昨日(11月24日)，綠景地產旗下的綠景香頌項目宣布推出 “保值回購，置業無憂”計劃，稱購房者三年后可以選擇原價賣給開發商。

　　綠景地產副總裁張梧峰稱：“作出這樣的舉措，是為了給業主規避降價風險。三年后，無論房價漲跌，只要有客戶提出申請，公司都會兌現承諾。”

　　這意味著購房業主不但可以避免房產縮水“只賺不賠”，三年時間里，還可以免費入住。

　　“三年原價回購的營銷手段，到底是促銷賣房的噱頭，還是變相融資？”對此，有業內人士就提出質疑，這種宣傳口號具有很強的市場導向性，能否最終實現還需要政府批準。

　　如何保證三年后開發商是否有能力兌現承諾？綠景此番營銷手段，更像是一場賭局，能否最終贏得市場或面臨挑戰。

　　營銷噱頭，還是變相融資？

　　類似營銷手段，盡管此前有內地某開發商曾使用，但在深圳卻實屬罕見。

　　據悉，綠景香頌項目位于深圳市寶安區。據張梧峰介紹，綠景香頌項目開盤當天購房業主均可以自愿與開發商簽署一份“三年原價回購”的協議，三年后也就是在2014年12月3日之前，如果有業主提出申請，無論房價漲跌，綠景地產都將兌現承諾，將按原購房合同價把房款返還業主。

　　綠景地產推出這樣的保本促銷口號，僅僅是一種營銷策略噱頭，還是一種變相融資？

　　深圳某業內人士向《每日經濟新聞》記者表示：“這只不過是開發商通過保本宣傳，吸引客戶，刺激銷售手段。能否最終得到實施，還需要政府批準。”

　　也有網絡評論稱，綠景香頌此番行為實質上營銷大于實質，三年后原價回購能否真的能夠實現，還尚待時日檢驗。

　　一位不愿具名人士提出質疑：“開發商如何擔保承諾能夠兌現，是否設立專項基金，三年后產生的二手房交易契稅由誰承擔？”

　　上述人士還表示，由于目前樓市成交慘淡，銷售不暢，開發商資金回籠壓力較大。“綠景香頌此舉可謂一箭多雕，快速回收資金，解決貸款和高利貸的壓力，有變相融資嫌疑。”

　　對此，張梧峰向《每日經濟新聞》表示：“綠景地產是深圳十大品牌開發商，目前擁有的香蜜湖深南大道上的NEO項目、錦江酒店及綠景香頌自持的商業項目，擁有100多億的現金流，可以保證綠景良好的資金情況。”

　　據張梧峰稱，回購程序將完全參照深圳二手房交易程序，稅費也按照規定由業主與開發商各自承擔。對于沒還完貸款的客戶，則需要自己先付完贖樓款。

　　保本促銷不如降價？

　　目前深圳樓市成交依舊慘淡，陷入僵局。上周深圳新房成交量僅為352套，僅為2010年同期的一半。

　　實際上，從10月份開始，深圳萬科、花半里、招商等一批樓盤便開始降價促銷，但由于擁有購房資格的人較少，也并未因降價撬動成交量。

　　與萬科、花半里、招商等降價策略不同，眼下，離綠景香頌項目正式開盤還有一段時日，綠景地產祭出三年可原價回購的營銷策略，最終能否取得促進銷售的實際效果還不得而知。

　　實際上，綠景香頌正在進行一場市場的賭局，能否贏得市場，還面臨挑戰。

　　“從行業規律來看，只是保本不一定能吸引客戶購買欲望，還不如直接降價。”對此，眾廈地產總經理助理林曉華認為，綠景在龍華區域產品主要面向剛需客戶，而目前綠景香頌的產品定價在16000元/平方米～17000元/平方米左右，遠遠高出剛需客戶的實際購買力。

　　此外林曉華還認為，與光耀地產在惠州全球候鳥度假基地承諾每年給予業主6%投資回報相比，綠景香頌三年預期保障并不一定會達到預期目的。

　　但綠景地產總裁張梧峰卻對香頌項目充滿信心：“對這個定價，我們做了詳細的市場調研，而周邊樓盤均價都在21000元/平方米左右。”

　　張梧峰透露，目前綠景項目蓄客量有2萬多，有信心能夠取得很好的銷售成績。

　　除了產品定價高于目前萬科、招商、花半里等降價樓盤外，綠景香頌此次力推是80平方米～130平方米戶型，在戶型面積上也不具有市場競爭力。

　　林曉華認為，從目前市場行情來看，開發商要走量出貨，就需要坦誠降價，而不是強調保本回本增值。

　　實際上，業界的擔心遠非如此：如果三年之后房價下跌，低于業主原購買價，引發業主紛紛要求開發商回購，屆時綠景地產可能面臨更大的資金壓力。

　　相比之下，眼前僅為刺激銷售，一解燃眉之急的營銷策略。三年后的不確定房價因素，讓綠景地產更像是在進行一場與市場有關的賭局，輸贏未定。

來源：每日經濟新聞