宏觀調控持續作用下的樓市，降價已如星星之火。隨降價潮一同蔓延的，還有一股降價補償潮。

　　“如果您發現后期樓盤的價格比現在低，您可以選擇補差價或退房的形式補償。”12月1日，位于房山的金地朗悅項目銷售員對《第一財經日報》表示。

　　拉動銷售？

　　目前這股降價補償熱潮正在全國范圍內擴散。

　　11月21日，南京宏圖上水庭院39號樓即將開盤銷售。和之前不一樣的是，開發商將和購房者簽訂一份特別的“承諾書”，承諾在開盤后的一年時間內“如果價格下調，購房者可以享受到與下降幅度同等的差價補償”。

　　11月17日，鄂爾多斯當地媒體上出現了一則通告，當地項目天譽國寶宣布，買房子的新業主可以享受最低6.6折的優惠，而對于過去買房子的老業主，也會按照優惠后的差價全額賠償。與此同時，他們還推出一項持續到2012年5月1日的購房保障計劃。也就是說，如果明年“五一”之前，該項目再次降價，開發商還將再次對業主差額補償。

　　作為現房的天譽國寶項目，之前的均價為15000元/平方米。根據戶型和朝向的不同，老業主最高將退差價近100萬元，少的也在20萬~30萬元之間。天譽國寶項目營銷總監曾江表示，近期公司已準備好3000萬元的現金，分期分批地通知業主到售樓處前來辦理差價補償。

　　此前，上海新城公館、深圳龍華花半里、杭州華元房產旗下7個樓盤等先后推出了全線降價且對購房者補償差價的促銷活動，長沙的星語林阿普阿布項目甚至承諾降價雙倍賠差價。

　　根據鏈家地產市場研究部統計，自11月中旬少數城市“降價補償潮”初現至今，短期內已迅速蔓延至青島、合肥、成都等各地二三線城市，甚至個別城市在售項目還推出降價補差價的“升級版”，不僅著力于項目保值，還承諾未來一定的升值空間。至12月1日，全國至少有20個城市30余個樓盤加入降價補償潮。

　　一位不愿透露姓名的開發商表示，房企要生存，現金為王，房地產銷售市場近期的低迷，加之銀行個人住房抵押貸款的不給力，其他渠道已無法獲取現金流，打折無疑為最佳的快速回籠資金手段之一。“而承諾降價補償既是為了避免老業主鬧事，也是為了給購房者吃一顆定心丸，讓他們對于今后的房價變動沒有后顧之憂，以盡可能地促進成交。”

　　種種跡象顯示，各城市承諾“降價補差價”的樓盤，已取得階段性成果。如上海嘉定新城公館，開盤銷售的100套房源已全部售罄，回籠資金4億余元；深圳龍華花半里，11月以來一直保持當地的銷售冠軍。

　　“這種潮流將加速推動樓市天平向買方市場傾斜的態勢，確保購房者尤其是剛需群體，在既有購房能力下的居住需求得到最大化滿足。”鏈家地產首席分析師張月認為，這種保值銷售方式，勢必給各地其余促銷樓盤帶來成交信號，引致更多在售項目效仿，以扭轉成交僵局。

　　風險仍存

　　與此形成鮮明對比的是，承諾降價補償的開發商中，幾乎看不到全國性大型房企的身影。

　　不久之前，萬科總裁郁亮就明確表態：“不會對價格做出任何承諾。”

　　對此，曾江表示，對于較大的開發商來說，同時運作的項目會很多，所以資金鏈也不能保證穩步流動，而在這一方面，小開發商操作起來要更加靈活。

　　“不遵守契約，社會將沒有秩序可言，會陷入混亂之中。”對于這一行為，北京房地產協會副秘書長陳志強調，市場經濟一定是法制經濟，市場經濟就應該按照市場規律辦事，買賣雙方都應該遵守契約精神。“如果大家都不遵守，都可以隨意撕毀合約，有了爭議，雙方比拼的是什么？只能是拳頭。”

　　但陳志也表示，在目前市場不太好的情況下，個別企業在自身狀況允許的條件下，從維護客戶利益的角度出發，降價的同時給老業主一定的補償，也不是不可以。“總而言之一句話，不提倡，不反對。”

　　北京市盛廷律師事務所畢文強律師認為，開發商在同一個樓盤出現價格波動的時候，愿意對房價進行調整，有利于緩和已購房業主的情緒，有利于增強潛在購房者對項目的信心，但這不是開發公司必然的法律義務，只是一種商業行為。

　　北京仁和律師事務所房產律師孟憲生也認為，“降價補差價”是一個商業促銷行為，與法律沒有直接關系。在買賣合同關系中，堅持協商一致原則。只要雙方達成一致，就應當按照約定履行。房屋降價，是市場風險，不是法律風險。

　　不過，張月分析認為，“降價補償”實際上仍然存在一定的風險。“首先，部分樓盤此承諾未添加至購房合同，單純‘降價補償協議’的法律效力難免會有所折扣；其次，即使購房合同仍有所載明，購房者仍需就相關細節進行確定，比如僅為一次性補差價，還是連續降價連續補償；差價補償款是即時到賬還是延遲至交房結算前后；同質性房源如何界定等等。”

來源：第一財經日報