隨著中國政府堅持對房地產市場進行政策調控和大規模建設保障性住房，中國樓市逐步開始回歸理性。面對房地產行業“暴利時代”的終結，房產企業開始分化，小型企業逐步退出，大中型企業則著眼于提升房產品質、質量和服務水平，以期度過樓市“寒冬”。

　　22日在青島舉行的2012城市觀點論壇上，中國房地產業協會代表、房地產行業專家和房地產企業代表對“新政”下中國房地產行業發展趨勢作出了上述分析。

　　中國房地產業協會副會長朱中一說：“國家對房地產市場調控政策堅定不動搖，調控方向明確，那就是要抑制投機和投資性需求，這在長遠有利于經濟社會的發展。另外，大量保障性住房能促使樓市向健康方向發展。在當前情況下，房地產行業的‘暴利時代’已經結束。”

　　中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮表示，中國房地產市場正在走向常態化。在超低利率和寬松貨幣政策下，房地產企業享受較輕債務和財務成本壓力的時代已經終結。

　　此外，陳淮表示，房地產市場依靠恐慌性、過度占有資源的需求，即“為賣而買”的時代結束了；房地產行業無風險投資、無風險運營和拿地就賺錢的時代結束了；房價不斷上漲和房地產行業的“高燒期”結束了。

　　根據國家統計局公布的數據，今年1月，全國70個大中城市房價環比全線停漲。2月份，70個大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)與上月相比，價格下降的城市有45個，持平的城市有21個，上漲的城市有4個。

　　從事房地產投資理財服務的高和投資董事長蘇鑫說，除房地產調控政策導致行業規則的改變外，保障性住房使房地產市場進入了雙軌制。“原來房地產企業面臨的是一個22人參與的足球場，現在變成了只能容納10個人參加的籃球場。以前我們熟悉的房地產市場沒有了，房地產將進入震蕩加劇時代”。

　　逐步回歸理性的中國樓市讓開發商感受到了“寒意”，房地產企業開始分化。“品牌企業走復合地產之路，因為原有的商品房不再受到地方政府支持，拿不到地。要得到政府支持，房地產企業就要提供稅收。因此走復合地產之路，例如建設商業、旅游和養老地產等是他們的發展趨勢。”蘇鑫說。

　　據與會專家介紹，中型房地產企業開始走專業化道路，專注于提升自身產品品質，例如質量、物業服務水平等；占房地產市場絕大多數的小型企業，尤其是2008年以后才進入這個行業的、沒有積累的企業則逐步退出，轉作專業投資人。

　　今年年初，一些涉足房地產較晚的企業紛紛轉而向礦業等領域投資。此外，一些非房地產主業的公司也紛紛退出房地產行業。

　　據中原集團研究中心統計，非房地產主業企業剝離房地產業務加速推進了房企并購浪潮。2011年1月至12月上旬，這類企業房地產產權交易達238宗，總金額超過400億元。

　　陳淮表示，雖然房價不斷上漲的時代已經終結，但中國對住宅的剛性需求依然很大。現在中國城市化率為51.27%，中國城市化進程還將有近20年的時間，中國房地產就還有20年的輝煌期。

　　朱中一認為，繼續留在房地產行業的企業應跳出行業看行業，不能以前兩年房地產快速發展的暴利時代作為評判標準來抱怨，而應主動適應規則，做好房地產區域地位和產品定位來提升競爭力；以合理價格銷售，盡快回籠資金，謀求新的發展。

　　青島海爾地產集團有限公司董事長兼首席執行官盧鏗表示，在樓市進入“寒冬”后，很多開發商都放棄了創新。其實，這個時候更應該注重創新，從產品的思想、理念、主題和模式等方面創新，提升企業競爭力和轉型升級，也許是“寒冬”中的“冬泳之道”。

　　“我們還注重從產業的服務和管理提升產品品質。現在不是拿到地、蓋好房子就賺錢，更應該從后續的人性化服務和運營管理上下功夫，提升企業的競爭力。”盧鏗說。