況看，房地產(chǎn)企業(yè)正在經(jīng)歷最困難的日子。”宋延慶說，大量兼做房地產(chǎn)開發(fā)的非主業(yè)上市企業(yè)很有可能會加快“脫房”速度，回歸核心主業(yè)。它們空出的市場空間將由專業(yè)房企填補。專業(yè)房企則將通過降價銷售的方式來回籠資金，再用換回的現(xiàn)金流低價拿地。

事實上，面對相同的政策、市場環(huán)境，房企呈現(xiàn)出不同的發(fā)展態(tài)勢。這不單與企業(yè)對市場形勢的判斷有關(guān)，還與企業(yè)的市場結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)直接有關(guān)。

年報中實現(xiàn)正增長的房企，大多具有市場均衡布局和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相對合理的優(yōu)勢。以綠地為例，2011年，綠地集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入同比增長50%。董事長張玉良表示，調(diào)結(jié)構(gòu)是綠地發(fā)展的內(nèi)生動力。一是調(diào)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，做強做大以能源、金融為核心的綜合產(chǎn)業(yè)；二是調(diào)整房地產(chǎn)項目布局結(jié)構(gòu)，目前房地產(chǎn)開發(fā)項目大多數(shù)集中在二三線城市；三是調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，在武漢、鄭州等城市推出了多個超高層綜合體，適應(yīng)了二三線城市提升城市等級的需求。

值得關(guān)注的是，央企背景的地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績增速明顯快于其他企業(yè)，因為地產(chǎn)央企具有相當(dāng)?shù)馁Y源優(yōu)勢和戰(zhàn)略優(yōu)勢，同時在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整方面明顯優(yōu)于其他企業(yè)。

宋延慶認(rèn)為，未來房地產(chǎn)企業(yè)要想在“下半場”競爭中實現(xiàn)健康、快速發(fā)展，結(jié)構(gòu)必須合理。企業(yè)處理好不同等級城市的市場結(jié)構(gòu)、不同產(chǎn)品檔次的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、長短線項目的周期結(jié)構(gòu)等問題，實現(xiàn)追求利潤率項目和現(xiàn)金流項目的總體平衡，才能保證持續(xù)穩(wěn)健的增長。