5月27日，中海地產(chǎn)位于上海的“地王”項目“紫御豪庭”首度開盤，公司方面稱，開盤當(dāng)日認(rèn)購金額達(dá)到12億元。記者昨日下午來到項目售樓處，注意到即使是非節(jié)假日，現(xiàn)場咨詢的看房者絡(luò)繹不絕。

紫御豪庭所在地塊2009年時被中海地產(chǎn)以70.06億元購得，創(chuàng)造了當(dāng)年全國總價“地王”，平均樓板價達(dá)到22409元/平方米。時隔兩年多，“地王”項目終于亮相，優(yōu)惠后均價僅4萬元/平方米，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為貼近成本價。

“4萬元/平方米的價格可謂是完全低于市場對其的預(yù)期。”德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟表示，“22409元/平方米的樓面地價，再加上稅費(fèi)、建筑成本以及財務(wù)成本，盈利空間將十分有限。”

“地王”放下身段

去年底，市場曾一度傳言，該項目公寓價格將達(dá)到7萬元/平方米，但在嚴(yán)峻的市場環(huán)境下，“地王”項目最終選擇放下身段。

紫御豪庭此次開盤的兩棟公寓樓共156套房源，戶型為245至295平方米精裝房。截至5月28日下午4點(diǎn)，售樓處的銷控表顯示156套房源共有79套被認(rèn)購。不過以79套公寓的總價計，并不足12億元。銷售人員表示，實(shí)際上除了上述兩棟樓、156套房源在售外，另外兩棟公寓樓也參與了認(rèn)購。

中海紫御豪庭目前共取得兩張預(yù)售許可證，可銷售的住宅總套數(shù)為365套，總面積為9.79萬平方米，按照一房一價的匯總情況，總銷售金額為44.1億元。開盤當(dāng)天12億認(rèn)購金額僅占27%。

有業(yè)內(nèi)人士便指出，除了價格低，該項目進(jìn)行了較長時間的客戶累積，也是此次開盤取得不錯業(yè)績的原因，至于后續(xù)是否依然能夠熱銷有待觀察。

“對紫御豪庭而言，好消息是，上海中高端市場正在顯示出回暖的跡象。”陸騎麟表示。

數(shù)據(jù)顯示，5月1日至27日，上海3萬元/平方米以上的中高端商品住宅成交面積達(dá)到13.17萬平方米，與限購以來的月成交最高紀(jì)錄14.98萬平方米僅有不到2萬平方米的差距。其中3萬~5萬元/平方米之間的中端商品住宅成交放量更為明顯，5月前27天已成交9.92萬平方米，接近限購以來10萬平方米的月成交高位。

新房庫存激增

不過，就上海市場整體而言，新房庫存情況仍然嚴(yán)峻，樓市成交量整體仍在低位徘徊，去化乏力。

資料顯示，5月下旬，上海新房可售面積再次突破千萬平方米大關(guān)，較去年同期增幅超過30%。

記者發(fā)現(xiàn)，去年上半年以來，上海新房庫存就開始以驚人的速度激增——網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2011年6月初，上海商品住宅可售面積已達(dá)約750萬平方米，而在當(dāng)年4、5月份，這一數(shù)據(jù)還僅約為670萬平方米。

此后，上海新房成交量依舊一蹶不振，庫存進(jìn)一步積壓。到9月時，上海新房住宅庫存已破800萬平方米。

事實(shí)證明，在“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”面前，去年下半年不少開發(fā)商試圖通過保房價、少拿地、緩建房來熬過最艱難時期的策略并不奏效——截至昨日發(fā)稿，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，上海一手住宅庫存量已達(dá)1013.84萬平方米，合69123套房源；而與之相對應(yīng)的樓市成交量卻依舊在歷史低谷徘徊。以3月份以來新房每周平均成交15萬平方米的速度計算，僅是消化當(dāng)前的上海新房庫存，需要1年以上。

21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，近幾周樓市整體價格受結(jié)構(gòu)性因素波動較為明顯，不過雖然部分豪宅產(chǎn)品在通過降價后成交明顯好于過往，但因與當(dāng)前市場實(shí)際主流需求終究相背離，除小部分通過以價換量得以熱銷的項目外，大部分豪宅及別墅產(chǎn)品正成為樓市庫存激增的主要原因。