盛夏的北京燥熱難耐，土地市場的成交熱情也如天氣一般急速升溫。在7月10日舉行的北京市海淀區萬柳地區居住用地拍賣現場，中赫置地旗下的北京赫華恒瑞房地產開發有限公司以26.3億元的總價摘得該地塊，其中回購房競拍面積達到16400平方米。據業內人士測算，該地塊的樓面地價已經突破4萬元，約為4.15萬元，成為北京新單價地王。

盡管新地王出爐，但地產業內人士仍指出，地王項目只是個別現象。由于開發商資金鏈回暖，對優質地塊的需求增加，但對整體市場影響有限。

數百輪競價難阻“搶拍”

7月10日的競拍現場，早早就聚集了京城各家媒體。由于萬柳地塊位置稀缺，業內普遍預計該地塊將誕生北京新的單價地王。此次土地競拍也吸引了不少品牌開發商的參與，融創、中化方興、赫華恒瑞、龍湖、萬科、招商地產、懋源地產、九龍倉和中建聯合體等開發商悉數到場。此前曾計劃參與競拍的保利地產則在10日突然發布公告稱，目前正值房地產調控關鍵時期，考慮到萬柳地塊的情況，公司正式退出與融創地產組成的聯合體，不再參加該地塊拍賣。

然而，保利地產的“臨時”退出并沒有減弱萬柳地塊競爭的激烈程度。在該地塊以19.66億元的起始價開拍后，融創、龍湖、赫華恒瑞、懋源地產等多家房企迅速將價格拉升，46輪競價后，懋源地產舉牌26.3億元達到了該地塊的價格上限。

由于萬柳地塊采取了限制價格上限后競拍保障房的規則，因此在到達26.3億元的價格上限后，各家房企開始競拍政府回購房面積。由于回購面積以100平方米作為起始，競拍區間為50平方米，因此各家房企的競爭愈發激烈，并陷入漫長的拉鋸戰。現場主持人甚至數次提醒各家開發商，應該在主持人念完“報價”后再舉牌，不能“搶拍”。

1000平、3000平、5000平……隨著競拍面積不斷提升，曾經在競價階段頻頻舉牌的懋源地產開始沉寂，而龍湖則在5650平方米最后一次舉牌后不再跟隨。曾大手筆拿地的中化方興也在不到7400平方米時放棄了繼續競拍。

隨后的舉牌完全成為融創與赫華恒瑞的正面交鋒。兩家房企互不相讓，競拍面積從8000平方米一路攀升。尤其當突破10000平大關時，更是引來現場一片驚呼。就連坐在競買席第一排的開發商，都禁不住扭頭觀望兩家房企的競爭場面。不過這點騷動并沒有影響隨后的競拍，在突破10000平方米后，競拍面積仍在不斷舉牌的過程中一路上揚。最終在經歷320逾輪漫長舉牌后，赫華恒瑞終于憑借16400平方米的回購房面積而將萬柳地塊攬入囊中。按照26.3億元的成交總價計算，溢價率為40.94%。

單價4.15萬創全國新高

根據業內人士測算，萬柳地塊最終樓面價格已經達到4.15萬元/平方米，在住宅類地塊的成交排名中，不僅僅位列北京首位，也屬全國頭名。

根據北京中原地產的測算，萬柳地塊總體量為7.77萬平方米，剔除競拍后1.64萬平方米的政府1萬元回購的保障房，商品房住宅部分的面積為61339平方米。正常超高端物業建設成本約5000元/平方米，政府回購部分應該以毛坯狀態交付。就此計算，土地出讓金為26.3億元加上政府給予的保障房1.64億中的土地部分(剔除一半建安費用)，該地塊的樓面價格約為4.15萬元。

“這個地塊的位置和品質確實比較好，不過價位還是有點高了。”現場參與競價的一位房企負責人在接受中國證券報(微博)記者采訪時直言，“這個價位肯定有開發壓力。我們在舉牌的時候有心理價位，這個價位肯定超過了我們的心理預期，甚至有點不可理喻。”而中國證券報記者也注意到，該公司在競拍回購房面積時只舉牌到約3900平方米后便不再出手。

鏈家地產(微博)市場部陳雪表示，如果考慮到高達16400平方米的政府回購房，以及后期可能存在的各種建安、財務、管理成本，未來該地塊開盤預售項目僅成本就可能接近6萬元/平方米。“未來項目開盤價格要在8萬元以上，而且還不考慮由于16400平方米回購房帶來的機會收益損失。”陳雪坦言。

統計顯示，目前萬柳區域的二手房均價已經接近6萬元，地塊附近的碧水云天、萬泉新新家園等小區均價已經超過5萬元，萬城華府等項目售價則已經超過8萬。張大偉表示，萬柳區域是成熟的高檔社區集中區域，已經有多年新增住宅供應匱乏，特別是2008年以后該區域基本沒有期房住宅供應。因此該地塊的出讓對萬柳區域市場的影響將比較大。

勝出者看淡樓市復蘇

對于此次高價拿地，萬柳地塊新東家中赫置地CEO孫鵬發表聲明稱，中赫在競標之前，已作過精細測算，對該項目中赫只追求合理利潤。

孫鵬認為，萬柳地塊的價格并不能反映房地產市場的整體情況，只是北京區域市場的個別案例而已。總體而言，目前房地產宏觀調控政策持續發揮作用，并且已經取得了成效，地王的出現不代表房地產市場真正出現復蘇跡象，不具有普遍意義。

孫鵬介紹，萬柳地塊是該區域僅存的能供開發的純居住地塊，今后土地市場不會再有此類地塊推出，所以該地塊吸引眾多大型房企激烈競標，并且成為北京今年的“地王”并不意外。通過激烈競標成功獲得該地塊，說明中赫置地對該項目具有獨到的理解和認識，有能力和信心將此地塊打造成為中赫置地高端住宅項目的又一力作。

資料顯示，中赫置地成立于2005年，是中赫集團旗下的全資子公司。公司專注于重點城市重點區域的高端地產項目開發和管理。中赫置地投資開發的代表項目包括北京市朝陽區“北緯40°”宜居精品住宅項目、海淀區“釣魚臺七號院”都市高端住宅項目、河北省唐山市商業核心新地標“新華貿”商業項目等。根據中原地產統計，目前北緯40°項目已基本售罄；釣魚臺七號院則是北京最高價格的項目，總銷售27.92億元，目前售價為16萬元/平方米。

“萬柳地塊出讓的價格并不代表整體土地市場情況，主要還是因為房地產企業資金面緩解后，對優質地塊的需求增加。”張大偉表示，對目前北京五環外住宅市場已經占據80%成交的郊區化現狀而言，萬柳地塊的直接影響不會太大。

陳雪也認為，目前市場正處于政策敏感期，政府對于樓市調控的決心并未發生轉變，對央企高價拿地的控制更加嚴格。不過，未來政府推出優質地塊的積極性明顯增強，預計下半年整體土地市場在量質齊升的促進下，房企拿地的信心將有所回升。