一家開發商在金蟬脫殼的過程中，將一眾地產大佬都卷入博弈；上海外灘“地王”易主大戲，就像一場逆向推理的偵探小說，隨著情節的展開，令觀眾慢慢看出前期一連串交易的輪廓。

從解決土地出讓款項的資金騰挪，直至股權主導權的爭執突顯，外灘8-1地塊的操作過程始終充滿變數。隨著這出“地王”紛爭大戲的漸入高潮，神秘“第三方”萬達終于現身。

為萬達“量身定制”

2011年年底，原本平淡的上海房地產市場被2枚“重磅炸彈”連續引爆。先由SOHO中國宣布，以40億元代價間接持有了外灘8-1地塊50%股權；隨即復星國際不甘示弱，稱對這一收購持反對意見。在雙方各執一詞的“口水戰”中，早已低調購得外灘8-1地塊酒店權益的第三方，無意間被“捅”了出來。

根據SOHO中國的公告內容，外灘8-1地塊占地面積約4.5472萬平方米，總建筑面積為42.2825萬平方米，規劃用作辦公、商業、金融及文化藝術用途。在地上可售建筑面積的26.9968萬平方米之中，3萬平方米的酒店面積以及6000平方米的地下配套用房權益，卻已完成了出讓。

第三方是誰？SOHO中國的公告并未透露。然而有知情人士告知《第一財經日報》，有關“第三方”來頭同樣不小，實際上是房地產業“大鱷”萬達集團。早已被擾亂的這一灘渾水，再起波瀾。

“萬達的收購模式比較特別，類似于預售。”上述知情人士稱。根據記者在上海官方網站“網上房地產”的查詢結果，這一項目的確尚未獲取預售許可證。

“這是在項目開發之初便已有約定，也可以說是為萬達‘量身定制’的。”知情人士稱，萬達已經支付了有關款項。

事實上，萬達或許并不會是唯一以這種方式談成合作的企業。外灘8-1地塊最近的規劃環評顯示，這一項目將分為南北兩部分，南區擬建2棟高達180米的寫字樓，北區則為酒店、商場、辦公、文化等。

“外灘8-1地塊方面和我們商談過寫字樓的出讓。”一家以資金實力著稱的企業相關人士表示。據悉，賣方希望以整棟出讓的形式達成交易，而建成之后的收購單價，大約為8萬元/平方米。如果按照這一報價核算的話，19萬平方米建筑面積的寫字樓，預期將回籠資金152億元。

究竟由誰主導

顯而易見的是，無論應該歸屬于哪種出讓模式，外灘8-1地塊對于資金的渴求態度始終明顯。2011年11月，為外灘8-1地塊“量身”設立的合資公司——上海海之門房地產投資管理有限公司(下稱“海之門”)組建完成。根據公開信息，參股海之門的各方企業之中，復星、證大、綠城與磐石投資分別擁有50%、35%、10%及5%權益。這一結果并未出乎業界意料。

“外灘8-1地塊的內里牽涉很復雜。”早期曾與證大有過接觸的投資業界人士表示。他口中所稱的“復雜”是指外界始終未能參透的地塊所屬問題。2年之前，自證大當家人戴志康(微博)以92億元代價摘得這一地塊時，復星系的郭廣昌便已被視作為背后的真正主導者。在隨后項目公司上海證大外灘國際金融服務中心置業有限公司(下稱“證大外灘”)的組建過程中，證大與復星始終“如影隨形”。

根據上海市工商行政管理局提供的資料，注冊資本為70億元的證大外灘成立于2010年10月11日，其“法定代表人”仍然顯示著證大房產前主席馬成樑的名字，經營范圍為“在黃浦區外灘國際金融服務中心8-1地塊從事房地產項目的開發、建設、經營，物業管理，自有房產出租”。

從表面上看，證大顯然是外灘8-1地塊的主導企業。不過事實并非如此簡單。在證大房產于去年11月發布的公告中，關于外灘8-1地塊的估值報告顯示，根據頒布的上海市房地產權證規定，這一地塊開發年限的起始時間被定為2010年11月25日。然而自2011年起，在這一項目的操盤過程中，證大的地位開始變得微妙起來。

“項目公司早就不歸證大管轄了。”接近證大集團的一位知情人士告訴本報，這一情形亦被來自于其他渠道的信息所證實。上述投資業界人士表示，當年接觸到外灘8-1地塊相關信息時，主談人員從屬于證大方面。而2011年起的相關項目洽談事宜，卻轉而由復星出面。外灘8-1地塊出讓款項最終厘清的2010年底，成為了證大與復星之間交接主導權的時間節點。

未來如何協調

時隔一年之后，SOHO中國加入了爭戰之列。

隨著證大、綠城的相繼退出，外灘8-1地塊最終演變為復星與SOHO中國“平分天下”的格局，而萬達的介入，卻使得這一情形愈發復雜起來。

“在貫穿始終的合作或出讓洽談過程中，證大與復星均代表項目公司出現過，如果是證大與萬達達成的交易，未來三方如何協調會是焦點所在；如果是復星與萬達談成的出讓，那么至少在未來是否會出讓物業的策略性問題上，郭廣昌與潘石屹(微博)還算有一定的契合性。”業內人士對記者分析道。

對于這一關鍵性問題，涉及其間的各方始終未能給予明確回復。復星方面人士稱“對這一點并不清楚”，證大方面則表示：“可以說是證大主導的交易，但亦與復星有過溝通。”不過未來三方如何協調，“真的不太好說”，證大相關人士稱。