中國人民銀行決定，從５月１８日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率０．５個(gè)百分點(diǎn)。這是年內(nèi)第二次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次下調(diào)存準(zhǔn)有助于增進(jìn)樓市信心但實(shí)際“利多”有限。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速放緩的形勢下，后市剛需如何穩(wěn)妥釋放，將對調(diào)控能否持續(xù)收效起到關(guān)鍵作用。

存準(zhǔn)下調(diào)對樓市利多有限

此次下調(diào)后，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率降至２０％，中小型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率降至１６．５％。業(yè)內(nèi)估算，此次下調(diào)可釋放銀行體系流動性４０００億元左右。

“銀根”松動，引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)關(guān)注。“銀行流動性的增加，會使得一部分銀行按揭貸款流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。一些銀行人士認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩的情況下，把貸款放給購房者是比較好的選擇。”３６５地產(chǎn)研究院院長李智說。

央行數(shù)據(jù)顯示，４月份人民幣貸款增加６８１８億元，同比少增６１２億元，低于市場預(yù)期。近期一些銀行重新收緊首套房貸款，首套房貸利率回歸基準(zhǔn)，一定程度上也和當(dāng)前整體信貸額度較緊有關(guān)。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，此次“降準(zhǔn)”后，各銀行會擁有更多的信貸額度，將為差別化信貸政策繼續(xù)執(zhí)行提供更多信貸支持。他還認(rèn)為，目前全國各大城市房價(jià)停漲，部分城市房價(jià)出現(xiàn)一定程度回調(diào)，投資投機(jī)性需求基本上被擠出市場，“客觀上也為此次降低存準(zhǔn)提供了基礎(chǔ)市場環(huán)境”。

不過，業(yè)內(nèi)人士同時(shí)指出，在整體調(diào)控政策沒有松動的背景下，降低存準(zhǔn)釋放的流動性有多少能進(jìn)入樓市還是個(gè)未知數(shù)，總的來說利多較為有限。

張宏偉說，由于調(diào)控政策仍然偏向“去投資化”，“降準(zhǔn)”后房企短期內(nèi)不會獲得融資的直接便利，其資金鏈較為緊張的狀況不可能因此改觀。

樓市迎來“深層”降溫

“客戶看中一套１５０平方米、總價(jià)為３２０萬元的三居室，價(jià)格原本在他預(yù)算之中。但他最近突然希望房東再讓１０萬元。而房東說這已是底價(jià)，不愿再下調(diào)。客戶說等下半年再出手。”

上海中原地產(chǎn)閔行區(qū)七寶板塊萬科二分行的業(yè)務(wù)員向記者介紹近期一起“夭折”案例。

這般情形，在上海各大二手房中介中并不鮮見。上海中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，５月以來門店日均來客量環(huán)比下降約２０％，帶看量下降３０％左右，成交量則下滑１５％－２０％。購房者的心態(tài)漸趨淡定，觀望氛圍漸濃。

與短期的成交相比，土地市場和房地產(chǎn)開發(fā)投資這兩個(gè)更具中長期導(dǎo)向意義的指標(biāo)也出現(xiàn)了持續(xù)回調(diào)的情形。

中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，４月全國３００個(gè)城市共成交土地１７２０宗，同比減少２５％。其中，住宅用地成交４１３宗，同比減少３６％；成交面積１８６５萬平方米，同比減少４６％。一些熱點(diǎn)城市今年前４月土地出讓金的數(shù)額大幅下降。

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，１－４月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長１８．７％，增速比１－３月份回落４．８個(gè)百分點(diǎn)。這已經(jīng)是房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)第八個(gè)月同比增速回落，且回落的幅度進(jìn)一步增大。

“開發(fā)投資增速降至２０％以下，４月單月水平甚至低于１０％，房屋新開工面積也在三年后再次下降，這些深層次動向值得關(guān)注，也可能為后市供應(yīng)不足埋下陰影。”中國指數(shù)研究院副院長陳晟說。

樓市有待“軟著陸”

今年我國經(jīng)濟(jì)遭遇“低開”。根據(jù)目前各省區(qū)市公布的數(shù)據(jù)，一季度只有個(gè)別省份經(jīng)濟(jì)增速超過去年同期，絕大多數(shù)地區(qū)都出現(xiàn)了不同程度的下降。房地產(chǎn)銷售和投資均為內(nèi)需的重要板塊，土地出讓金的縮減、經(jīng)濟(jì)和財(cái)政收入增速的放緩等，將對地方政府帶來持續(xù)壓力，客觀上也為調(diào)控帶來一些不確定性。

近期，江蘇揚(yáng)州市財(cái)政局、市房管局聯(lián)合發(fā)文，對個(gè)人購買成品住房進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。獎(jiǎng)勵(lì)政策只針對成品住宅，揚(yáng)州市政府希望加快本市房產(chǎn)庫存消化速度的意愿十分明顯。

揚(yáng)州政策引起廣泛爭議。記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，從去年下半年以來，超過３０個(gè)城市先后出臺各類樓市“微調(diào)政策”，有些被叫停，有些則順利“落地”。

隨著調(diào)控的持續(xù)深入，各方博弈也顯著加劇。調(diào)控政策不容動搖、放松，但其過程中的關(guān)聯(lián)效應(yīng)也不容忽視，面臨著“軟著陸”的任務(wù)。

張宏偉說，目前各地方政府與其找借口出臺“救市”政策，不如以“自住需求”為著力點(diǎn)，從政策層面給予自住需求購房者更多支持，“在執(zhí)行環(huán)節(jié)中，應(yīng)嚴(yán)格控制非剛需群體鉆空子入市，并考慮這樣操作是否有相應(yīng)的市場風(fēng)險(xiǎn)，其對于市場平穩(wěn)健康發(fā)展是否有益”。