自銀監會實行“窗口指導”后，持續高溫的房地產信托業務終于開始降溫。《第一財經日報》記者從業內獲悉，信托公司與房地產企業合作門檻提升的要求明確之后，“假股權、真貸款”的房地產信托產品已近絕跡，不少房地產項目甚至陷入難以通過審批的尷尬窘境。

綠城信托源自求變

近期最受關注的，當數綠城與平安信托合作的房地產基金信托產品。這個名為“平安財富·安城1號房地產基金信托產品”，公開資料顯示以股權投資方式參與多個綠城名下的房地產項目。這些作為種子儲備的項目，預期投資收益更是高達年化25%以上。“以信托形式發起，實質意義卻是基金，這在從前非常少見。”信托業內人士評價。

據了解，該信托產品的儲備種子項目選取了多個綠城旗下的房地產項目，包括溫州龍灣項目、揚州廣陵區舊城改造項目及寧波市鎮海項目，各個項目的IRR（內部收益率）均高達25%以上，溫州龍灣項目更是可至35%~41%。

一位信托公司人士坦言，這些項目升值空間大、性價比高，因此年化預期收益才可高達25%。“投資基金的起步門檻通常比信托高得多，因此個人投資者很難參與，不少是由信托公司帶頭，作為大客戶直接投資基金。不過這個產品的起步門檻卻與信托無異，從而使得個人投資者亦很容易選擇投資。”

“假股真貸”已被堵

這其實是自銀監會實行窗口指導以來，嚴格監控風險之下的“曲線”之舉。

用益信托工作室提供的數據顯示，今年1~6月，各種信托資金投資領域之中，成立規模占比最高的仍是房地產，信托成立規模為1191億元，占比43%。從已成立產品的平均預期年收益率來看，房地產信托仍然最高，達9.72%。這一數據，比第二名的其他領域高出了1.1個百分點。

今年5月份以來，隨著房地產信托產品規模擴大日益增速，銀監會將實行窗口指導的風聲越來越緊。多個來自業內的消息證實，此次監控利刃實際直指被俗稱為“假股真貸”的信托產品。“如果實行真正的債務融資方式，項目審核門檻很高，且房地產企業需向信托公司提供抵押品。但以‘假股真貸’的方式參與，便可以規避掉這些要求。”業內人士向記者解釋道。

如此一來，信托公司的風險無疑增加許多。用益信托工作室分析師認為，在實行窗口指導之前，假股權真貸款的信托產品雖然很少，但仍有出現。“不過現在基本上已經絕跡了。”

這一消息從多位信托業界人士處得到證實，甚至有知情人士向記者透露，銀監會實行窗口指導之后，新成立的房地產信托產品項目需經有關部門審核批復。最新消息表明，已有部分信托公司設計的房地產信托產品，由于無法通過審批，無奈只能另謀出路。

一家浙江當地房地產民營企業負責人向記者訴苦稱，企業融資壓力非常巨大，原本以為可借助信托“假股真貸”的方式過渡，但在如今政策收緊的趨勢下，已經無法實行操作。“仔細研究了一下，幾乎所有正在操作中的項目都不符合審批條件。”

股權投資漸成風潮

信澤金信托研發中心提供的數據稱，在4月11日至6月30日各個機構處于推介期的信托產品中，2年期的產品最多，為18只，占比36%；其次分別為1年期10只，一年半期9只。由此可見，目前市場上的信托產品仍以過橋融資為主。

“不過從目前的市場趨勢來看，選擇‘同股同權’設計方式的信托產品開始火熱起來。”用益信托工作室分析師稱，根據他們最新發布的數據，1~6月份信托資金運用方式中，成立規模占比最高的是權益投資，以此種方式設立的集合資金信托產品成立規模為853億元，占比31%；從平均預期年收益率來看，以股權投資方式設立的信托產品依然最高，達10%。“一般來說，債務融資產品周期通常在2年左右，股權投資產品周期則在3~5年，且以分紅形式居多，投資收益回報普遍在20%以上。”一家信托公司相關人士稱。

來源：第一財經日報