房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)一年多之際，政策開始進入微調(diào)期。近日發(fā)改委副秘書長、新聞發(fā)言人李樸民在接受媒體訪談時表示，今年要完善居民購買首套自住普通商品住房貸款優(yōu)惠政策，支持居民的合理購房需求。對此，業(yè)內(nèi)人士指出，未來政策將有針對性地進行定向優(yōu)惠調(diào)整，剛性需求有望得到釋放。

信貸優(yōu)惠成突破口

出于資金緊張等原因，2011年眾多銀行將首套房貸利率進行上調(diào)，執(zhí)行基準利率的1.1倍或1.05倍。受此影響，首套房的購房成本大大增加。不過，今年以來，隨著銀行信貸額度增長，銀行的房貸政策也發(fā)生了微妙變化。

近日四大國有銀行共同研究差別化房貸政策，其中提到“切實滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，合理權衡定價，在基準利率之內(nèi)根據(jù)風險原則合理定價。”這也意味著，四大行首套房貸利率將不高于基準利率。

除了利率控制在基準利率以內(nèi)外，四大行還明確提高了貸款審批效率。“貸款審批時間已經(jīng)從去年下半年的1-2個月的時間，縮短在2周以內(nèi)。”據(jù)銀行業(yè)內(nèi)人士透露，目前建行申請房貸最長約2個星期。工行、中行的審批時間則控制在1周左右。

近期有消息稱，部分銀行已經(jīng)開始對首套房貸款給予一定比例的優(yōu)惠。某國有銀行支行的信貸負責人在接受中國證券報記者采訪時表示，當前銀行對于95%以上的首套自住房依然按照基準利率執(zhí)行，只有對少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶有優(yōu)惠政策，不過條件通常較為苛刻。

“目前房價雖然已經(jīng)出現(xiàn)下調(diào)，但是房貸利率以及最低計稅價格提高了，購房者尤其是首次置業(yè)的剛需群體購房成本沒有明顯降低，合理的自住購房需求并未享受到房價回落帶來的實惠。”偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，針對首次置業(yè)人群信貸政策的適度放松將成樓市政策完善的突破口，首次購房人群將獲得更優(yōu)惠的貸款利率。

政策仍待落地

盡管目前各家銀行仍基本按照基準利率執(zhí)行首套房貸，但部分銀行針對特殊客戶推出的9.5折甚至是9折的優(yōu)惠政策，也體現(xiàn)出未來房貸利率松動的跡象。不過，業(yè)內(nèi)人士也指出，“完善居民購買首套自住普通商品住房貸款優(yōu)惠政策”不能局限于窗口指導，而是應該以政策的形式盡快落實，從而有效降低剛需購房群體的購房成本。

北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉表示，按照基準利率計算首套房貸，較此前的7折優(yōu)惠時期每月的月供增加千元以上。“以一套150萬元左右的房產(chǎn)計算，如果首付50萬元，貸款100萬元，增加的利息支出相當于房價上漲了20%。也就是說，如果執(zhí)行目前的首套房基準利率，房價必須下調(diào)20%左右，剛需購房者才會得到部分實惠。”張大偉直言。

專家指出，目前的樓市更需要政策對銀行的定向指導，從房地產(chǎn)調(diào)控的角度來說，房價回歸合理、需求回歸剛需的樓市更需要對首套自住房的定向貸款優(yōu)惠。

張大偉認為，針對首套房的優(yōu)惠政策將主要集中在利率優(yōu)惠上，首付比例變化的可能性并不大。因為當前房價仍然相對較高，對于金融機構而言，貸款越多風險越大，所以放開首付比例的動力不足。