上周五，香港財(cái)政司司長(zhǎng)曾俊華宣布，香港在現(xiàn)有的從價(jià)印花稅基礎(chǔ)上，引入短期交易“額外印花稅”，適用于以個(gè)人或公司名義在11月20日或以后購入、并在24個(gè)月內(nèi)轉(zhuǎn)售的住宅物業(yè)交易。目前香港物業(yè)交易須繳納最高4.25%的從價(jià)印花稅，而“額外印花稅”則分為三級(jí)稅率：6個(gè)月或以內(nèi)轉(zhuǎn)售的交易，稅率為該轉(zhuǎn)售交易金額的15%；6個(gè)月以上至12個(gè)月之間轉(zhuǎn)售，稅率10%；12個(gè)月以上至24個(gè)月之內(nèi)轉(zhuǎn)售，稅率為5%。換言之，持有物業(yè)的時(shí)間愈短，業(yè)主需要繳納的“額外印花稅”稅率便愈高。另外，當(dāng)局將全面取消所有住宅物業(yè)交易延遲繳交從價(jià)印花稅的安排。

香港金融管理局當(dāng)天亦宣布，即時(shí)起下調(diào)樓宇按揭成數(shù)。樓價(jià)1200萬港元或以上的物業(yè)按揭成數(shù)，由六成下調(diào)至五成；800萬元至1200萬元的樓宇按揭由七成下調(diào)至六成。

港府新政一出，之前熱火朝天的香港樓市頓入寒冬。香港美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計(jì)顯示，在樓市新政出臺(tái)的首個(gè)周末，香港十大指標(biāo)性二手樓盤的成交量已經(jīng)比前一周末減少近八成，二手樓看樓量普遍下跌五成以上，其中，還有許多樓盤罕見地出現(xiàn)“零成交”。

在荔枝角美孚新邨、九龍灣淘大花園、沙田第一城和馬鞍山新港城等炒樓客云集的二手樓盤，一些在新政出臺(tái)前不久才簽訂臨時(shí)合約的炒樓客放棄定金毀約離場(chǎng)。部分手中樓盤較多的賣家見形勢(shì)不妙，紛紛降價(jià)2%至10%，或者給中介加傭金，以求迅速出售手中物業(yè)。還有不少資金實(shí)力雄厚的業(yè)主干脆將手中物業(yè)由短炒改為收租。中原地產(chǎn)的一位高級(jí)經(jīng)理透露，近期天水圍栢慧豪廷就出現(xiàn)了大量租盤，由前一周不足10個(gè)租盤突然增至本周的60-70個(gè)租盤，在其附近的栢慧豪園，也出現(xiàn)了低于市價(jià)5%的放租盤。

在新政影響下，香港一手樓交易也出現(xiàn)了明顯降溫。上周末在香港開盤的6個(gè)樓盤總共只售出42套新房，人氣最旺的西半山蔚然也僅賣出28套，之前業(yè)界曾經(jīng)傳聞該樓盤已有70套新房被業(yè)主預(yù)訂，但上周末的實(shí)際銷量還不及傳言的一半，可能有不少潛在購房者半路而退。

自香港特區(qū)政府上周五宣布對(duì)樓市交易征收額外印花稅后，香港樓市一夜降溫，一手樓市和二手樓市成交量近期均暴跌。來自房地產(chǎn)中介的數(shù)據(jù)顯示，上周末，香港十大指標(biāo)性二手樓盤的交易量驟降80%，跌幅之深創(chuàng)三年來之最，甚至遠(yuǎn)超2008年金融海嘯期間的成交量跌幅。

在熱錢炒作等力量推動(dòng)下，香港此前豪宅價(jià)格已超越1997年高峰期一成。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，港府重拳出擊調(diào)控樓市的措施對(duì)打擊短炒十分有效，預(yù)計(jì)香港樓市未來幾個(gè)月成交都將低迷，短期價(jià)格可能會(huì)下跌5%-10%。但如果熱錢泛濫和樓盤供不應(yīng)求的基本因素不改變，香港樓市長(zhǎng)期向上的趨勢(shì)恐不會(huì)就此扭轉(zhuǎn)。

中介暫停開新店

香港美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝表示，從業(yè)20多年來，從未見過港府如此嚴(yán)厲的調(diào)控措施，上周末樓市成交量的暴跌甚至遠(yuǎn)超金融風(fēng)暴時(shí)期樓市成交的調(diào)整，預(yù)計(jì)未來無論買家和賣家都會(huì)選擇觀望，樓市成交低迷或?qū)⒊掷m(xù)數(shù)月。

香港另一大型地產(chǎn)中介中原地產(chǎn)住宅部董事總經(jīng)理陳永杰也表示，未來一個(gè)月香港樓市總成交量將較上月減少30%至50%。他表示，新政令熾熱的樓市“急凍”，短線投資者轉(zhuǎn)售成本大大增加，相信會(huì)嚴(yán)重阻礙短炒投資者的入市意愿，物業(yè)市場(chǎng)投機(jī)活動(dòng)會(huì)大幅減少。

面對(duì)驟然下跌的成交量，香港各大地產(chǎn)中介紛紛召開董事會(huì)研究“過冬”對(duì)策。中原地產(chǎn)住宅部董事總經(jīng)理陳永杰透露，公司本周一召開了董事會(huì)，各區(qū)董事一致通過，全部暫停開設(shè)新的分店，并即時(shí)削減廣告支出，中原地產(chǎn)將觀察未來市況變化，下月董事會(huì)再商討進(jìn)一步措施。陳永杰表示，對(duì)于地產(chǎn)代理來說，最重要的是成交量，但是調(diào)控新政令一、二手樓盤交易量均出現(xiàn)急跌，對(duì)于整個(gè)地產(chǎn)中介行業(yè)的生存威脅相當(dāng)嚴(yán)峻，所以不能不提早預(yù)防。

美聯(lián)物業(yè)周一也召開特別董事大會(huì)，并罕見地聯(lián)同地產(chǎn)子公司香港置業(yè)一齊開會(huì)。美聯(lián)主席黃建業(yè)主持會(huì)議，向各區(qū)董事分析了最新市況變化，希望他們盡力應(yīng)變。在香港上市的美聯(lián)集團(tuán)本周股價(jià)已連跌兩天，跌幅高達(dá)20%。

不排除進(jìn)一步出招

值得注意的是，這已經(jīng)是香港特區(qū)政府在一年內(nèi)第四次出招調(diào)控樓市，也是香港歷史上最嚴(yán)厲的一次調(diào)控措施。此前港府推出的調(diào)控措施包括提高豪宅交易印花稅、規(guī)范新盤銷售手法、收緊物業(yè)按揭成數(shù)和剔除購房移民政策等，但效果均不明顯，樓市泡沫進(jìn)一步醞釀。

進(jìn)入10月，美國(guó)新一輪量化寬松措施的預(yù)期令香港迎來了更多的國(guó)際熱錢，香港樓市也成為熱錢奔流的樂園。受到資金充裕和超低利率的刺激，香港樓市投機(jī)氣氛日漸濃厚，短期交易急速增加。今年頭9個(gè)月，12個(gè)月內(nèi)轉(zhuǎn)手的樓宇買賣上升了114%，同時(shí)12個(gè)月至24個(gè)月的交易，則減少了18%，顯示出炒賣的時(shí)間已越來越短。

港府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前香港豪宅樓價(jià)已超越1997年高峰期一成。雖然一般住宅市場(chǎng)的平均樓價(jià)仍與1997年有12%的距離，但近期亦出現(xiàn)較急速的升幅。以少于70平方米的住宅單位為例，在今年3月至9月間，樓價(jià)已上升8.1%，快過大單位，大單位即面積最少100平方米的住宅，升幅為6.1%。由此可見，豪宅市場(chǎng)的熾熱氣氛，已經(jīng)逐漸蔓延至一般市民的住宅市場(chǎng)。

曾俊華強(qiáng)調(diào)，樓價(jià)急速升幅已經(jīng)超越一般市民收入的增長(zhǎng)幅度。即使以現(xiàn)時(shí)超低的利息水平，市民的置業(yè)負(fù)擔(dān)已經(jīng)由2008年第4季的32%，飆升至今年第三季的42%。如果樓價(jià)持續(xù)上升，今年第4季的負(fù)擔(dān)水平將會(huì)進(jìn)一步惡化。只要利率回升3個(gè)百分點(diǎn)，市民平均按揭供款就會(huì)增加三成，而他們的負(fù)擔(dān)水平就會(huì)急升至54%，超越長(zhǎng)期平均比率。他表示，如果此次措施無效，政府不排除會(huì)采取進(jìn)一步的調(diào)控措施。

金管局總裁陳德霖也表示，“在極低利息和全球資金繼續(xù)泛濫的宏觀環(huán)境下，很多投資者都很容易忽略了香港市民收入與樓價(jià)已經(jīng)越來越脫節(jié)，我們非常關(guān)注樓市和按揭市場(chǎng)的升勢(shì)是否會(huì)導(dǎo)致銀行體系的信貸風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)增加。”

在公布新政的第二天，曾俊華在網(wǎng)上撰文表示，由于美國(guó)本月初推出的第二輪貨幣量化寬松政策，香港經(jīng)濟(jì)正處于一個(gè)異常的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，在這個(gè)非常時(shí)期，香港特區(qū)政府更加需要果斷作出判斷，該出手時(shí)就出手，才可以防止資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)惡化。

曾俊華認(rèn)為，在降低香港資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的決策中，應(yīng)該立足于市民福祉，根據(jù)香港自身經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，“要有所為，也應(yīng)有所不為。”

關(guān)于“有所不為”，曾俊華指出，香港是國(guó)際金融中心，一直奉行自由開放信念，因此不可以進(jìn)行資本管制，或推行專門針對(duì)外資的措施，或改變香港現(xiàn)有的簡(jiǎn)單稅務(wù)安排。他說，港元聯(lián)系匯率制度不是增加泡沫風(fēng)險(xiǎn)的主要原因，因此特區(qū)政府認(rèn)為沒有必要、也不會(huì)改變這個(gè)制度。至于“有所為”，曾俊華表示，財(cái)政司早在今年2月發(fā)表的財(cái)政預(yù)算案中，已提出四個(gè)穩(wěn)定樓市、減少泡沫風(fēng)險(xiǎn)的方向，即增加樓宇供應(yīng)、確保物業(yè)市場(chǎng)透明度、防止按揭信貸擴(kuò)張，以及遏制物業(yè)投機(jī)。曾俊華說，“我們絕不會(huì)對(duì)影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)和金融穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)坐視不理，我們將會(huì)密切監(jiān)察市場(chǎng)，在有需要時(shí)，再次推出適當(dāng)?shù)拇胧��?rdquo;