“開盤當(dāng)月去化率不足六成時(shí)應(yīng)該考慮調(diào)整價(jià)格。”深夜11點(diǎn)，萬(wàn)科副總裁毛大慶謹(jǐn)慎回復(fù)。

6月12日，北京著名“日光盤”中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島第八次開盤，當(dāng)日該項(xiàng)目去化率僅為39.1%，創(chuàng)歷史當(dāng)日開盤去化率新低。而當(dāng)天，同區(qū)域的首創(chuàng)芭蕾雨悅都三期也推出396套房源，相較二期，盡管該項(xiàng)目將優(yōu)惠折扣再次提高2個(gè)百分點(diǎn)，但當(dāng)日銷售率也僅為60%。

區(qū)域供應(yīng)激增，分化了原本數(shù)量不多符合購(gòu)買資格的客戶，使得這些明星樓盤風(fēng)光不再。

與此同時(shí)，各地迎來(lái)供應(yīng)高峰。在庫(kù)存與新增供應(yīng)的壓力之下，開發(fā)商下半年將面臨更為嚴(yán)峻的促銷難題。

中原集團(tuán)分析師劉淵預(yù)計(jì)，受此影響，未來(lái)實(shí)質(zhì)性降價(jià)的樓盤將繼續(xù)增加。

降與不降的邊緣

中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島準(zhǔn)確地刻畫了調(diào)控下北京市場(chǎng)運(yùn)行的軌跡。

今年3月6日，長(zhǎng)陽(yáng)半島第六期開盤，當(dāng)日認(rèn)購(gòu)率為63%。這是在北京加重限購(gòu)政策出臺(tái)后，該項(xiàng)目首次開盤。此前，長(zhǎng)陽(yáng)半島保持了連續(xù)五期的“開盤即日光”的記錄。盡管第六期沒(méi)有達(dá)到“日光”，但也是新政后為數(shù)不多的“月光”的樓盤。

4月中旬萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島第七期推盤，當(dāng)日銷售率不足50%，不過(guò)當(dāng)月去化率仍達(dá)到90%。

經(jīng)過(guò)更長(zhǎng)時(shí)間的蓄客，6月12日，萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島第八次開盤，維持了上一次開盤均價(jià)，17500元/平方米，但當(dāng)日認(rèn)購(gòu)數(shù)量?jī)H86套。毛大慶認(rèn)為，按照前面開盤情況，此期開盤順銷當(dāng)月至70%問(wèn)題不大。

開盤去化率要達(dá)到60%，這是萬(wàn)科對(duì)其各分公司考核的重要指標(biāo)，同時(shí)也是萬(wàn)科衡量市場(chǎng)供需情況、觀測(cè)市場(chǎng)的一個(gè)重要指標(biāo)。萬(wàn)科董秘譚華杰在近期接受媒體采訪時(shí)表示，萬(wàn)科不會(huì)給各地分公司下達(dá)具體的指令是，怎樣達(dá)到銷售率的要求，由各地分公司自己把握。但如果市場(chǎng)不好，達(dá)不到這個(gè)指標(biāo)，分公司自己想辦法，也包括降價(jià)。

值得注意的是，萬(wàn)科整個(gè)公司目前銷售去化率正瀕臨60%的臨界線。

據(jù)萬(wàn)科5月銷售簡(jiǎn)報(bào)顯示，盡管萬(wàn)科合約銷售面積和合約銷售金額分別達(dá)到81萬(wàn)平米和90億元，同比增速分別達(dá)到72%和76%，環(huán)比增速分別達(dá)到14%和19%，但去化率僅為63%。4月這一數(shù)字為62%。

也許萬(wàn)科在業(yè)內(nèi)的表現(xiàn)尚屬良好。業(yè)績(jī)不如人意的企業(yè)正在增加。據(jù)綠城最新發(fā)布的6月簡(jiǎn)報(bào)顯示，該公司5月份推出的9個(gè)樓盤整體銷售率僅為29%，有4個(gè)樓盤的平均銷售率僅15%，另外5個(gè)樓盤中，銷售最好的南通玉蘭公寓，也只賣掉了新推出房源的69%。前4月綠城平均去化率僅維持在50%的水平，比2008年同期還要低。

對(duì)此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)認(rèn)為開發(fā)商目前在“死扛”。去化率節(jié)節(jié)走低，讓開發(fā)商普遍面臨降價(jià)與不降價(jià)的糾結(jié)。

據(jù)劉淵監(jiān)測(cè)，在經(jīng)歷4個(gè)月的調(diào)控后，今年主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一些新的特點(diǎn)：首先，成交量持續(xù)低迷，5月雖然有所回升，但升幅有限，其中一線城市和二線發(fā)達(dá)城市表現(xiàn)依然低迷；其次，部分發(fā)展商放棄觀望近期加大了推盤力度，同時(shí)開始在一線城市和二線發(fā)達(dá)城市啟動(dòng)實(shí)質(zhì)性降價(jià)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師認(rèn)為，開發(fā)商的庫(kù)存量已經(jīng)超出負(fù)荷，庫(kù)存量與資金緊缺雙重壓力之下，不得不加大推盤力度，打折促銷成為必然選擇。

樓市可售量創(chuàng)新高供應(yīng)壓迫房?jī)r(jià)下跌

6月9日，中海地產(chǎn)宣布5月銷售業(yè)績(jī)?yōu)?21.3億港元，折合人民幣約100億元，比萬(wàn)科之前公布的5月業(yè)績(jī)90億元超出約10億元。這是中海首次超過(guò)萬(wàn)科。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這是中海降價(jià)帶來(lái)的成交回升。

供應(yīng)高峰推動(dòng)房?jī)r(jià)下行

按照萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人的解釋，長(zhǎng)陽(yáng)半島此次銷售業(yè)績(jī)符合預(yù)期，除調(diào)控影響外，房山長(zhǎng)陽(yáng)板塊的供應(yīng)量日趨放大，分流了客戶。區(qū)域內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目都在爭(zhēng)搶有購(gòu)房資格的客戶，形成一定的競(jìng)爭(zhēng)。

但接下來(lái)的形勢(shì)可能更為嚴(yán)峻。

據(jù)北京中原數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，房山目前供應(yīng)項(xiàng)目為11個(gè)，供應(yīng)房源為4182套，而簽約量為2982套，占全市年內(nèi)供應(yīng)房源新增簽約的33%。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，近3年房山土地供應(yīng)占全市比例超過(guò)20%，這也使得房山成為今年北京樓市供應(yīng)的井噴點(diǎn)。特別是在房山區(qū)限價(jià)房集中出讓后，最近預(yù)售的幾個(gè)項(xiàng)目簽約率都有所降低。北京中原預(yù)計(jì)，未來(lái)房山的商品房成交價(jià)格將呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢(shì)。

不僅房山，整個(gè)北京都面臨著庫(kù)存不斷增加的壓力。

亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月6日-12日，北京共有5個(gè)項(xiàng)目開盤，累計(jì)提供商品住宅1204套、14.66萬(wàn)平米，環(huán)比均超過(guò)50%。同時(shí)，樓市庫(kù)存超過(guò)10萬(wàn)套關(guān)口，擠占開發(fā)商大量現(xiàn)金流，支撐房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的后勁已顯不足。其中，通州樓市目前供需比已逆轉(zhuǎn)到4：1，供需嚴(yán)重“倒掛”。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，隨著6、7兩個(gè)月北京樓盤開盤量的增加，特別是郊區(qū)新城新盤的集中供應(yīng)，將帶動(dòng)整體房?jī)r(jià)的回落。

據(jù)國(guó)泰君安證券統(tǒng)計(jì)，2011年全國(guó)樓市存貨、可售庫(kù)存規(guī)模將超過(guò)2008年高峰，理論上，供應(yīng)高峰將在今年8月開始。

根據(jù)公開數(shù)據(jù)，2009年8月到2010年9月全國(guó)單月新開工同比增速連續(xù)15個(gè)月均在25%以上，2010年全年同比增長(zhǎng)42%，創(chuàng)1999年來(lái)新高，達(dá)到16.4億平米。而2010年底新開工超過(guò)銷量6億平米，大幅飆升，相當(dāng)于2006年全年銷量。

假設(shè)新開工后12個(gè)月形成可售，復(fù)工未售面積6個(gè)月后50%形成可售，國(guó)泰君安分析師孫建平據(jù)此推算，理論上，今年8月開始，潛在可售量將呈陡坡式增長(zhǎng)，創(chuàng)歷史新高。2011年2月全國(guó)施工面積同比增長(zhǎng)40%，達(dá)到約30億平米，其中90%是由2010年新開工未售而在2011年復(fù)工所形成，若按6個(gè)月后50%理論可售量，8月開始將達(dá)到14億平米理論可售量，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)去年全年商品房10.43億平方米的銷售量。

孫建平認(rèn)為，新開工、復(fù)工形成的可售存貨將增加供給壓力，迫使開發(fā)商做適度的價(jià)格調(diào)整，創(chuàng)造銷售業(yè)績(jī)。而形成的未售或可售存貨，如果不能盡快實(shí)現(xiàn)銷售，將意味著資金沉淀和占用。

據(jù)萬(wàn)科5月銷售電話會(huì)議消息，萬(wàn)科將在接下來(lái)的6到8月，進(jìn)入推盤高峰，每月推盤量將超過(guò)110億元，早于行業(yè)8月開始的推盤高峰。

據(jù)中原集團(tuán)分析，富力、綠城、金地未來(lái)7個(gè)月推盤壓力較大。這三家企業(yè)前5月銷售計(jì)劃的完成率分別為27%、28%、19%。

來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道