繼上周五股價漲幅超過40%，美國房屋抵押貸款兩大巨頭房利美(FannieMae)和房地美(FreddieMac)在經過三天的市場休整期之后再度高歌猛進。周二當日，房利美(FNMA)股價上漲37.37%，房地美(FMCC)上漲33.45%。

“兩房”股價強勁背后

受益于美國房地產市場的強勁復蘇，“兩房”的年報、季報已出現明顯好轉，其股價近期也開始在場外電子柜臺交易市場(OTCCB)大顯身手，5月，更是出現井噴式的上漲。根據OTCBB數據顯示，年初至今(截至周二收盤)，房利美股價從0.255美元上漲至4.08美元，累計上漲1500%；房地美股價已從0.263美元上漲至3.75美元，累計上漲1326%。

在2008年遭重創的“兩房”一度瀕臨破產，兩家公司股價出現墜崖式的下落。為挽救房地產市場，美國政府接管“兩房”，并先后注資近1900億美元對這兩家抵押貸款融資巨頭提供救助。在最新救助條款規定下，“兩房”需要將盈利全部上繳美國財政部作為股息。從此，“兩房”股價開始一蹶不振，并于2010年從紐交所暗淡退市，轉到場外電子柜臺交易市場交易。

不過，今年兩家公司首季財報中的不俗表現似乎已經宣告其長達五年“噩運”的結束。投資者預計未來“兩房”支付的股息能夠超過政府1870億美元的注資，從而擺脫政府控制。

“公司未來是否能再次以私營公司形式存在，普通股東權益能否恢復，完全取決于以后的法律。當前很多投資者認為隨著房產的進一步復蘇，政府退出是遲早的事，因而紛紛買入‘兩房’股票。但是其中也不乏博弈的成分，因為法律方面的不確定性是無法預估的。”美國基金經理童紅學對《第一財經日報》記者表示。

另有市場分析人士認為，“兩房”目前的股價離在主板高位時的60多美元甚遠，且由于電子柜臺交易市場的性質，投資者以小基金與個人投資者為主，少見大的基金與機構投資者，真正介入博取風險收益的并不多。如果不能再融資，其投資并沒有實際價值且風險仍較明顯。

“當然，如果投資者抱著長線投資，而不是短線炒作的心態去持有‘兩房’股票，或許也是一個不錯的選擇。”童紅學稱。

房價持續回暖

“兩房”股價大翻身，同時也印證了美國房地產市場確實已觸底反彈、加速回暖。房地產價格在五年前出現了泡沫式的崩潰導致整個美國金融體系癱瘓，而如今房價的穩步回升顯示出房市的低谷期已經過去。

標普公司和凱斯-希勒(Case-Shiller)兩位經濟學家周二聯合發布的美國3月大城市房價指數顯示，20個大城市房價的同比增幅達10.9%，創下了2006年4月以來的新紀錄。且此前全美房地產經紀人協會(NAR)公布的數據顯示，89%的美國城市在今年第一季度獨棟家庭房屋(single-familyhome)價格出現了上漲。

待售房屋的低庫存、低利率以及逐漸增長的需求都對美國的房價構成支撐。而真正推動房價上漲的一個重要因素是消費者信心的恢復。房利美的一項最新調查顯示，先前于兩倍的美國人認為現在是一個很好的時間來出售房產，且大多數人相信房屋價格還會繼續上升。

“因為庫存的持續下降，積極的買家正在將注意力轉向傳統的房屋銷售清單上去。”夏洛特地區房地產經紀人協會主席EricLocher表示，“4月最新的售房清單迎來了房價12%的上漲，賣家也會有所反應并展示更多的信心。我們相信這種現象將會繼續下去。這是一個健康的市場的跡象。”

不過，國際評級機構惠譽則認為，近期美國一些城市的房價上漲步伐遠遠超出了基本面改善的速度，其漲勢可能停滯或扭轉。這些城市中的多數位于加利福尼亞州。過去一年，加州房價累計上漲了13%，該地區也是2008年經濟危機的重災區之一，其總體失業率至今仍居全美前茅。因而這些地區房價的快速上漲，不能不令人感到擔憂。

此外，雖然近來房價持續上漲，但20個大城市綜合(行情專區)房價指數與2006年的歷史峰值相比，仍存在約28%的差距。而隨著美國經濟的持續回暖，一旦未來美聯儲減緩或退出QE，利率提升實際的結果可能會造成住宅房地產交易和住宅流動的總體下降，這對美國房地產行業來說或許不是什么好消息。