“早知道應該多買幾套辦公樓，可比住宅升值快多了。”近日，北京某公司負責人姜鵬（化名）在一次朋友聚會中這樣感慨。盡管在過去5年中，姜鵬在北京購買了不下4套房產。但看到辦公樓目前上漲的行情，姜鵬對過去的投資有些后悔。

“從年初到現在，北京核心商業區域租金基本上都上漲了30%~50%。”譽翔安房地產咨詢有限公司合伙人趙敬川告訴《第一財經日報》記者。作為一家房地產代理公司，從去年開始，趙敬川試著主動引導客戶拋售一些住宅房產，并建議其購買商業地產或辦公類項目。“我認為商業地產的行情剛剛開始，我們培育了一批成熟客戶，他們從最初的幾百萬的小試身手，到后來的上億元買賣。”

和零散購買住宅的客戶不同，很多購買辦公樓的投資者都是真正的豪富階層，一出手往往是一層或者幾層。趙敬川表示：“目前北京的商用物業，靜態的資金回報率在4%~5%，比較穩定，而住宅資產的回報率大約是在1%~2%。所以從長期來看，商業物業的持續流通能力比較強，可以通過出租、轉售或抵押等方式完成，而住宅就只有一種流通渠道。大家沒有升值預期，加上政策限制就會使住宅作為投資品的屬性迅速減弱。”

不斷升溫的商業地產

當住宅限購政策在全國一再呈現出擴大化的趨勢時，近一年里，開發商以及來自保險業、私募以及其他渠道的資金都開始將目光投向商業地產。業內人士認為：“商業地產將成為住宅限購之后，樓市資金轉移的大通道。”

北京市房地產管理交易網數據顯示，今年上半年，北京已經簽約的商業類地塊合計為21塊，提供的建筑面積為338.67萬平方米，總出讓金為174.38億元，住宅則為20塊，上半年出讓金僅為120.3億元。商業地塊在今年全面超過了住宅地塊。

與此同時，北京商品房住宅庫存有明顯增加，相比調控前的92900套上漲了15.9%，商業及辦公則出現了下調，其中商業下調了8%，辦公類單元下降了3.5%。

進入7月，北京崇文門地塊和CBD地塊的2次搶購熱潮更是開啟了北京商業地產的集中爆發高潮。6月27日，北京市崇文門菜市場（含西側地）商業金融用地現場競拍，引發蘇寧、新世界地產等15家企業激烈爭奪。經過33輪交手，此前并不被看好的廣州市豐?房地產開發有限公司力壓群雄，以總價7.1億元將這宗城區稀缺地塊攬入懷中。其樓面地價高達4.32萬元/平方米。而CBD中樓面價最高的是中服地塊中的Z4地塊，為2.14萬元/平方米。

根據北京市土地儲備整理中心消息，號稱近年來最優質商業地塊的王府井國際品牌中心項目（王府井大街西側商業金融用地），近日也將進入市場。譽翔安房地產咨詢有限公司合伙人王珂預計，王府井商業地塊的樓面價將會更高，預計總價將在65億~70億左右。

“住宅限購僅僅是讓開發商關注商業地產的原因之一。”中原三級市場分析師張大偉告訴記者，“商業地產的回報率高也是最近商業地塊整體升溫的一個重要原因，相比目前北京住宅租售比已經超過1：500以上，商業地產的出租回報率在1：300左右，高回報率也使得最近考慮價值投資的購房者更多考慮商業地產。”

在他看來，房地產開發分為三個階段：初級階段是住宅開發，第二個階段是商業開發，第三個階段是地產服務業。顯然，目前中國地產業已進入第二階段。住宅開發暴利正在逐漸過去。而商業地產熱潮則剛剛開啟。

北京房地產協會秘書長陳志在一次沙龍中向記者透露，由于商業地產需要大筆資金支持，在當前銀行收縮放貸的情況下，民間資本和各類私募基金也通過各種方式進入商業地產領域。

據不完全統計，京、滬、廣、深四個一線城市上半年商業用地成交金額已達419億元，商業用地成交額占比明顯提高。去年商業營業用房和辦公樓開發投資合計達7405.4億元，即使按照去年的增長速度保守估算，今年商業地產開發投資總額也將接近10000億元。

購買者的轉變

高力國際、仲量聯行多家房地產咨詢機構調研發現，今年二季度，北京甲級寫字樓空置率創20年新低，租金則不斷上漲。以北京CBD為例，CBD核心區目前在租的寫字樓項目有15個，其中2011年第二季度出現租金上漲的項目有7個，漲幅最大的為北京IFC大廈，漲幅高達66%。15個寫字樓項目在4月至6月期間，平均租金上漲了8.38%。

趙敬川告訴記者，寫字樓類商業地產的客戶群體正在發生微妙的變化。“我認為這是一批剛需，公司自用的情況大大增加。”

以往，寫字樓的“大買家”集中在能源行業、國有資本，以及山西的煤炭轉移資金、國企央企辦公自用。2010年以來，保險資金獲得政策許可，可以將總資產10%的資金用于購買非住宅類不動產。由此，險資成為商業地產的大客戶。在項目收購戰中，趙敬川發現，“入場早、動手快”的大都是險資，“甚至比開發商下手還早”。

“二季度中完成的交易包括中國人保整體購買了位于朝陽門地區的朝陽廣場一座寫字樓，中國銀行購買了位于西單地區的西單匯用作辦公自用。”仲量聯行中國區投資部主管翰德偉告訴記者。

中國不動產研究中心此前統計，保險公司以“自用”的名義悄悄購置的寫字樓面積，已超過120萬平方米，總投資額約為200億元；而在獲取政策“通行證”以后，險資對商業地產的擴張更加肆無忌憚。2010年年底，泰康人壽、生命人壽、陽光保險和安邦財險等8家險企扎堆競購北京國貿CBD核心商務區6宗地塊。

根據DTZ戴德梁行投資部的統計：2008~2010年內資資金進行大宗房地產投資的占比，分別達到了整個市場的54%、80%、70%。盡管各保險機構對房地產投資的側重不同、工作推進的深度參差不齊，但無疑，在接下來的幾年內，隨著中國保險市場的發展，商業物業散售的項目不斷減少，整棟物業不斷增加，各大保險資金會爭相出手，持有商業物業。

同時，趙敬川發現，除了大宗的保險、銀行類客戶外，商業地產的客戶再度出現分化：一些高科技企業、教育類公司出現在項目銷售的大客戶名單中。在王珂看來，寫字樓投資人群的變化，恰能說明“行業的財富再分配過程”。

與寫字樓的情況相似，在商場和商鋪等領域，由于跨國公司、外資公司持續看好中國經濟和中國市場，導致優質購物中心首層平均租金上半年增幅為7%，同比增長14.7%。

仲量聯行北京相關負責人覃曉梅告訴記者，預計2020年中國社會消費品零售總額相當于歐元區規模，因此，國內外零售商正在積極進駐或擴大中國份額。英國零售巨頭特易購(Tesco)日前宣布，未來5年對中國追加20億投資的經貿大單。連卡佛和瑪莎百貨也醞釀著在中國增加新店。此外，多個國際品牌正在醞釀著進入中國。隨著二三線城市的開發熱，商業地產也成為國內外零售企業的新寵。多家消費品企業負責人告訴記者，近幾年內，尋找店面，擴大規模是企業最大的需求。

雖然商業地產需求不斷膨脹，但同時，業內人士指出，商業地產相較住宅市場“水更深”，開發商紛紛轉型商業地產并非好事。中國人民大學商學院教授黃國雄表示，目前面臨最大的問題是過于追求規�；�，商業地產項目體量越來越大，動輒幾十萬平方米的項目不在少數，商業地產泡沫已經出現。

全國工商聯商業不動產專業委員會主任兼秘書長朱凌波則指出，目前正在進行的物業稅試點改革，將首先從商業地產征收。這意味著，未來商用物業的持有成本有可能進一步加大。這是最大的潛在政策風險。

來源：第一財經日報