商業地產真正的考驗才剛剛到來。

本報記者注意到，包括上海綠地集團、瑞安集團、鵬欣集團等在內的諸多在商業地產領域已有巨額投入的大型房企，近期不約而同拉開了頗有陣勢的招商“轟炸”。這其中有巨資打造高端商業項目、有借道高端時尚服裝活動、有聯手知名商業管理團隊等。

拿地、開發、建設，對許多企業并不算太難，但隨著項目正式投入運營的日子臨近，商業項目的招商能力及后期運營能力，才是真正的“試金石”。

去年下半年中國海外布局天津、沈陽、珠海、成都等二線城市商業綜合體。去年11月份上海環宇城超大型綜合體進入市場，中海首次公布商業規模和發展；3月13日，中海位于珠海市的富華里商業綜合體項目正式亮相引入商家。

相比中海環宇城商業項目品牌，珠海市中海商業管理公司總經理許龍波認為，富華里是集寫字樓、公寓以及商鋪等街區式的綜合體，該項目總建筑面積約25萬平方米，投資高達30多億元，預計2013年下半年寫字樓、公寓以及商鋪將交樓或開業。計劃引進近200家國內外知名品牌，所有的商業物業均采用“持有經營”模式，以保證項目統一招商、統一經營、統一推廣、精確定位，同時享有品牌選擇和業態組合規劃的主動權。

面臨今年各地大量入市的商業綜合體項目，中海集團商管相關負責人透露，商業投資風險非常大，成本也高，如果房企自身沒有實力，很難維持，預計今年商業市場比較難。

“這幾年，幾乎是先于拿地環節，對商業地產運營管理人才的爭奪戰早已率先啟動，而現在，正是各家公司檢驗團隊真正實力的時候，招商、運營能力的不足會讓一部分貿然進軍商業地產的企業很難堪。”滬上某商業管理公司的部門負責人向本報坦言。

綠地集團、瑞安集團、鵬欣集團三大開發商不約而同在上周打出了自己的“王牌”。

記者從綠地集團獲悉，上周該公司全面啟動“海外灘·名品匯”項目的全球品牌招商工作，國內外逾200個行業頂級品牌、300多位供應商捧場。最終綠地與近20家知名品牌簽署戰略合作協議。該項目計劃于2012年5月部分試營業，9月全面開業。項目總投資超過100億，占地面積約5.4萬平米，總建筑面積近30萬平米，由五星級萬豪酒店、5A級國際甲級辦公樓群、豪宅、購物中心等組合而成。

與綠地類似在招商環節傾力投入的還有瑞安。上周，瑞安借道NOVOMANIA2012上海國際服裝品牌展，推介其在上海大虹橋區域的核心項目——虹橋天地的商業創新理念，包括更多的展覽、活動空間以及全新的Showroom辦公概念。

幾乎同時，鵬欣集團開盤的盤錦水游城項目啟動招商。上海鵬欣房地產(集團)有限公司副總裁丁宏偉表示，這是鵬欣集團布局東北市場的開端，也是十年百城計劃的重點城市。盈石資產將與鵬欣合作，提供商業地產管理一站式服務。

前述商業管理公司的部門負責人坦言，隨著這一波商業地產投資熱潮逐漸進入項目主體建成、招商啟動階段，整個商業地產的競爭才剛剛進入“淘汰賽”階段，招商能力和運營能力將是決定勝負的關鍵。

陽光新業副總裁吳堯表示，目前商業地產面臨的風險，一是過去幾年商業土地供應逐年增加，將從今年起陸續上市，一些城市商業體量過大，消化有困難；二是商業地產人才競爭更加激烈，挖角不斷；三是后期運營將更加突出，2012年有些項目很難過招商這一關，即使勉強熬過以后，后續的運營問題也很快暴露。

值得注意的是，德佑地產市場數據顯示，進入2012年以來，與一二手住宅市場成交回暖形成強烈反差的是，商業地產的熱度驟減，1、2兩月，上海商業地產成交面積均維持在14萬平方米左右，兩月成交之和尚不及去年12月一個月的成交面積。上海1、2兩月的商業地產均價維持在1.9萬元左右，明顯低于去年下半年的水平。

德佑地產研究主任陸騎麟指出，商業地產市場想要長期維持較高的成交量，已經力不從心。一方面，商業地產市場尤其是寫字樓市場的發展比較依賴于實體經濟的發展，在經濟增速放緩的情況下，商業地產要保持高增長并不現實。另一方面，商鋪市場的供求關系也并不樂觀，部分區域商業地產泡沫明顯，局部供過于求。