5月25日，深圳市推出醞釀兩年之久的《深圳市土地管理制度改革總體方案》（以下簡稱《方案》）正式公布。

根據《方案》透露信息，此次土地管理制度改革有望按照“依現狀、依改造”的路徑，對處于灰色地帶的“小產權房”進行確權，以明晰深圳市原農村土地國有化后的使用權歸屬問題。

觀察人士認為，深圳必須找到可以兼顧歷史遺留問題與城市整體發展需求的方法，來推進“小產權”房的解決。

“歷史遺留違法建筑”

公開數據顯示，截至2011年底，在深圳1953平方公里的范圍內，星羅棋布的違法建筑達到37.94萬棟，建筑面積高達4.05億平方米，占深圳市總建筑面積的49.27%。

對于這些違法建筑，深圳市規劃和國土資源委員會數次表示，其不屬于國土資源部正在清理整頓的小產權房范圍，而應該屬于“歷史遺留違法建筑”。

1992年、2004年，深圳兩次進行農村城市化改造，將該市原農業戶口人員全部轉為城市居民，農村集體土地全部轉為國有土地。

相對于國土資源部側重于占用農村集體所有土地的小產權房概念，深圳現存的“小產權房”，客觀上是在農村城市化過程中遺留下來的歷史違章建筑。

對于土地資源嚴重匱乏的深圳來說，存量如此龐大的違法建筑，已成為制約深圳城市發展的最大障礙。

據統計，深圳市原農村集體經濟組織共占用約390平方公里土地，約占深圳建設用地的42%，其中僅有95平方公里為合法用地。這意味著，在現行政策規定下，深圳有超過295平方公里的“違法建筑”土地無法進入市場流轉。

未來十年，深圳市可供新增建筑用地僅為59平方公里。有觀察人士指出，對于寸土寸金的深圳來說，解決“小產權房”問題，已不單是政策問題，而是關乎深圳市城市發展的根本性問題。

涉及各種利益分配

事實上，為解決“小產權房”問題，深圳市早在2009年5月，便已制訂了《關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》（以下簡稱《決定》）。

《決定》提出，要在全市范圍內普查違法建筑并進行登記，根據其違法程度的不同，分別采用確認產權、依法拆除或者沒收、臨時使用等方式，分期分批進行處理。但由于細化的違法建筑的處理配套政策久未出臺，《決定》沒能順利推進。

在25日的啟動儀式上，國土資源部部長徐紹史表示對深圳此次土地管理制度改革寄予“厚望”，有諸多全國性改革試驗的內容，被融入到《方案》之中，希望深圳部分制度上的創新，能夠突破國家政策或上位法規定。

深圳市也就此指定了實施計劃。根據《方案》安排，深圳土地管理制度改革將以2015年為界，分近期計劃和遠期計劃推進。

根據近期實施方案，深圳市將以寶安區沙井街道共和社區和龍崗區平湖街道山廈社區為試點，出臺相關的配套實施文件，以推進“小產權房”確權處理工作。

綜合開發研究院旅游和地產研究中心主任宋丁認為，深圳處理“小產權房”的工作，其中包含了各種利益的切割和重新分配，其處理過程并不簡單。“若政策完全放開，恐導致更多人建設小產權房，又處理不下去，回到僵持狀態。”

宋丁認為，政府要建立起一定的機制，增大違建的成本，這樣人們就不愿意再違建，舊的違建也就能得到處理。