保障房建設的資金短板有望被補齊。記者昨天獲悉，《關于利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知》（以下簡稱《通知》）已經下發至地方政府和有關部門。其中明確，各地按有關規定進行規范后繼續保留的投融資平臺公司申請發行企業債券，募集資金應優先用于保障房建設。

分析人士指出，《通知》的下發，意味著地方融資平臺將為保障房建設“護航”，保障房建設專項融資瓶頸有望得到突破。在此背景下，預計保障房融資會快速啟動，保障房建設也將大提速。

地方融資平臺發企業債

優先建保障房

《通知》明確表示，企業債券具有期限長、利率低的優勢，是保障性住房項目市場融資的較好工具。為完成“十二五”規劃提出的保障性住房建設任務，各地按《國務院關于加強地方政府融資平臺公司管理有關問題的通知》（國發（2010）19號）進行規范后繼續保留的投融資平臺公司申請發行企業債券，募集資金應優先用于各地保障性住房建設。

“只有在滿足當地保障性住房建設融資需求后，投融資平臺公司才能發行企業債券用于當地其他項目的建設。”《通知》特別強調說。

同時，《通知》要求支持符合條件的地方政府投融資平臺公司和其他企業，通過發行企業債券進行保障性住房項目融資。

《通知》指出，地方政府投融資平臺公司從事包括公租房、廉租房、經濟適用房、限價房、棚戶區改造等保障性住房項目建設的，如果符合條件，可申請通過發行企業債券的方式進行保障性住房建設項目的融資。從事或承擔公租房、廉租房、經濟適用房、限價房、棚戶區改造等保障性住房建設項目的其他企業，也可在政府核定的保障性住房建設投資額度內，通過發行企業債券進行項目融資。

《通知》還強調，“各地發展改革部門應根據本地實際，優先做好募集資金用于保障性住房項目的企業債券發行申請材料的轉報工作，提高工作效率。”《通知》明確表示，為了及時滿足保障性住房項目的融資需求，優先辦理相關企業債核準手續。

保障房投資有望全面啟動

分析人士指出，《通知》的下發，意味著地方融資平臺將變相成為保障房建設融資平臺，保障房建設專項融資瓶頸有望得到根本突破。而且，近日財政部公布了2011年地方政府債券首次代理發行計劃，為保障房融資首次發行504億地方債。可以預見，企業債和地方債兩項相加，對于解決保障房建設資金將起到中流砥柱的作用。

實際上，巨額資金來源問題一直都是保障房建設的短板。按照住建部的測算，今年要完成的1000萬套保障性安居工程年度投資在1.3萬億元左右。其中，8000多億元是通過社會機構投入和保障對象及其所在企業籌集來的，占比逾62%。但是，由于保障房投資“利潤薄且回報期長”，社會資金進入情況并不理想。

據統計，截至5月底，全國保障房開工率僅為34%，雖好于去年，但仍顯緩慢，其原因之一便是資金缺口較大，社會資金進入有限。

借助地方融資平臺發行企業債，將打破這種尷尬。

“由于各地對投融資平臺運作模式并不陌生，且有些地方早有相關融資計劃，不存在操作障礙。而且相關部門會簡化審核，優先辦理核準保障房融資手續。因此，預計保障房融資會快速啟動，保障房建設也將大大提速。”業內專家指出。

國務院副總理李克強近日強調，保障房建設不僅有利于保障和改善民生，增加住房有效供給，抑制房價過快上漲；也有利于優化投資結構，擴大消費需求，帶動相關產業發展，是加強和改善宏觀調控、保持經濟平穩較快發展的重要舉措。

業內人士認為，在這種大背景下，保障房建設是必須完成的任務。目前，保障房融資的開閘恰是確保任務完成的關鍵，預計各地會用足用好政策，打破保障房融資瓶頸。可以預期，下半年全國保障房投資將全面提速。

國家統計局日前公布的數據顯示，1-5月份全國房地產開發投資18737億元，同比增長34.6%。其中，住宅投資13290億元，增長37.8%。值得關注的是，在房地產調控持續推進的背景下，房地產投資增速不減。對此，中原地產等業內機構普遍認為，保障房建設投資促進了整個房地產投資的增長。

“當前投資增速依然維持高位與保障房投資有較大關聯，雖然目前開發商普遍采用收縮戰略，購地和施工放緩，新開工意愿下滑，但今年的保障房投資占去年行業總投資的近三成，因此預計今年的行業投資增速仍能維持在30%左右。”齊魯證券分析報告說。

中金公司則分析指出，有關保障房融資問題的新舉措預示著下半年保障房投資將增長較快，全年固定資產投資有望保持較快增長。

全國工商聯房地產商會會長聶梅生預測，未來保障房將與商品房平分秋色，保障房的銷量將直線上升，“其占部分城市住房銷售量的比例將達50%，占全國市場的比例也有望達到30%。”她說。

需要指出的是，保障房融資瓶頸消除，建設提速，首先受益的將是基礎材料提供商，包括水泥、平板玻璃等。再者，對于涉足保障房開發建設的龍頭企業也構成利好。

進入6月后，樓市進入深度膠著狀態。在7、8月份傳統淡季來臨之前，一些沒能有效回籠資金的開發商開始全力推盤，大量樓盤集中上市，使得近期上海樓市成交有所上升，但均價卻出現下滑。

中國房產信息集團發布的最新報告顯示，上周（6月13日至19日）全市共有8個樓盤推出26.51萬平方米商品住宅房源，環比上升57.7%；帶動成交量上升13.4%，達到13.79萬平方米。受到供應增加的壓力，近兩周成交均價一路下滑，上周均價為20640元/平方米，環比下滑5.88%，比此前一周環比下滑4.36%的幅度略有放大。

可見，4、5月份出現的樓市量價齊升態勢并沒有持續，目前來看，樓市供應壓力明顯加大。中國房地產信息集團的數據顯示，2月至今（6月19日）總共有416.45萬平方米房源上市，同期的成交量僅239.87萬平方米，有176.58萬平方米的房源滯銷。中房信分析師薛建雄表示，銷售不暢導致一些開發商不敢推盤，市場實際積壓的房源量更大。

在薛建雄看來，隨著銀根進一步緊縮，市場上資金日漸緊張，加上限購限貸等政策的影響，購買力也日漸匱乏。4、5月成交回暖的態勢沒能在6月持續，開發商擔心即將到來的7、8月淡季樓市會更加低迷，因此更急于推盤促銷。在上海，降價促銷的現象已開始出現，如6月開盤的保億風景水岸總價直降20萬元、綠地布魯斯小鎮打88折、綠地薔薇九里后面的大戶型房源經過降價之后也接近打88折。

部分豪宅樓盤也在加緊上市。6月以來，寶華棟庭、靜觀翠園、金地天境、龍湖好望山等一批高檔新盤紛紛上市，佘山月湖山莊、佘山東紫園、圣堡別墅、四季雅苑、西康路989號等一批在售豪宅也都推出了新房源。

“可見，嚴重的積壓和即將到來的樓市淡季，已經迫使開發商大量低價推盤或降價銷售，提前回籠資金。”薛建雄表示。對未來市場預期的不確定性，也是開發商急于“出貨”的主要原因。

隨著保障房融資瓶頸等問題的破解，保障房建設有望提速。業內人士預計，今年下半年至明年，大量保障房將集中入市，其對高價商品房的影響也將逐步顯現。

“從前5個月開發商資金來源看，自籌資金占比在進一步提升，預示著開發商資金日益趨緊。目前，局部區域的房價已經出現松動。”一位業內專家向記者說。

對此，第一創業分析師也指出，從前5月數據來看，開發商自籌資金來源占比進一步提升，占比達到38.61%，上升1.2個百分點；開發商利用外資仍維持57%的高增長。與此同時，國內貸款、按揭貸款占比均有所下滑，其中來自個人按揭貸款的資金增速連續4個月負增長。

今年以來，包括北京在內的大中型城市新房住宅銷售持續低迷，房企的流動資金緊張對期房項目的后續開發造成巨大壓力，不少開發商的資金鏈已經緊繃。

而且，“今年央行已經6次上調存款準備金率，使開發商獲得銀行融資的機會越發渺茫，而通過信托、股權融資的成本代價太高，潛在的資金鏈緊張，使得開發商不得不加快調整銷售策略。”北京鏈家地產張月分析認為，北京部分區域房價已現松動，但住宅成交量仍不見起色，因此接下來開發商繼續會嘗試“降價換量”。

不過，保障房才是市場達到新平衡的重要砝碼。

根據全國工商聯房地產商會會長聶梅生的推測，未來全國保障房銷量占比將達到30%以上，這意味著目前商品房的庫存量會進一步增加，開發商的銷售壓力也會加大。

以北京為例，截至6月19日，北京商品房總庫存達到10.7萬套，其中期房住宅庫存再次回到7萬套以上，達到71163套。如果保障房入市，即使其分去三成交易量，也會使住宅庫存量變相增長至近15萬套。這已經高出2009年初北京商品房14萬套的庫存高峰，開發商銷售壓力可想而知。

目前，“各地正在埋頭建設保障房，這塊增量如果能落地并形成有效供應，對高價商品房的壓力是巨大的，到時房價必會迎來向下的‘拐點’。”業內專家說。

來源《上海證券報》