嚴厲的調控政策并未影響到房屋租賃市場一路飛漲的行情。

1月4日，鏈家地產市場研究部最新發布的《2011年北京租賃市場年度報告》指出，基于一線城市的人口快速增長，租賃需求激增，供需矛盾擴大使得去年北京房租漲幅居北上廣深一線城市之首。

鏈家地產首席分析師張月告訴《第一財經日報》，2011年一線城市的租金水平整體均呈現上漲態勢，其中北京租賃市場增長最高，成交月平均租金3280元，年度(同比2010年)漲幅為13%。

對比2011年11月和2011年1月的租金來看，2011年北京住宅平均租金漲10.5%，廣州漲9%，上海漲4.5%和深圳漲2%。

限購下房租瘋漲

在北京工作的曹立(化名)近兩年來明顯感受到了房租上漲給生活帶來的壓力。

2010年中，由于工作原因，曹立在北京雍和宮附近租到一間一居室。在他租房前，上一個房客所交的租金是每月2500元。他承租后的一年中，房東將價格漲到每月3100元。2011年11月，終于在北京買房并搬家的曹立得知，房東對下一家房客的租金已經上漲到3500元。

“我認為房租上漲主要的原因是對地下室和合租房的整治和清查。”曹立這樣認為。曹立的租房情況正代表著北京市租賃市場房租年年上漲的情況。根據鏈家地產市場研究部統計，2010年北京租賃市場年度漲幅為19%，2011年為13%。張月指出，租金上漲水平遠高于收入上漲程度，尤其是與2008年相比，租金上漲壓力指數幾乎高出10倍。

對于房租不斷飛漲的原因，張月則認為，北京和廣州都是居住人口與住房比重最高的城市，本身的居住壓力就較大。另一方面，北京每年新增的外來人口又最多，不同區域和小區的出租率差異較大，一些規模較大的小區，雖然租賃房源也較多，但整體出租率仍然較低。租賃市場供需關系十分緊張，即使是租賃淡季，也仍然會處于供小于求的狀態。

此外，中國社會科學院發布的2011年《社會建設藍皮書》顯示，北京每年的新增流動人口超過70萬，并且常住的傾向越來越明顯。

不斷增加的新增外來人口是導致一線城市租金上漲的最主要原因。每年新增的常住人口中，新增外地人口占比達到64%。此外，張月指出，去年的限購政策對外地人購房的限制使得新增的外來人口基本上都無法進入買賣市場。因此外地人租賃需求是導致成交量上漲的主要原因。

除了受到市場的供需因素及租賃淡旺季的影響外，物價水平的變動與租金的漲幅也存在一定的關聯性。根據鏈家地產市場研究部數據整理，從北京CPI環比價格指數和住房租金的環比指數的走勢來看，租金的上漲通常滯后于物價的上漲1~2個月，例如2010年10月和2011年2月CPI環比漲幅出現兩個高值，而租金環比漲幅在之后的2010年11月和2011年3月也出現兩個波峰。物價水平的上漲，會導致居民生活成本的加大，也會影響到業主的出租心態和承租人的抗壓心理，加大租金上漲或承擔較高租金的意愿。

2012年房租仍將上漲

雖然2011年房屋租賃市場漲幅依然驚人，但張月指出，租賃成交量的波動性相對穩定，雖然北京全年租賃漲幅達到13%，但相較2010年漲幅明顯放緩。

2011年北京各月成交量落差縮小，尤其是第四季度，租賃成交量環比三季度下降33%。臨近年底，外來務工人口返鄉逐漸增多，流動人口會出現明顯的減少。受供需關系的影響，平均租金出現明顯的回落，相比8~9月的最高水平，下降幅度4%。

此外，郊區化的租賃需求也拉低了平均租金，據鏈家地產市場研究部統計，去年租賃市場中心城區、外城四區以及郊區的成交占比分別為14.3%、66.6%和19.1%。相比上年，郊區租賃需求明顯增多，占比較上年增加4個百分點，成交量比上年增加27%。

由于限購政策，也導致不少業主將出售房屋轉為出租，等待更好的市場時機。2011年北京全市租賃成交樓盤約3800個，比2010年成交樓盤增加190個。同時，一些典型樓盤的出租率較政策出臺前有明顯的提高，一些租賃市場活躍的典型樓盤出租率也進一步上升。

張月預測，由于新增人口的壓力，2012年一線城市租賃市場租賃需求增多，在當前的供需關系下，業主追求租金收益最大化的心態難以改變，預計租賃旺季業主漲租的現象仍會比較明顯，今年租金上漲壓力的態勢仍將持續。

公租房是目前政府調控租金的主要手段，隨著未來公租房的建設和分配，對于緩解市場供需關系將起到一定作用。但短期內由于建設規模的限制，不會起到明顯的緩解作用。張月指出，因此如何盤活大量的市場房源才是解決租賃市場供求關系的一個主要問題。

雖然漲勢依舊，但業內人士也指出，2010年以來租金漲幅連續兩年都在10%以上，但隨著限購的持續，預計今年租金漲幅很難超過10%，或將創下近三年新低。