春節(jié)期間，中國證券報(bào)記者走訪河北唐山發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場暗流涌動(dòng)，供給不斷增加而需求有限的矛盾日益凸顯，2012年房價(jià)松動(dòng)將是大概率事件。

大型房企水土不服

河北省唐山市，西距北京170公里，南距天津120公里，是河北省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市之一。唐山本地購買力充足，吸引了多個(gè)大型開發(fā)商入駐唐山。目前，萬科、萬達(dá)、綠城、華潤置地、嘉里建設(shè)等知名房企都已經(jīng)進(jìn)駐唐山。

唐山當(dāng)?shù)孛襟w曾稱，名牌房企提升了唐山房地產(chǎn)市場的品味。然而，令這些“大佬”級(jí)開發(fā)商們郁悶的是，他們?cè)谔粕降氖袌鐾卣共⒉豁樌��?/p>

一線開發(fā)商給唐山帶來的是已復(fù)制數(shù)次的旗下成熟產(chǎn)品。萬科在唐山推出了紅郡和金域華府系列；萬達(dá)在城市核心地段打造了唐山萬達(dá)廣場；綠城在風(fēng)景秀麗的南湖岸邊開發(fā)了南湖春曉項(xiàng)目；華潤置地則推出了已經(jīng)在一線城市復(fù)制多次的橡樹灣；嘉里建設(shè)開發(fā)的是旗下經(jīng)典住宅品牌雅頌居。

雖然上述項(xiàng)目在國內(nèi)其他城市都是熱銷產(chǎn)品，但并未得到唐山人的推崇。這些“大佬”都有一本難念的經(jīng)。據(jù)唐山地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，這些大型房企在本地人眼中似乎都存在“瑕疵”。在一些唐山人看來，萬達(dá)廣場和綠城南湖春曉的地塊靠近采煤塌陷區(qū)，讓唐山人心存芥蒂。華潤橡樹灣離中心區(qū)較遠(yuǎn)，略顯荒涼。萬科金域華府和嘉里建設(shè)雅頌居的周邊都有大量房源供給，價(jià)格不占優(yōu)勢，戶型設(shè)計(jì)也不太契合本地人的胃口。

目前唐山在售的房地產(chǎn)項(xiàng)目大多是2009年前后開工，2011年集中入市，而2011年正是國內(nèi)樓市風(fēng)聲鶴唳的一年。“從2011年5月開始，唐山樓市的成交量就開始下滑，不過價(jià)格一直較為穩(wěn)定。”搜狐焦點(diǎn)唐山站經(jīng)理于蔓雅介紹。于蔓雅認(rèn)為，之前唐山房地產(chǎn)市場以本地開發(fā)商為主，煤老板和海鮮商人居多，本地開發(fā)商利用各種資源擁有“拿地優(yōu)勢”。而大型開發(fā)商往往拿地成本較高，因此價(jià)格優(yōu)勢并不明顯。

更重要的原因是，開發(fā)商對(duì)唐山房價(jià)抱有過高預(yù)期。以上項(xiàng)目多數(shù)在2009年拿地，當(dāng)時(shí)開發(fā)商紛紛預(yù)測唐山的房價(jià)即將突破每平方米一萬元，而有限的需求和充裕的供給使得唐山房價(jià)的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一線城市。

家住新盤密集區(qū)域鳳凰新城的李先生對(duì)中國證券報(bào)記者表示，他的住宅購于2004年，當(dāng)時(shí)的價(jià)格為每平方米4000元左右，8年后該樓盤的二手房價(jià)格為每平方米6000余元，而毗鄰的萬科金域華府目前最低價(jià)為每平方米8500元。另一臨近項(xiàng)目嘉里建設(shè)雅頌居已經(jīng)推遲開盤。

供大于求跡象漸現(xiàn)

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，推動(dòng)唐山房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要推動(dòng)力是政府主導(dǎo)的城市更新改造工程。

唐山的房價(jià)從2006年起“平穩(wěn)上漲”。2008年，河北省在全省范圍內(nèi)啟動(dòng)了“三年大變樣”等一系列發(fā)展規(guī)劃，唐山在這些規(guī)劃中均居重要位置。唐山的城市更新在2008年進(jìn)一步提速。市政府在當(dāng)年發(fā)布的《唐山三年大變樣工作情況匯報(bào)》中表示，2007年以來全市累計(jì)拆除650萬平方米，超過建成區(qū)既有建筑總面積的6.5%。

2009年，更大規(guī)模的城市更新啟動(dòng)，城中村改造、舊小區(qū)拆遷、環(huán)城水系建設(shè)為開發(fā)商提供了大量地塊，前文所述的一線房企在這一年集中拿地。唐山市中心的路南、路北兩區(qū)的土地大多在這一年集中出讓。

大規(guī)模的拆遷改造激活了房屋租賃市場，2008年至2010年的房租漲幅超過了同期的商品房價(jià)格漲幅。據(jù)唐山當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，2010年有70%的租房需求與拆遷安置有關(guān)。同時(shí)，二手房價(jià)格快速上漲，漲幅最大區(qū)域是涉及到拆遷的區(qū)域。在政府剛剛公布規(guī)劃之時(shí)突擊買入二手房，不久之后拆遷獲益的事例在唐山并不鮮見。

到2011年，外圍市場調(diào)控與本地供給集中釋放，最早的一批拆遷戶搬進(jìn)了安置房，多個(gè)項(xiàng)目集中開盤入市，唐山的一二手房市場供給壓力凸顯。據(jù)唐山房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，截至2011年底，每月新房成交數(shù)量已經(jīng)降至2011年年初的一半。

如今，一些唐山的開發(fā)商在承認(rèn)本地需求著實(shí)有限的同時(shí)，又開始鼓吹京津唐一體化的遠(yuǎn)景。然而，眼下出現(xiàn)的情景是新樓盤紛紛以低于預(yù)期的價(jià)格開盤。一位唐山地產(chǎn)業(yè)人士介紹，目前唐山在建住宅的面積超過2000萬平方米，而唐山每年的需求最多不超過500萬平方米，2012年將是開發(fā)商非常難熬的一年。