近日，位于上地東的住總萬科·金域華府項目950套房源一次性放量入市，并在開盤兩天即取得銷售額逾12億元的佳績。這不僅突破了萬科在北京單盤單次入市房源的最高值，更創下今年北京商品房單個樓盤一次性入市房源的紀錄。偉業顧問副總經理梁煒認為，雖然北京樓市整體成交仍然持續低迷，但市場局部已經出現回暖跡象，在未來相當一段時間，很可能出現不同區域成交低迷和局部回暖并存的現象。萬科此舉將其品牌效應和規模效應在市場中得到充分釋放，贏得購房人的寶貴“房票”。

萬科“逆市”放量搶“房票”

“一開始確實為住總萬科·金域華府捏了一把冷汗。”梁煒告訴記者。梁煒的擔心不是空穴來風。數據顯示，5月份北京商品房期房住宅簽約套數為6139套，環比4月下跌了1.3%。6月上旬，北京一手住宅成交總量2315套，與5月上旬相比下跌了近5%，與5月下旬相比下跌了12%。在市場成交連續低迷的同時，競爭卻更加激烈。據統計，北京6月份有42個項目計劃入市，其中大多數是純新盤。在這種形勢下，住總萬科·金域華府一次性入市近千套房源，被很多業內人士解讀為冒了一定風險的逆市而上。

不過，萬科自己卻不這么看。北京萬科副總經理肖勁接受記者采訪時表示，住總萬科·金域華府一次性推出近千套房源，并非逆市而為，恰恰正是對行業大勢的準確把握。“2011年即將過半，樓市的調控大勢已經非常清楚，如果這個時候還一步步試探市場反應和政策走向，才真正是逆市而為。”

在肖勁看來，萬科現在的策略很明確，積極配合政府的調控政策，不捂盤惜售，堅持一房一價。“其實現在調控的大勢也就是市場的走勢，作為企業來說，必須順勢而為，這既是對企業負責，也是對消費者負責。”

肖勁所說的，也是萬科一貫的策略，無論是2008年的樓市低谷，還是2009年2010年的房價飆升，萬科一直都是堅持不囤地、不捂盤。在一位長期關注萬科的市場人士看來，這也正是萬科的獨到之處。他向記者表示，當市場進入關鍵節點時，萬科總是能率先把握市場走勢，及時做出調整，這已經成為萬科的一個品牌符號。

精準調控下投機需求已基本被擠出

房屋交易權屬數據統計顯示，5月份北京新建商品住房成交中，89.6%為首次購房，9.4%為本市居民改善性購房。本市戶籍居民購房比重達到91%，較新政前提高了40個百分點。北京住房市場的投機投資需求已經基本被擠出。

在這種情況下，首次置業和改善性剛需已經成為入市樓盤爭相搶奪的核心客戶群。據統計數據顯示，京城樓市近期開盤的項目中，近九成新盤主推100平方米以下中小戶型。而在5月份北京銷售排名前十樓盤中，有7個樓盤為主力戶型90平方米以下中小戶型。而記者近期也在各大門戶網站發現，針對首置和改善性需求的婚房、教育地產等置業專題也明顯增多。

多位業內人士對此表示，在限購、限價和限貸等一系列調控措施下，市場已經進入供大于需的買方市場。入市項目的核心客戶定位必須更加精準，才能取得好的銷售業績。

住總萬科·金域華府千套房源的成功入市，正是精準定位核心客戶的一個范例。據了解，在開盤兩日簽約的近600套房源中，客戶以自住型首次置業為主，有超過五成以上是來自中關村的IT白領。不過，這一策略也對品牌口碑和項目品質提出了更高的要求。一項網絡調查顯示，在市場低迷時，七成以上購房者將開發商品牌列為購房的首要考量因素。

北京樓市下半年成交低迷和局部回暖并存

“從現在一些項目的熱銷來看，僅用成交低迷來概括全部的北京樓市表現已經不太恰當。可能在今年下半年樓市會出現成交低迷和局部回暖并存的狀態。”梁煒向記者表示。

一方面，通州等區域樓市仍然低迷。據了解，6月份，通州城區預計開盤的項目僅有富力·金禧花園和天時名苑等少數老盤。根據北京中原地產統計，經過近半年的庫存積壓，通州商品房庫存超過2萬套，占全市庫存比例接近三成。庫存壓力加大了通州房價整體下調的可能。在分析人士看來，上述因素都使該區域的項目在推盤時更加謹慎，短期內難改低迷走勢。

與此同時，2010年表現黯淡的京北樓市，因為品牌開發商純新項目的陸續放量，成為市場關注的焦點。據統計，在6月計劃入市的42個項目中，海淀和昌平等京北區域就占據了1/3以上，為計劃入市樓盤最多的區域。除了已經成功開盤的住總萬科·金域華府，該區域還有納帕瀾郡、金隅·觀瀾時代等多個項目已經或即將入市，其主打戶型均包括了80-90平方米左右的兩居，兼有改善型三居戶型，產品類型較豐富。