調(diào)控政策的高壓，讓北京豪宅繼續(xù)降價求量。

《每日經(jīng)濟新聞》調(diào)查顯示，最近一些原本定位高端的地王項目，開始以合理定價入市，取得了較高的簽約率；一些“偽豪宅”雖然預(yù)售價仍在豪宅標準之上，但實際成交價格已大幅走低；而仍堅持高于區(qū)域價格入市的項目，受到市場冷落。

調(diào)控政策，似乎正讓北京的豪宅市場經(jīng)歷一場價值回歸。

上半年豪宅均價總體下行

今年以來，在地產(chǎn)調(diào)控政策層層加碼之下，北京豪宅總體上呈現(xiàn)出以價換量的趨勢。

中國不動產(chǎn)研究中心和世聯(lián)地產(chǎn)聯(lián)合發(fā)布的研究報告顯示，上半年，北京高端住宅市場成交均價由2010全年的53135元/平方米下降至52158元/平方米，一改此前延續(xù)的漲勢，出現(xiàn)了微幅回落。

今年上半年，北京豪宅成交均價總體向下行走，但6月有所抬頭。

中房集團發(fā)布的月度北京豪宅市場報告顯示，“新國八條”面世后的2月，北京豪宅成交均價為55630元/平方米，3月成交均價下滑至55321元/平方米，4月繼續(xù)下降至49800元/平方米，5月下探至49380元/平方米。不過，6月北京豪宅成交均價突然抬頭，反升至54378元/平方米，環(huán)比猛增4998元/平方米。在成交均價上升的同時，月成交套數(shù)縮減至了274套，與上月507套的成交量相比減少233套。

鏈家地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年北京豪宅在降價求量的同時，新增高端住宅的定價也開始偏向保守。半年來，北京市場沒有單價5萬元以上的新項目入市。6月至今，北京入市的高端項目整體簽約率仍不足10%，以上半年平均每月約600套的消化速度來計算，北京中高端住宅庫存量需要近18個月才能消化完畢。

“偽豪宅”在調(diào)控下現(xiàn)身

在北京豪宅市場的降價風中，一些原本定價上屬于高端住宅的項目，在降價促銷后，房價大幅下降，如倚山庭苑、紅杉溪谷嘉園、潤景茗苑等皆為典型。

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，倚山庭苑于6月17日進行預(yù)售，預(yù)售價在40709~54700元/平方米之間，但截至7月20日，該住宅成交均價僅為39931元/平方米。

另一個項目紅杉溪谷嘉園于6月23日開始預(yù)售，預(yù)售價在28500~33000元/平方米區(qū)間，但截至7月20日，成交均價僅為24075元/平方米。

6月22日開盤的潤景茗苑，預(yù)售價約為30529元/平方米，目前的成交均價也跌破3萬元的高端定位線。

除“偽豪宅”價格回歸外，還有一種情況是，不少原本在本區(qū)域內(nèi)屬于高端定位的項目，卻以非豪宅的定價入市，這在一些地王項目上表現(xiàn)得尤為明顯。

以中海旗下的北京地王樓盤中海九號苑為例，鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前該項目周邊區(qū)域的樓盤均價約30149元/平方米，而中海九號苑的成交均價為32749元/平方米。中化方興旗下的地王樓盤金茂府，目前其周邊區(qū)域均價為52994元/平方米，而金茂府的成交均價僅為45305元/平方米。

實際上，中海九號苑和金茂府皆屬于高端豪宅類產(chǎn)品，但與周邊樓盤成交均價相比，兩個樓盤的價格皆比較“保守”。由于定位高端卻以非豪宅定價入市，目前兩個樓盤的簽約率都較高。

與此形成鮮明對比的是，潤楓領(lǐng)尚和中信新城兩個地王項目，都以遠高于同區(qū)域的豪宅價入市。不過，因為配套、地段等限制，豪宅定位不被認可，目前兩個樓盤的簽約率較低。

來源：每日經(jīng)濟新聞