“現(xiàn)在情況太復(fù)雜了，不知道什么時(shí)候該出手買房。”剛獲得購房資格的李輝（化名）近期計(jì)劃在北京買房，但政策環(huán)境令他拿不定主意何時(shí)出手。

在回暖之后，房地產(chǎn)市場交易量開始呈現(xiàn)陰晴不定的態(tài)勢。據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，上周（7月23日—29日）北京新房網(wǎng)簽量環(huán)比上升40.2%，達(dá)2778套，成交面積達(dá)32.05萬平方米，而此前網(wǎng)簽量已連續(xù)下降三周。根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，其他熱點(diǎn)城市的情況也大致如此，新房交易量高位震蕩態(tài)勢明顯。在二手房方面，7月初以來北京二手房的周成交量呈現(xiàn)環(huán)比緩慢上升態(tài)勢。

不少機(jī)構(gòu)認(rèn)為，隨著樓市調(diào)控延續(xù)，作為市場主力的剛需和改善型需求恐怕難以長久支撐未來的市場交易，這將給觸底反彈的后市帶來不確定性。

8月成交或難現(xiàn)大增

上周末，北京大興區(qū)某知名房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售人員小周終于得到了休息的機(jī)會(huì)，這是他最近3個(gè)月以來第一次真正的休息。小周告訴中國證券報(bào)記者，今年初以來，項(xiàng)目銷售一直不錯(cuò)，銷售人員忙得不可開交，輪休時(shí)都經(jīng)常接到客戶電話。進(jìn)入7月后，項(xiàng)目大部分銷售完畢，業(yè)務(wù)員明顯清閑不少。

隨著期房的消化殆盡，大興區(qū)的房屋交易有所冷卻。根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，7月以來，朝陽、昌平和通州成為北京商品房交易最旺盛區(qū)域。這種“接力棒”似的熱銷是將北京樓市交易量維持在高位的重要因素，但與二季度回暖相比，成交量持續(xù)增長可能乏力。

中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，7月初以來，全國十大熱點(diǎn)城市新建商品房的成交量增速明顯放緩，北京新建商品房的周交易量呈現(xiàn)明顯的上下波動(dòng)態(tài)勢，上海、廣州、深圳、天津和武漢等熱點(diǎn)城市也呈現(xiàn)這一特征。其中，上海上周成交新建商品住宅2799套，成交面積為30.30萬平方米，已連續(xù)兩周下滑。

業(yè)內(nèi)人士分析，從供應(yīng)端而言，由于進(jìn)入傳統(tǒng)銷售淡季，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)放緩?fù)票P節(jié)奏，市場缺乏穩(wěn)定供應(yīng)。看房多時(shí)的李輝對(duì)此深有體會(huì)。他向中國證券報(bào)記者表示，6月看房時(shí)，有不少合適的新房項(xiàng)目可供選擇，但到了7月，很多項(xiàng)目只剩下戶型較差的尾房，新開盤的項(xiàng)目不多，且價(jià)格整體偏高。

偉業(yè)我愛我家市場研究院院長陳亮分析，從6月底至今預(yù)售證的發(fā)放情況來看，北京純商品住宅新增供應(yīng)量已開始明顯下降。由于8月是傳統(tǒng)的購房淡季，預(yù)計(jì)6、7月成交量上漲的勢頭很難延續(xù)。

成交結(jié)構(gòu)悄然變化

與供應(yīng)端的乏力相比，在各種因素的影響下，需求端也悄然發(fā)生變化。今年初，王娟（化名）和男友曾在北京大興看中一套不足80平方米的新房，總價(jià)接近100萬元，但由于擔(dān)心壓力過大，二人并未出手買房。如今，該項(xiàng)目相同戶型的總價(jià)已超過120萬元。

“雖然有點(diǎn)后悔，但房價(jià)太高，也只能再等等了。”來京已8年的王娟向中國證券報(bào)記者表示，如果此前還有買房想法的話，現(xiàn)在她已將這種想法暫時(shí)擱置了。

進(jìn)入6月以來，央行連續(xù)兩次降息，個(gè)別銀行也給予首套房貸利率一定程度優(yōu)惠，本應(yīng)使購房成本有所降低，但近期的房價(jià)上漲正在抵消這一利好。根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心的統(tǒng)計(jì)，6月北京商品房成交均價(jià)為21123元/平方米，環(huán)比上漲5.7%，這是今年以來北京房價(jià)首次突破2萬元大關(guān)。

與王娟相比，李輝的猶豫主要源自對(duì)市場走勢難以判斷。他說，目前看不清房地產(chǎn)調(diào)控的方向和市場的走向，而身邊的朋友有的勸他買，也有的提示他“再等等”，這令他不知如何決定。

業(yè)內(nèi)人士分析，房屋銷售價(jià)格的上調(diào)和樓市調(diào)控的反復(fù)，不僅將一部分剛性需求擋在門外，還使一部分潛在購房者成為觀望者，這將在一定程度上影響未來的市場交易量。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭(微博)對(duì)中國證券報(bào)記者表示，市場交易結(jié)構(gòu)正在不斷發(fā)生變化，去年四季度到今年第一季度的房地產(chǎn)市場以剛需為主要支撐，二季度改善型需求開始進(jìn)場，而6月以來，投資性需求伺機(jī)而入。房地產(chǎn)市場需求的內(nèi)涵和性質(zhì)都在發(fā)生變化，剛需所占的比重有所降低。

改善性需求和投資性需求入市的重要表現(xiàn)是豪宅項(xiàng)目的熱銷。DTZ戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，二季度北京豪宅項(xiàng)目的成交面積為35.9萬平方米，環(huán)比增幅接近100%。

剛需或難支撐繼續(xù)回暖

在限購“紅線”仍然存在的情況下，需求端的支撐力將成為決定未來房地產(chǎn)市場交易的重要因素。近期，國務(wù)院派出的8個(gè)督查組陸續(xù)到達(dá)各督查省市，督查后的政策變化將在很大程度上影響需求的釋放。

楊紅旭認(rèn)為，在督查組陸續(xù)回京后，8月中央政府很可能出臺(tái)新一輪調(diào)控政策，具體將以強(qiáng)化現(xiàn)有調(diào)控手段的執(zhí)行為主，但也不排除出臺(tái)新的調(diào)控手段。該觀點(diǎn)被業(yè)內(nèi)人士所普遍認(rèn)同。

對(duì)于未來樓市走勢，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉并不樂觀。他認(rèn)為，在經(jīng)歷了近半年的快速釋放后，三季度開始首次置業(yè)的剛需人群總量將逐步萎縮，此前的恐慌性購房情緒也將逐步平復(fù)，很難再支撐下半年樓市的繼續(xù)回暖。未來的調(diào)控政策將以強(qiáng)化執(zhí)行為主要方向，樓市調(diào)控的大原則不會(huì)改變。因此，投資投機(jī)類需求仍是下半年樓市調(diào)控堅(jiān)決限制的對(duì)象，而政策能否放松對(duì)改善性購房需求的限制，目前看來仍存在很大變數(shù)。

對(duì)于未來政策繼續(xù)從緊的預(yù)期，開發(fā)商已有準(zhǔn)備。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，1-6月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資30610億元，同比名義增長16.6%，增速連續(xù)10個(gè)月回落。同期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積17543萬平方米，同比下降19.9%。中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)表示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減少投資，一方面是因?yàn)?a class="baikelink" target="_blank">庫存壓力較大，另一方面是對(duì)后市的預(yù)期不佳。

此前，萬科等多家一線房企進(jìn)行的調(diào)研顯示，在嚴(yán)格的限購政策下，北京有資格、有能力、有意愿購房的戶數(shù)大致在20萬-30萬戶之間。業(yè)內(nèi)人士分析，當(dāng)前北京商品房的年交易套數(shù)為20萬套左右，剛需集中釋放對(duì)市場的支撐可能不會(huì)持續(xù)太久。

陳國強(qiáng)表示，未來的市場交易量走勢要視調(diào)控政策變化以及各地執(zhí)行情況而定。不過，市場供需的雙雙低迷并非本輪房地產(chǎn)調(diào)控的初衷，在抑制投機(jī)投資需求的同時(shí)，也應(yīng)促進(jìn)合理的剛性和改善型需求釋放，以此維持市場預(yù)期并帶動(dòng)市場供應(yīng)的接續(xù)。