2012年的信托公司似乎顯得有些迷茫，繼銀信合作和房地產(chǎn)信托兩大業(yè)務領(lǐng)域被嚴格控制之后，信托公司在探索和挖掘高利潤來源的道路上，一直未有停歇。

在房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)深化的背景之下，行業(yè)的兼并重組將不可避免地到來。那些“先知先覺”的信托公司，已然開始厲兵秣馬，準備在房地產(chǎn)并購中分得一杯羹。

地產(chǎn)業(yè)洗牌中的機遇

“雖然還沒有開始做房地產(chǎn)并購業(yè)務，但一直在準備，包括項目的儲備、人才的招攬以及相關(guān)知識的學習等。”一位信托公司人士告訴《第一財經(jīng)日報》記者。

上述人士提到的房地產(chǎn)并購，目前并沒有大規(guī)模出現(xiàn)，但是基于目前房地產(chǎn)市場的形勢以及調(diào)控政策堅定不移的趨勢，在將要出現(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)整合中，信托公司若想“搶灘登陸”，提前做好“功課”就顯得十分必要。

從政策面來看，今年的樓市調(diào)控將繼續(xù)從嚴。3月5日，國務院總理溫家寶在2012年政府工作報告中指出，“繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程建設。嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，進一步鞏固調(diào)控成果，促進房價合理回歸。”

實際上，業(yè)內(nèi)人士對于中央在樓市上的態(tài)度早有預期。去年12月，中坤集團董事長黃怒波在接受本報記者采訪時表示，中央表現(xiàn)出堅定的決心，調(diào)控將延續(xù)高壓，樓市將進入漫長的冬天，“政府已有的調(diào)控成果并不會輕易放棄，開發(fā)商要做好心理準備，明年房價和去年、前年相比，會下降30%左右。”

“房地產(chǎn)資金鏈十幾年來從未如此緊張過，”黃怒波預計，2012年將出現(xiàn)行業(yè)洗牌，“中小開發(fā)商肯定要退出去的，大企業(yè)也會死掉一些。”

大規(guī)模的并購機遇雖然并沒有到來，但從去年的情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)并購已經(jīng)在引領(lǐng)并購的浪潮，而這一趨勢極有可能將得以延續(xù)。

清科研究中心提供給本報記者的數(shù)據(jù)顯示，在2011年，能源及礦產(chǎn)、房地產(chǎn)、機械制造、生物技術(shù)/醫(yī)療健康等行業(yè)并購引領(lǐng)并購浪潮。房地產(chǎn)行業(yè)居并購市場第二。2011年房地產(chǎn)行業(yè)完成的并購交易數(shù)量為113起，占并購總量的9.8%；并購交易金額達到54.49億美元，占并購總額的8.1%。

三方參與并購

對于信托公司參與房地產(chǎn)并購，全國房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟秘書長閆宗成告訴本報記者，主要涉及三個主體，收購方、被收購方和信托公司，“房地產(chǎn)行業(yè)兼并重組，肯定需要各種金融工具和金融產(chǎn)品的支持，信托具有極強的靈活性，能夠以發(fā)行信托計劃、與房地產(chǎn)私募基金合作等方式參與并購。”

從項目供應角度來看，調(diào)控政策使得房地產(chǎn)市場低迷，開發(fā)商轉(zhuǎn)讓股權(quán)在市場上時有出現(xiàn)。北京金融資產(chǎn)交易所網(wǎng)站顯示，海南金萃房地產(chǎn)開發(fā)有限公司35%股權(quán)在該所掛牌轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方為持有海南金萃50%股權(quán)的海南建信投資管理股份有限公司。在2010年，海南金萃主營業(yè)務收入為0，利潤總額為-115.67萬元，凈利潤為-120.65萬元。

一些上市公司在近期也紛紛剝離地產(chǎn)業(yè)務。近日，中恒集團宣布，以5.46億元轉(zhuǎn)讓旗下房地產(chǎn)業(yè)務，武漢控股將現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)務置出，銅峰電子擬出售持有的銅陵中泰地產(chǎn)有限公司全部股權(quán)。另外，國資委要求央企突出主業(yè)，包括東方航空在內(nèi)的央企也著手轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)資產(chǎn)。

從項目的需求方來看，對于資金儲備充裕的大型開發(fā)商來說，并購將為其低價拿地或在建工程、迅速拓展開發(fā)區(qū)域、提高資金周轉(zhuǎn)帶來極大便利。

近年來，地產(chǎn)“龍頭”萬科一直通過并購的方式拿地。正略鈞策管理咨詢顧問龔超表示，2005年截止到如今，萬科已耗資數(shù)百億完成百余起收購。通過并購、合作來擴大業(yè)務，是萬科近年降低土地成本的慣用策略，其目的一是通過并購進入之前沒有開展業(yè)務的地區(qū)，實現(xiàn)其戰(zhàn)略地域布局；二是通過收購成品項目或成熟土地，節(jié)省開發(fā)時間，從而降低成本。

但是，并購需要體量龐大的資金，而信托具有募資上的優(yōu)勢和極強的靈活性，因此在房地產(chǎn)并購當中，信托公司大有可為。

北京信澤金理財顧問有限公司總經(jīng)理王巍告訴本報記者，房地產(chǎn)并購很可能成為信托市場的一個亮點和業(yè)務增長點，一些信托公司正在積極開展此類的業(yè)務探索，包括設立基金、甄選合作伙伴、儲備項目、招攬人才、完善風控、提高后期管理能力等。信托機構(gòu)在開展房地產(chǎn)并購業(yè)務的過程中，既要發(fā)揮自身的靈活創(chuàng)新優(yōu)勢，更要在價值發(fā)現(xiàn)、資金杠桿、風險把控、增值服務等方面體現(xiàn)出專業(yè)的資源整合能力。

信托的角色

業(yè)內(nèi)人士認為，信托公司在參與房地產(chǎn)并購的過程中，更多的是扮演著為收購主體融資的角色。

王巍曾在《中國建設報》上撰文闡述，房地產(chǎn)并購信托是指信托公司通過發(fā)行信托計劃的方式募集資金，并采用貸款、股權(quán)投資或者權(quán)益投資等多元化的資金運用策略，在靈活配置資源和專業(yè)防控風險的基礎上助力合作伙伴完成房地產(chǎn)并購。這是金融資本與產(chǎn)業(yè)資源在并購整合領(lǐng)域的一種有益嘗試，有助于盤活房地產(chǎn)行業(yè)的存量資產(chǎn)和提升房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)化服務能力。

不過，從目前市場上來看，該類產(chǎn)品可謂鳳毛麟角。去年5月，中信信托成立一款名為“中信乾景·北京海洋廣場股權(quán)投資集合信托計劃”，該計劃分三期募集優(yōu)先級資金，總共12億元，募集的資金在中信信托成為新生地產(chǎn)投資有限公司(項目公司)100%控股股東之后，向其發(fā)放股東借款，主要用于收購北京海洋廣場項目物業(yè)。

王巍認為，目前，帶有過橋融資性質(zhì)的杠桿收購，可以說是房地產(chǎn)并購信托的主流。從收購主體的角度看，可以分為現(xiàn)有主體型和新設主體型。

前者是以現(xiàn)有的存續(xù)公司作為收購實施主體，由信托公司提供外部融資支持，在真實收購方的直接主導下完成房地產(chǎn)并購交易；后者是由信托公司主導設立SPV(特殊目的公司)，并在信托資金注入之后由其操控SPV直接實施對房地產(chǎn)項目的并購整合。

房地產(chǎn)并購信托的收益也頗為可觀，上述中信乾景信托計劃的預期年收益率為11%~13%，高于去年房地產(chǎn)信托產(chǎn)品平均收益率10.2%。高收益無疑成為吸引信托公司參與的因素之一。前述信托公司人士表示，如果信托公司風控嚴格、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設計合理、公司實力較強的話，發(fā)行這類產(chǎn)品肯定會得到投資者認可。

此外，該人士稱，“目前房地產(chǎn)信托受到嚴格監(jiān)管，但是對信托公司參與房地產(chǎn)并購目前應該還沒有限制，所以我們會根據(jù)市場情況，適時在這個領(lǐng)域進行探索和嘗試。”

逐鹿并購戰(zhàn)場

去年房地產(chǎn)并購風起云涌，業(yè)內(nèi)人士認為，今年的地產(chǎn)并購市場競爭將更為激烈，2012年有可能成為中國地產(chǎn)并購的元年。

鏈家地產(chǎn)市場研究部的數(shù)據(jù)顯示，去年以來房地產(chǎn)行業(yè)的股權(quán)出讓共有183宗，較上年同期猛增六成五，與此同時房地產(chǎn)信托融資到期償付，可能將成為引發(fā)房企并購熱潮的導火索。評級機構(gòu)惠譽也認為，中國房地產(chǎn)商的兩極分化將會持續(xù)。

實際上，包括房地產(chǎn)私募基金和信托等各路資本，都對并購“蛋糕”虎視眈眈。

在閆宗成看來，與房地產(chǎn)私募基金相比，信托公司缺乏并購能力，“信托主要作為募資平臺，幾乎所有的信托公司都沒有并購經(jīng)驗，而房地產(chǎn)私募基金有較強的發(fā)現(xiàn)項目、改造提升項目等專業(yè)能力，這對于操盤主體來說至關(guān)重要。”

王巍則表示，單從信托機構(gòu)的發(fā)展特點而言，如果想把房地產(chǎn)并購業(yè)務做成長線的、有足夠利潤貢獻度的業(yè)務，至少需要在四方面做好準備：一是確定相對明晰的并購標準以及項目篩選機制；二是建立具有較強自主駕馭能力的專業(yè)運營團隊；三是優(yōu)化具備風險控制和資源整合等復合功能的后期管理體系；四是完善基金化、流動性較強的資金募集體系。總之，團隊和渠道是根本，前期的價值發(fā)現(xiàn)能力和后期的風險管控能力是關(guān)鍵。

對于房地產(chǎn)并購信托所蘊含的風險，用益信托分析師顏玉霞告訴本報記者，首先是房地產(chǎn)行業(yè)整體的系統(tǒng)性風險，另外要看信托資金介入到并購的哪個階段，“如果前期介入，風險在于并購項目能否成功；如果中后期介入，風險在于實施并購后項目能否盈利。”

不過，從銀監(jiān)會一系列政策來看，監(jiān)管層希望信托公司向財富管理和資產(chǎn)管理的方向發(fā)展，而信托公司參與房地產(chǎn)并購，主要還是發(fā)揮融資的作用。

有信托公司人士直言，“信托公司轉(zhuǎn)型需要過程，并不是一蹴而就，對于并購這個市場我們也在觀望，這方面以后如果做大了，不排除監(jiān)管機構(gòu)會加強‘指導’。”

房地產(chǎn)并購信托能否再次上演房地產(chǎn)信托的“瘋狂”？分析人士認為目前仍不好預測，但是與房地產(chǎn)信托融資風險系數(shù)高達3%不同的是，信托公司參與房地產(chǎn)并購，可以像上述中信信托產(chǎn)品那樣，以股權(quán)投資的方式參與，而股權(quán)投資的風險系數(shù)僅為1.5%。