在北京市通州區梨園地鐵站的十字路口，等待這些過往車輛的除紅燈外，還有不計其數的樓盤廣告。昨日(5月5日)，《每日經濟新聞》記者在此處發現，不到短短一分鐘時間，就能接連看到近十個樓盤廣告，這些宣傳樓盤集中在通州區，也有少量香河、燕郊的樓盤。

記者幾個月以來持續關注此處樓盤信息，前后相比發現，雖然宣傳廣告花樣百變，樓盤卻始終沒變。不難看出，通州區樓市早已在限購令下進入漫長的“休眠期”。

同樣，一組數據更是驗證了通州區樓盤的“滯銷”。北京房地產交易管理網數據顯示，截至日前，通州區最近半年(2010年10月1日~2011年4月24日)的預售項目合計為22個，提供的房源套數合計為9943套，而簽約套數僅為1730套，簽約率僅為17.4%。其中，更是有10個項目截至目前的簽約率依然不足一成，而同期房山項目平均簽約率已突破六成。

區域庫存積壓嚴重

北京房地產交易管理網數據顯示，2010年10月通州區期房住宅庫存為14501套，占全市的比例為21.5%，僅次于朝陽區。最近半年的庫存積壓使通州區商品房住宅庫存已超過2萬套，占全市的比例攀升到近三成。業內人士估計，半年來，通州區預售的近萬套房源總值在200億元左右，半年內已簽約的項目總值僅為33億元，庫存積壓增加超過167億元。

這樣的狀況在記者走訪通州區的多個樓盤時有所感受。在位于通州區北苑城鐵站附近的某在售樓盤，售樓人員告訴記者，每天來看房的客戶并不少，特別是周末。“最多的時候每天可以帶十多組客戶，但真正能夠定下來簽約的，有時候一周也遇不到一組。”

記者同樣發現，該樓盤打出的限時優惠“兩萬抵十二萬”已持續了數月之久，絲毫沒有結束之意。

“造成市場慘淡的主要原因是通州區的價格優勢并不明顯，部分商品房均價已經超過2萬元/平方米，這明顯超過購房者的承受范圍。”北京中原地產三級市場研究部總監張大偉告訴《每日經濟新聞》記者，相比城區的供給資源稀缺，通州區是最近幾年的土地供應大戶。從中遠期看，供應仍將會有明顯增加。

張大偉分析，郊區購房者主要由投資者及剛性需求組成，調控政策執行后，通州區的購房者出現分流，市場投機基本絕跡。而剛性需求中對價格敏感的部分購房者轉向房山區等價格優勢更為明顯的區域。受到政策限制的小部分外地剛性需求也轉移到不受北京限購影響的燕郊等區域。因而通州區需求銳減。

區域價格或明顯調整

近幾年來，通州區的土地供應量充足。最近三年供應的住宅土地面積達到3451737平方米，占全市供應面積比例的12.6%，僅次于房山區及大興區。

不過，從目前的情況來看，通州區的新房價格并未因需求的驟減而出現明顯回落。“主要是因為目前通州區大部分是老項目的后期且庫存體量都較大，老項目降價容易導致糾紛上漲。”張大偉對此表示。

記者在調查中發現，相比新房，通州區的二手房卻出現越來越多的業主拋售現象。鏈家地產副總裁林倩表示，目前北京市區二手房的議價空間也主要集中在東部區域，而通州區二手房的議價空間高達10%~15%。

“目前，北京樓市約九成的二手住宅交易都是剛性自住和剛性改善需求，第二套購房占比由新政前的15.6%降至10.9%，非本市戶籍居民購房占比由40%多降至7.6%。”張大偉認為，投資需求及非戶籍居民需求減少最主要受到影響的區域將是郊區。

對通州區的價格走勢，張大偉認為，相比房山區因為最近供應上漲而導致的成交量局部上漲，通州區因為在2010年3月份的房價跳漲，導致價格透支。在目前市場從量降到局部價格變化的趨勢下，通州區很可能因為庫存量較大，價格基礎較高而出現明顯的變化。

來源：每日經濟新聞