一熱一冷，房產稅消息在上海和重慶樓市產生相反作用

上周，一名姓阮的男士以總價750萬元購進一套位于上海浦東“金橋愛建園”的215平方米復式房。漢宇地產的工作人員告訴《第一財經日報》記者，這名客戶原本打算在今年下半年再出手，但此次從看房到成交，只花了3天時間。

“他考慮到房產稅傳言，于是下了決心現在出手購房。”漢宇地產的工作人員表示。

事實上，在當下的上海樓市，房產稅傳言改變了一大批人的購房行為，一部分高檔住宅需求從去年12月底開始紛紛出手，趕搭末班車。

“對樓市三次調控政策出臺的預期促使部分購房者盡早完成簽約，以規避可能受到的沖擊，房產稅就是其中一個影響市場較大的傳言之一。”21世紀不動產分析師告訴記者，在2010年12月中下旬二手房成交面積結構上，中高面積段房源可謂大熱。140平方米以上面積段的成交套數環比中上旬提高了42.9%。

然而在另一個房產稅試點城市重慶，樓市卻朝相反方向運行。

重慶中原地產營銷顧問有限公司副總經理何偉堅告訴記者，近兩周重慶樓市成交量環比下跌30%。不過，價格并未下降，仍在上升軌道上。

何偉堅認為，出現此現象的原因并不完全是受房產稅消息的影響，重慶對外地人限購，以及當地部分銀行取消房貸優惠利率，使更多的購房者轉入觀望狀態。

大戶型熱銷

去年年底，房產稅即將落地的傳言在上海樓市不脛而走，不少人預期，房產稅試點方案出臺后再購新房，可能被列入征稅對象，因此紛紛想搶在方案出臺前購房。

據上海中原世茂濱江分行經理陳希介紹，去年12月中旬到12月底，其所在分行二手房成交量出現一個“小高峰”，出手客戶以剛需客戶為主。“他們多數受到房產稅傳言的影響，想趕在新一輪調控出臺之前購房。從我在交易中心看到的情況看來，去年12月底到交易中心過戶的客戶比11月同期大約要增加20%，而分行12月的二手房成交量也環比上漲50%左右，其中由于擔心新一輪調控而趕末班車的客戶占到了20%~30%的比例。”陳希告訴記者。

而21世紀不動產對旗下300余家門店的調查顯示，上海二手房市場成交確實在去年年末最后幾天出現翹尾行情，各區域集中過戶情況突出，其中12月下旬浦東新區的簽約過戶數量較中旬、上旬高出15%~20%，類似情形在徐匯、靜安等中高端住宅集中的區域也有不同程度的體現。

新年伊始，“末班車”行情略有退去，但受到如阮先生一類人的支持，上海大戶型二手房成交依舊火熱。21世紀不動產上述調查顯示，2011年1月上旬面積在140平方米以上中高價二手房成交量仍較去年12月同期提高36.4%，而90平方米以下中低價二手房成交量則下降了13.8%。大面積中高價位房源的市場青睞度仍可窺見一斑。

漢宇地產旗下各門店亦反映，本月以來，上海大面積戶型等高端物業成交頗為活躍。不少購買高端物業的客戶表示，此時出手主要還是為了避開不久將要出臺的房產稅。

這一情況也蔓延到新房市場，中國房產信息集團CRIC數據顯示，上周上海市商品住宅成交均價為23690元/平方米，環比前周微漲1.81%。中國房產信息集團分析師薛建雄指出，在上周商品住宅成交前十名的均價普遍較低的情況下，整體均價的堅挺得到部分豪宅成交的有力支撐。

市場再陷膠著

然而，讓中介和開發商感到十分糾結的是，隨著時間的推移，越來越多的需求開始離開“加速購房”的陣營，并走向另一個極端——觀望。

據中原地產翠湖天地分行經理虞紅華透露，新天地板塊內的二手房市場自1月初起表現平穩，并沒有因為房產稅而引起較大波瀾。“一方面由于房產稅傳聞已久，因此買賣雙方都有一定的接受能力；另一方面，不少客戶認為房產稅遲早要出，但是可能也不會那么快，因此有些剛性客戶還是按照個人的置業需求來進行正常交易。”

同樣的，中原地產陸家嘴分行經理羅奕雄也表示，在去年12月下旬，該區域的部分客戶因為房產稅的消息而有所行動，帶動了一定的成交。但是自1月初開始，市場上出現了觀望的情緒，一些高端物業的買家表示希望等到房產稅征收標準明確后，再決定是否購入。

中原地產陸家嘴分行業務員小褚最近就接待了一名想“一步到位”的自住客戶，由于該區域物業的標的比較大，客戶擔心之后房產稅出臺會受到影響，所以最近只是在市場中詢盤，但是具體購買時間可能要等到房產稅出臺后，看看具體的征收細則再定。

而在供給方面，由于購房者去年年末對大戶型高端二手房的追捧，目前市場上實際有效的高端二手房掛牌量已不多——網上房地產數據顯示，目前全市掛牌數累計約在15萬套，較去年12月同期減少了幾千套，有效供應不足的現象開始逐漸凸顯。這也在一定程度上加強了大戶型二手房房東的惜售心態。

這一變化引發了中介的擔憂。

“房東普遍認為，如果房產稅出臺，他們的價格也不會出現多大的松動，因為對于一些高端住宅和大戶型的品質物業來說，由于地段好、物業品質高等因素，抗跌性強，在這樣的情形下，房東更可能會將多出來的‘負擔’轉嫁到下家身上。”中原地產洋涇板塊區域經理王育林告訴記者。

漢宇地產方面也認為，部分高端物業的買賣雙方有著不同需求，促使本月成交活躍，不過由于高端物業存量相對不多，且房東心態普遍良好，接下來的供應將減少，所以此波行情不會持續太久。漢宇地產預計，市場短期內將總體趨于平穩，重新回到膠著狀態，不出意外的話，膠著行情將持續到房產稅出臺。