部分融資渠道匱乏、被迫采取高成本融資的上市企業可能將面臨毛利率下降的困擾。下半年上市房企兩極分化的態勢將更加明顯。

　　近日，2011年上半年上市房企中報已經全部公布，受限購、限貸等政策的影響，房地產上市企業的資金和管理成本不斷加大，銷售增長有限，銷售增長和價格增長出現回落趨勢。

　　強者恒強以穩為主

　　截至8月31日，滬深兩市上市房企中報披露完畢。從整體數據來看，上半年136家房地產上市公司營業總收入1578.42億元，利潤總額341.13億元，上市房企業績增速下降成為普遍現象。

　　從分類企業上半年表現來看，龍頭企業經營狀況好于其他企業，在銷售增速、利潤率方面優勢明顯。另外，從上市房企的融資負債方面來看，房地產企業短期內資金鏈壓力較小，但高企的負債率將會限制房地產行業的快速發展。

　　東方證券房地產行業高級分析師楊國華在接受中國經濟時報記者采訪時認為，反映長期債務壓力的各項指標均較差，非龍頭房企接近或超過歷史最壞水平。“招保萬金”凈負債率59.8%，現金與全部付息債的比值處于歷史中位水平，現金與存貨的比值處于持續快速下滑階段。同時，反映短期償債能力的現金覆蓋率指標逐漸惡化，但仍較高，仍能覆蓋短期債務。龍頭公司費用控制較好，“應對危機”的能力明顯提升。

　　東興證券房地產行業分析師鄭閔鋼在接受中國經濟時報記者采訪時認為，房地產開發企業的經營狀況已經出現明顯轉弱的趨勢。不少中小房企面臨很大的經營困難。2011年上半年地產股整體情況可以概括為：強者恒強，以穩為主。

　　“馬太效應”原因何在

　　中投顧問房地產行業研究員韓長吉在接受中國經濟時報記者采訪時說，大型房企與中小房企業績差別的本質原因在于企業經營布局與資金鏈韌性有一定區別。

　　他認為，一方面，大型房企在土地儲備方面具有一定優勢，土地儲備分散為大型房企發展新項目提供空間，而中小房企的區域性較強，在樓市調控政策的影響下，依存于重點城市深耕發展的中小房企經營業績發展較慢；另一方面，資金韌性困擾中小企業轉型，相對于大型房企，中小房企轉投二三線城市開發新項目難度較高，無法開拓新的利潤增長點導致業績差距擴大。

　　針對之前出現的“中國地產崩潰論”和現在流行的“地產航母論”，韓長吉認為，業內人士始終對中國樓市崩盤論持謹慎態度，因為樓市崩盤并非是中央調控樓市想要得到的結果，縱觀中國樓市政策的制定趨勢，主要目的在于防止投資購房行為，防止社會資金過度流向房地產行業。從目前的市場格局來看，大家較為認同地產航母論，一線房企的資金運作壓力較小，然而與此同時，中小房企離岸的趨勢愈加明顯，資本運作階段勢必將到來，屆時房地產行業的行業集中率將穩步提高。

　　二三線城市限購影響幾何

　　東興證券分析師鄭閔鋼認為，此次二三線城市的限購影響遠低于第一批城市的限購影響，對房地產上市公司影響有限。

　　中投顧問韓長吉認為，二三線城市的限購影響較大。從目前龍頭房企的銷售業績來看，二三線城市銷售收入穩步上升，相對于一線城市銷售的價高量少的特點，二三線城市的項目量、銷售額已經成為企業銷售主力；從投資角度來看，大量游資涌入二三線城市投資購房，這也是二三線城市銷售量大增的主要原因，限購將杜絕投資需求的出現，將大幅減少購房需求量，從而影響到房企發展。

　　下半年業績走勢如何

　　2011上半年上市房企頹勢已成定局，下半年將何去何從？眾人紛紛猜測。

　　業內人士分析，房地產行業向上的發展趨勢不會改變，城市化進程必將刺激房地產行業的進一步發展。

　　韓長吉在接受中國經濟時報記者采訪時認為，下半年地產股將有可能出現兩極分化態勢。一方面，具有較強資金韌性的大型房地產企業在開發項目、銷售回款方面將具有優勢，預計這一部分上市房企下半年業績將維持上半年的增速；另一方面，部分融資渠道匱乏、被迫采取高成本融資的上市企業可能將面臨毛利率下降的困擾。下半年上市房企兩極分化的態勢將更加明顯。

　　韓長吉還說：“關于房企發展突破口的選擇，一方面，房企應當優先保證企業資金韌性，利用合理的定價機制，在保證合理利潤的情況下，加速資金回流，以快速尋找新的利潤增長項目，以擴大業績收入；另一方面，房企應積極參與保障房建設，從目前國家樓市政策的傾向來看，積極參與保障房項目能夠獲得融資便利，將更好降低融資成本，從而保證企業發展動力。”


來源： 中國經濟時報