擁有令人羨慕的買房資格，耿小姐在這限購的一年當中仍未能成功出手。

“通州等稍遠的區(qū)域，房價確實是有所下降，但我想買房的那個地段，不論是新房還是二手房，房價全都沒有降。而我家庭的收入水平，又高于各類保障房的申請標準。”耿小姐表示，面對這樣的狀況，剛需一族的她只能繼續(xù)等待。

成交萎縮房價下降

昨天是北京發(fā)布“最嚴限購令”滿一周年的日子。

2011年2月16日，“北京市人民政府辦公廳關于貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知”即“京十五條”正式下發(fā)。

其中，要求自發(fā)布之日起，對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。

“‘京十五條’的發(fā)布，讓我看到了買房的希望。”彼時，擁有北京戶口的耿小姐正為婚房發(fā)愁，眼看著北京房價在2009~2010年急速攀升，她和男朋友只能租住在國奧村附近一棟上世紀80年代的老樓當中。

不過時至今日，耿小姐仍未能出手，而北京樓市在這一年中已發(fā)生了結構性的變化。

據(jù)北京中原監(jiān)測，限購導致的直接需求減少，明顯抑制投資、投機性需求。“5年外地戶籍限購年限使得購房者回歸自住，本地需求占據(jù)近九成，自住首套占據(jù)約九成，全市最近一年成交量中投資及投機基本絕跡。”北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉介紹說。

在房價方面，北京中原的統(tǒng)計顯示，北京最近一年新建住宅均價為19955元/平方米，再次降至20000/平方米以內(nèi)，同比下調(diào)了3.4%。特別是進入2012年之后，成交均價出現(xiàn)了更明顯的同比環(huán)比下調(diào)，今年年內(nèi)，北京新建住宅簽約均價為17899元/平方米，環(huán)比2011年12月的21151元/平方米下調(diào)了15.4%，同比2011年1月份的22433元/平方米則下調(diào)了20.2%。

企業(yè)轉(zhuǎn)型

“其實統(tǒng)計數(shù)字都說房價下降了，但我的實際感覺并不是這樣的。”耿小姐表示，她所居住的國奧村附近的5年內(nèi)次新房房價一年來一直維持在30000元/平方米左右，并沒有實質(zhì)性的下降。

“房價雖然已經(jīng)出現(xiàn)下調(diào)，但是絕對值依然比較高，購房者與開發(fā)商及二手房業(yè)主的心理價格差距巨大，買賣雙方博弈加劇。”張大偉分析道，特別是城區(qū)部分二手房房主依然堅挺價格、惜售，在價格依然居高不下的情況下，購房者入市謹慎。“限購限貸使得購房者期待價格下調(diào)，但是投資手段匱乏、通貨膨脹依然是阻礙價格下滑的關鍵因素。”

事實的確如此。張大偉直言，統(tǒng)計數(shù)字的房價下降，其實是由成交量的結構性變化所導致的。“近一年來成交的住宅項目中，郊區(qū)項目占比明顯上漲。”根據(jù)北京中原的統(tǒng)計，最近一年中，北京城6區(qū)住宅成交量占據(jù)全市的比例為39%，而在限購之前一年這一比例為43.5%。郊區(qū)縣中例如房山區(qū)，在限購前一年成交量僅占全市的9.6%，而最近一年占比達到了12.2%；密云的成交量占比也達到了5.4%，而在限購之前一年占比為4%。

而市場中的實際情況是，除了小部分開發(fā)商采取小幅降價優(yōu)惠措施之外，大多數(shù)仍然選擇按兵不動。

北京市房協(xié)副秘書長陳志表示，去年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中要求驅(qū)除投資，遏制過快上漲，執(zhí)行的限購政策中有部分“矯枉過正”情況，對整個社會經(jīng)濟運行產(chǎn)生了一定影響，包括一些合理范圍內(nèi)的需求受到誤傷。“但由于整個調(diào)控過程中還未看到更好的、可替代的其他調(diào)控方案，因此在類似政策沒有出臺的情況下，現(xiàn)在退出限購政策不合適。”

在這樣的政策指向之下，房地產(chǎn)企業(yè)似乎只能順勢而為。

綠城地產(chǎn)董事長宋衛(wèi)平近日接受媒體采訪時就表示：“中國房地產(chǎn)過去十年所遵循的增長模式已漸行漸遠，暴利年代早已結束，如果不轉(zhuǎn)型、應變，綠城未來也只有死路一條。”

為降低企業(yè)自身經(jīng)營風險，遠洋地產(chǎn)也提出了多元化發(fā)展的戰(zhàn)略。遠洋地產(chǎn)行政總裁李明表示，未來在住宅地產(chǎn)之外，遠洋還將穩(wěn)健拓展物業(yè)投資，除了在商業(yè)地產(chǎn)領域大展拳腳之外，其旗下的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、保障房項目、物業(yè)管理、裝飾等業(yè)務也將逐漸發(fā)力。

“房價應該還可以下降1/3。”面對開發(fā)商們的轉(zhuǎn)型，耿小姐作為購房者還是依然在等待房價的下降。“這次政府對于房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控決心是很大的，所以我還是想繼續(xù)等待房價下降到我的心理價位后再出手。”

顯然，限購持續(xù)的過程中，購房者與開發(fā)商的博弈仍將繼續(xù)。