近日，有媒體報道，發改委可能會廣泛推行“房價備案制”，即開發商要將商品房售價向政府備案，個別城市還規定了房價浮動的“上下限”。而一旦開發商的實際銷售價格超出這個限制范圍，則會被主管部門約談。

無論這種備案制是否會實施、何時執行，拋開備案制本身，就房地產調控而言，相比2008年的對地產“大救市”，各種小招數頻出，讓人恍如隔世。中國房地產泡沫的核心基礎是貨幣，泛濫貨幣上構建了房價（房租）上漲預期。正如溫家寶總理在不久前全國“兩會”記者招待會上說“要消除房價上漲的貨幣基礎”。也就是說，只要給出強硬貨幣回籠的“備案時間表”就可以了，但是常被“地產過熱、經濟吃藥”的謬論所挾持，遲遲未見此類穩定的預期。

那種“地產過熱、經濟吃藥”觀點認為，中國通脹源頭是房地產，房價不斷上漲強化了人們的通脹預期，只要限制房價漲幅，那么通脹預期就會削弱，社會矛盾就會緩和。如果用加息手段，相當于對整個經濟降溫，最終的副作用是經濟下滑和失業。這種觀點的錯誤之處在于，刺激經濟客觀上產生了房地產泡沫，背后的實質是資源的整體性扭曲性配置，而這不可能采取所謂的“對房地產精準打擊”的方式來完成資源配置的重新合理化，這種觀點將泡沫想象成一串相互隔離的氣球，只要戳破那個最大的就可以了，不會影響其他。

我們認為，只有讓貨幣回籠“備案”才能真正控制房價。政府應當“約談”那些鼓勵寬松性貨幣政策的相關部門人士。長期看，貨幣回歸中性同失業率是沒太大關系的。長期創造就業是保持貨幣中性平等、鼓勵自由創業、鼓勵創新、消除行政壟斷、降低稅收和維護競爭性市場。短期看，貨幣收縮，的確經濟會產生一定下降，失業會有所上升，但是要知道，貨幣強行收縮下（通縮）的暫時失業從來沒有引發社會動蕩，過去國企攻堅改革的時候已經證明了這一點。相反，通脹才是社會問題的基礎。

2007年底，中國房地產原本進入了一個調整時期，但是美國金融危機改變了一切。美國金融危機沒有改變美國、英國、愛爾蘭等西方國家的房地產調整周期，但是強力改變了中國房地產的運行方式。這是一個令人吃驚的故事，新加坡國立大學的鄧永恒和吳璟等人在最近出版的論文《MonetaryandFiscalStimuli，OwnershipStructure，andChina'sHousingMarket》里面描述了銀行系統按指令放貸、同時國企和地方投資平臺作為接受資金方（“花錢方”），創造了貨幣“刺入”經濟系統的條件，它更改了其他國家頭疼的“馬拉到河邊卻不喝水”的問題——“貨幣注入，卻沒有信貸需求與之配合”。

正是貨幣“刺入”導致2009年2季度后北京、天津、上海、杭州、深圳等若干東部地區城市房價租金比先后出現大幅上升，如北京房價租金比從2009年2季度的34倍上升至現在的平均55倍的水平。這意味著純租金收入下的住房投資需要55年才能收回成本。也就是說，以貨幣“刺入”后帶來的房價增長，在房價目前水平停滯情況下，有購買意愿和資格的居民收入必須連續5年10%以上的實際增長才能消化。

否則，按照鄧永恒和吳璟的測算，如果房價長期增長率的預期由6%下降到5%，那么要讓買房繼續“合算”，就要求當前房價下跌30%左右，或者租金提高40%左右，一般而言以前者調整居多，但不可思議的事情發生：中國新一輪的調整繼續是以房租的高速上漲來實現的，也就是說，民眾對貨幣繼續“灌入”的預期或許不是降低了，而是增強了。因此，當務之急，就是要“消除房價上漲的貨幣基礎”。