八九月間，三四線城市樓市傳聞不斷。近期浙江舟山傳出消息，當(dāng)?shù)氐淖》肯拶?gòu)政策可能將被放松，更多的個(gè)人或家庭或?qū)⒈毁x予購(gòu)房資格。此前安徽蕪湖、浙江溫州等地都有松動(dòng)限購(gòu)政策的“小動(dòng)作”出現(xiàn)。

樓市低迷，地方政府壓力大被認(rèn)為是放松限購(gòu)的重要原因，但住建部留給地方政府的政策余地非常有限，舟山新政能否實(shí)現(xiàn)還是未知數(shù)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市調(diào)控仍在等待一攬子長(zhǎng)效機(jī)制，房產(chǎn)稅的第二輪試點(diǎn)或?qū)⒅赋龇较颉?/p>

舟山“踩線”？

據(jù)稱舟山樓市政策松動(dòng)與財(cái)政收入下滑不無(wú)關(guān)系。

9月16日，浙江舟山傳出消息，房產(chǎn)限購(gòu)政策有望放松。據(jù)媒體報(bào)道，政策調(diào)整之后，只要在2013年1月1日之后沒(méi)有購(gòu)房的家庭或個(gè)人，都可以再購(gòu)買(mǎi)一套住房。

截至目前，舟山的房地產(chǎn)“新政”還沒(méi)有正式下發(fā)文件。但據(jù)稱舟山市住房保障和房產(chǎn)管理局已有負(fù)責(zé)人員對(duì)外證實(shí)了此事。9月17日，又有舟山房管部門(mén)負(fù)責(zé)人出面解釋，稱樓市新政處在“前期調(diào)研”階段，一時(shí)眾說(shuō)紛紜。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者9月16日就此事致電舟山市住房保障和房產(chǎn)管理局，但相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示“不清楚情況”。

記者就此事致電舟山當(dāng)?shù)?月15日開(kāi)盤(pán)的一處樓盤(pán)售樓處咨詢，銷售人員稱：“只要2013年沒(méi)買(mǎi)過(guò)房子，之前就算在舟山有房產(chǎn)，現(xiàn)在也可以買(mǎi)。正式文件要過(guò)一段時(shí)間才會(huì)下來(lái)�！�

銷售人員同時(shí)向記者表示，雖然限購(gòu)政策有所放松，但貸款政策仍然不變。在舟山如果已有房產(chǎn)，辦第二套和第三套房產(chǎn)的貸款可能會(huì)遇到困難，如果是第三套房，很可能“貸不下來(lái)”。

舟山的限購(gòu)政策始于2010年10月13日，舟山市政府辦公廳下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作的若干意見(jiàn)》，“限購(gòu)令”從發(fā)布之日起，舟山開(kāi)始實(shí)行住房限購(gòu)政策，本市及市外戶籍一戶只能新購(gòu)一套住房。

除了限購(gòu)之外，舟山還在當(dāng)時(shí)同時(shí)出臺(tái)了三套房貸暫停、實(shí)施差別化住房公積金信貸政策、差別化稅收政策等一系列措施，打出樓市調(diào)控“組合拳”。

截至目前，除放松限購(gòu)政策外，舟山還沒(méi)有傳出其他政策變動(dòng)。數(shù)據(jù)顯示，舟山7月財(cái)政總收入下滑了19.2%。有分析認(rèn)為，樓市政策的松動(dòng)傳言與財(cái)政收入下滑不無(wú)關(guān)系。

地方“小動(dòng)作”不斷

在中央調(diào)控樓市的大氣候下，三四線城市地方政府表現(xiàn)出“不適感”，與國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化趨勢(shì)不無(wú)關(guān)系。

在傳出舟山放松限購(gòu)政策前不久，安徽蕪湖也對(duì)樓市推出刺激政策，但相對(duì)溫和。

8月的蕪湖樓市“新政”提出，本科學(xué)歷買(mǎi)房可免契稅和2萬(wàn)安家補(bǔ)貼、高校畢業(yè)生可申請(qǐng)保障房及租房補(bǔ)貼。

這是蕪湖住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)等六部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的一項(xiàng)針對(duì)大學(xué)生人群的樓市新政。一位熟悉蕪湖當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，蕪湖出臺(tái)這項(xiàng)政策，與當(dāng)?shù)氐呢?cái)政壓力不無(wú)關(guān)系，此舉有“保增長(zhǎng)”的意味。

向來(lái)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的浙江溫州更是提前放松了住宅限購(gòu)政策。8月初，溫州宣布，2011年3月14日后已購(gòu)買(mǎi)一套住宅的個(gè)人或家庭，還可以再購(gòu)買(mǎi)一套住宅，名下沒(méi)有房產(chǎn)的個(gè)人或家庭可以連續(xù)購(gòu)買(mǎi)兩套房產(chǎn)。

此前的溫州版限購(gòu)令要求，2011年3月14日后購(gòu)買(mǎi)房屋的家庭，不管名下有幾套房，也無(wú)論買(mǎi)后是否賣掉，都不能再購(gòu)買(mǎi)房屋。如今溫州是全國(guó)為數(shù)不多的房?jī)r(jià)明顯下跌的城市，樓市庫(kù)存也一直居高不下。

顯然，在中央調(diào)控樓市的大氣候下，三四線城市地方政府表現(xiàn)出更強(qiáng)烈的“不適感”，而這與國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化趨勢(shì)不無(wú)關(guān)系。

“勞動(dòng)人口從中西部流動(dòng)到東部。他們中的很多人不會(huì)在江蘇、浙江等省的中小城市停留，而是一路跑到上海�！�8月中旬，中國(guó)改革基金會(huì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱在上海一個(gè)房地產(chǎn)論壇上評(píng)論認(rèn)為，城鎮(zhèn)化將對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)格局產(chǎn)生影響。

南京一位港資參股的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商告訴記者，業(yè)內(nèi)觀察認(rèn)為，受中國(guó)“城鎮(zhèn)化”大趨勢(shì)的影響，人口有不斷向一二線城市流動(dòng)的趨勢(shì)，因而北上廣深等地的房地產(chǎn)增長(zhǎng)將持續(xù)下去。而在三四線城市，如果當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)缺乏其他發(fā)展動(dòng)力，勞動(dòng)人口不斷流出的過(guò)程中，地方政府將面臨很大壓力，仍然會(huì)設(shè)法刺激房地產(chǎn)。

9月，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2013年1~8月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》顯示，8月份國(guó)房景氣指數(shù)小幅回落；房地產(chǎn)投資增速創(chuàng)2013年來(lái)新低，新開(kāi)工面積增速放緩；商品房銷售高位繼續(xù)調(diào)整，價(jià)格增幅持續(xù)收窄；房企資金同比增幅回落顯著。

中央與地方博弈

短期來(lái)看，在房地產(chǎn)的態(tài)度上中央與地方還將存在博弈。

與地方不斷設(shè)法松動(dòng)樓市調(diào)控政策的做法相背離的是，房產(chǎn)稅范圍擴(kuò)大呼聲再起。多方消息顯示，房產(chǎn)稅或?qū)⒑芸靻��?dòng)第二批試點(diǎn)，杭州是傳聞中出現(xiàn)頻率最高的城市。此前，房產(chǎn)稅政策只在上海、重慶試點(diǎn)，但對(duì)房?jī)r(jià)影響甚微。

一位上海房地產(chǎn)咨詢業(yè)內(nèi)人士評(píng)論認(rèn)為，地方政府微調(diào)樓市政策，首先因?yàn)橹袊?guó)幅員遼闊，巨量的市場(chǎng)不能采取“一刀切”的政策。在北上廣深等一線城市，樓市的癥結(jié)在于供應(yīng)問(wèn)題，而二三線城市面臨的問(wèn)題有所不同，因而會(huì)出現(xiàn)差異化政策。

在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，總的來(lái)說(shuō)，無(wú)論是房產(chǎn)稅還是限購(gòu)政策，中央政府對(duì)地方政府采取的是逐步放權(quán)的態(tài)度，調(diào)控的大方向是中央政府將政策制定權(quán)逐步讓渡到地方，由地方政府處理。

但短期來(lái)看，在房地產(chǎn)的態(tài)度上中央與地方還將存在博弈。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭分析，舟山新政被叫停的可能性很大�！耙�?yàn)榫湍壳皞鞒龅男畔⒖矗�舟山的變�?dòng)力度過(guò)大，違背了住建部‘本地戶籍兩套，外地戶籍一套’的限購(gòu)基本要求，踩了政策紅線。”

在楊紅旭看來(lái)，住建部對(duì)政策底線短期內(nèi)沒(méi)有放松的可能。由于目前三四線城市樓市普遍低迷，沒(méi)有哪一個(gè)城市更有理由得到特殊政策，一旦有了先例，其他城市或?qū)⑿Х隆?/p>

事實(shí)上，在樓市政策的制定上，中央留給地方的余地非常有限。在以往限購(gòu)政策執(zhí)行中，地方只有審核力度的控制權(quán)，比如對(duì)“假離婚”“補(bǔ)社保”的審核等。

值得指出的是，限購(gòu)等“猛藥”執(zhí)行至今，雖各方都在呼吁樓市調(diào)控的“長(zhǎng)效機(jī)制”，但至今仍然沒(méi)有明朗。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，在長(zhǎng)效機(jī)制部署到位之前，限購(gòu)政策就很難被取消。

上海一位民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商告訴記者，從限購(gòu)、房產(chǎn)稅到2013年的“國(guó)五條”，對(duì)開(kāi)發(fā)商打擊最大的當(dāng)屬限購(gòu)，直接抑制了相當(dāng)大一部分需求。而房產(chǎn)稅在執(zhí)行上存在困難，影響微乎其微。

正因如此，楊紅旭認(rèn)為，樓市調(diào)控需要的長(zhǎng)效機(jī)制必將是一攬子方案�！皬膰�(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，房產(chǎn)稅將發(fā)揮更加重要的作用。房產(chǎn)稅一旦推行，地方政府會(huì)損失土地出讓金、承受經(jīng)濟(jì)增速的短期下滑，但就長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房產(chǎn)稅將會(huì)成為地方稅收的重要組成部分，利大于弊�！�