正在中央的調控政策招招劍指“價格過快上漲”的住宅地產的時候，受“波及”較小的商業地產卻逆市利好，未來十年或將成為商業地產發展的黃金十年，那么這一發展機遇將集中在一線城市還是二三線城市呢，出席“第四屆亞太商業地產國際峰會2011”的房地產業界大佬們的意見各不相同。

中倫律師事務所聯席管理合伙人喬文駿認為，商業地產發展的黃金機會并不是在北京、上海、深圳、廣州這些中心商業城市，而是在二三線的商業城市。因為中國過往幾十年的消費中心主要集中在京、廣、深、滬這些地方，但是二三線城市也有強大的本地消費需求，只不過是沒有地方消費而已。現在有一些開發商已經進入到二三線城市，我們公司整個地產板塊的法律服務包括投資、并購、融資、資產證券化，有70%是跟商業地產有關。以前商業地產在二三線城市的很少，從去年下半年開始到現在，我們所做的業務有50%左右是在二三線城市。從投資來源的角度上來講，不僅有傳統的外資，有香港、新加坡的外資，還有歐美的，或者是非美國、非日本的主流市場的投資者。

對于喬文駿的觀點，泰康之家（北京）投資有限公司投資總監邱建偉表示部分同意，他說不同的業態面臨的市場環境和階段不一樣，喬律師主要談到了購物中心的業態。比如寫字樓就是屬于高端服務業聚集的載體，一定要在服務業發達的地方才能生存，毫無疑問，一線城市是首選。但是購物中心和消費業態，跟人的居住有關，哪兒的人扎堆，哪兒的人愿意花錢消費，無論是二線還是其他城市，有需求就會有市場。

然而，摩根士丹利資產部亞太地區執行董事李建學則表示，商業地產在二三線城市有需求，但是他不否定一線城市商業地產的黃金發展時期。他說，一線城市商業地產的發展潛力是很大的，“我最近看了一個報告說2025年全球城市的分析，每個家庭每年2萬美金以上的收入的家庭總數最多的一個是東京，第二個是上海，第三個是北京，這是一個非常重要的數字。上海人口是2千萬，北京可能是接近1500萬，15年、20年可能會翻一倍。另外一個重要的因素就是這些大城市的人口的收入和二三線城市人口的收入是完全不一樣的。

李建學強調，甲級寫字樓在二線城市的需求不是很大，一般的二線城市的企業是做制造業的，自己有工廠，也有辦公室，所以不一定需要到市中心租甲級寫字類。我甚至看到一些企業的總部現在設在二線城市，他們還是有計劃地把總部搬到北京或者是上海，因為他們在二線城市很難吸引到人才，所以我長期看好一線城市的商業地產。當然二線城市現在可能缺乏足夠的購物中心等，但是我認為如果二三線城市供應太大的話，可能需要很長的時間消耗。

景順投資集團中國房地產總裁鄧文杰也不同意“二三線投資商業地產回報率比較高“這一說法，他說，因為每個項目和每個投資都有它的風險和回報，當然在一線城市是比較困難去找一個回報高的項目，因為外資和內資現在都在爭好的地、好的項目，所以回報率在一線城市可能會比較好。二三線城市競爭力沒有這么大，機會可能多一點，但是回報是要和風險在一起看的，又要低的風險又要高的回報是很難的。做商業要看到一個地方服務業的增長，如果地方政府對服務業扶持力很強的話，地方的消費能力和購物能力就強，因此持有物業也是很好的。

鄧文杰最后談到，接下來的十年到二十年之間，中國的房地產不只包括商業地產，都是會轉型，可以繼續上一層樓的，但是要上這層樓卻是一個很困難的階段。