時(shí)至年末，雖然中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)為房地產(chǎn)調(diào)控定調(diào)，但市場仍然對(duì)可能出現(xiàn)的微調(diào)密切關(guān)注。

日前，在觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)主辦的2011房地產(chǎn)年度論壇上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹發(fā)表了題目為“房地產(chǎn)政策與市場”的主題演講。她強(qiáng)調(diào)，政策方向的穩(wěn)定和明確對(duì)市場來說非常重要，一些政策在執(zhí)行層面有了變化，有違調(diào)控的主方向。

“比如我們對(duì)首套房的政策，自去年‘國十條’以來，這項(xiàng)政策很明確，我們沒有更多的調(diào)整。但是在今年，我們看到有些銀行提高了首套房貸款利率，這和政策沒有關(guān)系。但這就造成一個(gè)結(jié)果，本來政策是鼓勵(lì)和支持首套房購買的，但是在實(shí)際中，雖然房價(jià)有所松動(dòng)、下調(diào)，但是由于貸款利率上升，也增加了購房者的負(fù)擔(dān)，這和政策方向是不一致的。”秦虹說。

秦虹認(rèn)為，中國目前所處的發(fā)展階段和房地產(chǎn)市場面臨的外部發(fā)展環(huán)境，決定了中國的房地產(chǎn)政策、方向應(yīng)該堅(jiān)持兩點(diǎn)：一是控制住宅市場的投機(jī)、投資性需求，支持自住型，包括改善型的住房需求；二是關(guān)注民生，重點(diǎn)解決低收入家庭的住房困難。無論是限購、房產(chǎn)稅、還是其他政策手段，其調(diào)控對(duì)象都是住宅市場的投機(jī)、投資性需求，不應(yīng)該傷及到真正的自住型需求。而一旦調(diào)控微觀政策執(zhí)行過度，就會(huì)導(dǎo)致政策預(yù)期的不穩(wěn)定，造成市場各方主體對(duì)未來市場的預(yù)期不穩(wěn)定，因此很難判斷這個(gè)市場到底會(huì)發(fā)生什么樣的變化。“今后，市場非常需要明確的政策方向，中央政策和各個(gè)地方政策以及各個(gè)部門的政策細(xì)化等要圍繞著這個(gè)穩(wěn)定的政策方向、目標(biāo)來配套出臺(tái)。無論是大政策還是細(xì)化政策，在執(zhí)行過程中也要堅(jiān)定不移地執(zhí)行，不要走樣。”秦虹說。

資料顯示，去年4月出臺(tái)的新國十條對(duì)首套房貸款做出如下規(guī)定：對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于30%。此外，并未就提高首套房利率進(jìn)行明確要求。

而對(duì)于房地產(chǎn)市場的未來走勢(shì)，秦虹稱，由于房地產(chǎn)調(diào)控政策效果在逐漸顯現(xiàn)，在堅(jiān)持房產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖的情況下，政策效果還會(huì)繼續(xù)顯現(xiàn)。短期看市場的調(diào)整還會(huì)延續(xù)。中長期來看，中國所處的發(fā)展階段決定了支撐房產(chǎn)市場需求的空間仍然存在。城鎮(zhèn)化還在進(jìn)行，人們的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束。

但是，秦虹也強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)市場前十年的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)不可能復(fù)制到后十年。因?yàn)榻窈蠓康禺a(chǎn)市場發(fā)展外部環(huán)境跟十年前相比發(fā)生了很大的變化：首先經(jīng)濟(jì)增長速度方面，“十二五”開始國家已經(jīng)在主動(dòng)控制經(jīng)濟(jì)增速，而不像前十年里面有六年GDP增長速度在10%以上，有三年9%以上。“這樣高速的增長在未來我覺得是很難出現(xiàn)，我們的外部環(huán)境很復(fù)雜，中國經(jīng)濟(jì)也回歸到理性、穩(wěn)步的增長。”秦虹說。另外，過去十年有住房制度改革的制度紅利，極大釋放市場需求。而今后不但沒有住房制度改革，也不會(huì)有停止福利分房擴(kuò)大市場需求的政策調(diào)整。相反，還要大力建保障性住房，分流一部分市場需求到保障房。第三，城鎮(zhèn)化還會(huì)繼續(xù)，但是速度和質(zhì)量和前十年是不可比的。第四，中國政府也不會(huì)像前十年那樣大量發(fā)行貨幣，貨幣政策應(yīng)該逐漸回歸到正常水平。