“不轉型就只能被淘汰。”昨日，上海漢宇房地產顧問有限公司董事總經理施宏叡在接受《第一財經日報》記者專訪時說。他表示，如果房產中介機構不順應形勢，仍堅持只做二手代理，就很有可能無法繼續生存。

　　今年以來，在樓市陷入僵局的大背景下，與房地產“唇齒相依”的地產中介業也經歷了“嚴冬”，先是中介門店數量持續減少，繼而開始了不計成本的“折傭大戰”，如今，已陷入“整體性虧損”的上海各房產中介紛紛主動“轉型”，希望通過增加一手代理業務特別是商業物業代理業務“突出重圍”。

　　一手代理業務量“井噴”

　　“漢宇地產一手代理的總體業務量已經超過二手代理。”近日，施宏叡向本報記者透露，從今年3月份開始，漢宇地產在商業物業代理上的業務量已經翻倍，代理收入也明顯增加。

　　據漢宇地產方面提供的數據，如今漢宇的一手業務代理量大概占到總量的60%，而60%中又有45%是做商業物業代理。也就是說，商業物業代理的業務量已占總業務量的27%左右。

　　無獨有偶，21世紀不動產上海區域分析師黃河滔也向本報記者介紹，目前，21世紀不動產上海區域的一手樓盤代理業績占比由之前的約25%提高至8月份的約45%，而在一手樓盤的業績中，商業物業的比例約為三成。

　　與此同時，記者調查發現，由于樓市的低迷，越來越多的開發商將中介引入到自己的分銷體系當中，欲與中介抱團取暖。例如，以往“從不給中介生意做”的知名地產商和記黃埔引進中介幫助其分銷豪宅樓盤“四季雅苑”。

　　而此舉，正好也大大增加了中介的業務量——除了漢宇地產和21世紀不動產之外，包括中原、德佑在內的多家知名中介機構已向本報確認，其公司一手樓盤及商業物業代理方面的業務量在顯著上升。

　　一手樓盤及商業物業代理，讓已陷入“整體性虧損”的上海房產中介行業看到了嚴厲調控下的“一縷暖陽”。

　　德佑地產商用部總監惠凱對本報記者表示，與往年中介激烈爭搶一手代理業務不同的是，如今開發商普遍主動將一手樓盤包括商鋪、寫字樓交給大型中介分銷。“這促使一手業務量出現‘井噴’。”

　　商業物業代理順勢而為

　　種種跡象顯示，滬上中介公司正開始逐漸放棄賴以生存多年的二手房“戰場”。曾經在上海小有名氣的香港上市公司美聯物業，今年甚至關閉上海門店，暫停公司的二手房代理業務。

　　從各大中介公司如今的業務結構來看，另一個新興的“戰場”——商業地產代理適逢其時。

　　惠凱表示，“中介代理這個行業競爭一直都很激烈，只不過現在大家都盯著一手樓盤代理以及商業這塊，這部分業務量其實不大，但是中介很多，所以大家都在搶這塊‘肥肉’。”

　　在施宏叡看來，增加一手樓盤及商業物業的業務比例，總體來說是順應市場趨勢的一種做法。“二手房代理業務與樓市一樣出現了一定比例的回調，而一手樓盤代理這塊現在還比較好做。同時，商業這一塊相比住宅受到的限制少，開發商進軍商業地產的熱情也很高。因此，增加這部分業務比重，我們也只是順勢而為。”

　　值得一提的是，除了以漢宇為代表的“順勢而為”者，市場中亦不乏果斷“轉型”搶奪市場者。中原地產副總經理唐振東近日向本報透露，中原將轉型主攻商業地產代理業務，從傳統的二手房業務轉向“剛需”類住宅樓盤、酒店式公寓以及商鋪的代理業務。

　　記者了解到，今年年初，中原地產二手房業務部已有三成業務轉成了一手樓盤代理，如今，這個比例已經達到五成。同時，五成中有超過一半的業務主要是商業地產代理業務。

　　風險隱現

　　無疑，商業地產的熱潮讓地產中介看到了機遇，然而，商業地產本身也由于地產商的“一哄而上”聚集了不小的風險，并因此招致了管理層“限貸”措施的出臺。

　　今年8月，一份來自上海銀監局的風險提示，揭開了商業地產調控的序幕。

　　上海銀監局要求禁止個人消費信貸用于購買商業用房，同時，上海各商業銀行必須在商業用房竣工驗收成為現房后，才能對買房人發放商業貸款。

　　一時間，正趕上商業地產熱潮的地產中介可謂“唇亡齒寒”，而新政的調控效果似乎立竿見影。

　　施宏叡表示，雖然今年3月份以來一手樓盤及商業物業代理方面的業務量出現“井噴”，但從8月份開始，這部分業務已經出現明顯的回調。

　　惠凱坦言，受到新政的影響，同時加上炒作熱情的漸漸退卻，雖然整體情況還是不錯，但商業代理業務量確實已經大不如前了。“之前商業物業代理部分占到整體業務量的三成左右，但最近已經在下降了。”

　　黃河滔亦表達了他的擔憂，“商業地產已經積聚了不小的風險，因此，對目前的商業地產分銷熱潮還是持謹慎樂觀態度為好。”

　　一個業內已普遍認識到的殘酷現實是，在“僧多粥少”的大環境下，房產中介行業殘酷的“洗牌”已無法避免。

　　有機構的數據顯示，“史無前例”的樓市調控下，粗略估算，上海已減少了10%~15%的中小型中介公司。

　　而21世紀不動產方面表示，2008、2010年的兩次地產調控，上海前五大中介的市場份額之和都有2%~3%的提升，大批中小公司的倒下，正在帶動行業集中度的提高。黃河滔認為，更為重要的是，這一輪調控的深度、長度都超過以往。“只有堅持有序健康發展的企業才能存活下來。”


來源：第一財經日報