樓市限價之后，深圳又搶先在房地產稅收環節出手。

“二手住宅全部按評估價征稅”，6月9日，深圳地稅局對外宣布了這一消息，新政將于7月11日正式實施。按照新政，二手住宅將以真實市場交易價格繳稅，這使得樓市中普遍存在的做低售價的“陰陽合同”無以遁形，屆時二手房交易成本將提高2倍左右。

本報特就該新政采訪了多位業內人士，普遍的看法是，在目前新房二手房樓市兩低迷的背景下，該新政將使得二手房議價空間出現，從而加劇二手房價下行壓力，并進一步影響到新房房價的可能下行。

值得一提的是，深圳的新政或將為其他地區做出示范。根據財政部、國家稅務總局的要求，今年7月起多個試點城市均要加強房地產征稅管理。

業內預計，今后許多城市有望效仿深圳按評估價征稅。這意味著，目前低迷的房地產市場將再受沖擊。

購房成本再升

二手房按評估價征稅、過戶，這一措施在深圳風傳已久。

6月9日，深圳市地稅局的宣布讓傳聞成為了事實。當日的新聞發布會介紹，深圳將于7月11日起，對二手房交易成交價格明顯偏低且無正當理由的，實行按計稅參考價格核定計征各項稅款。

按照市深圳市相關部門的規定，計稅參考價格依據房屋的坐落地點、建筑結構、歷史交易價格或建造價格、同類房屋先期交易價格等因素制定；依據該參考價格，稅務機關將據此判斷納稅人申報合同成交價格是否偏低，并作為核定計稅價格的主要依據。

記者從多個房產業界人士處了解到，此次深圳計稅方式的調整，尤為顯著地增加了房產交易雙方的成本。

目前，個人二手房交易主要涉及營業稅及附加、個人所得稅及契稅等稅費，稅率標準分別為普通住房1%，非普通住房1.5%，拍賣房3%。

而一個業內“潛規則”是，深圳二手房交易多為“陰陽合同”，買賣雙方往往做低交易價格以避稅，遞交給地稅部門的合同價格一般比真實市場價格低3-5成。據深圳多位中介人士測算，今后按評估價征稅后，交易成本將提升2-3倍。

北京中原地產三級市場總監張大偉就直言，陰陽合同取消，將對二手房市場產生很大影響，“按照新方法計稅，交易成本有可能增加2倍”。

以一套報價100萬元，評估價200萬元、90平方米以下、未滿5年即轉讓的普通住宅為例，按評估價核定征稅之后，交易稅費成本將從66595元上升至15.2595萬元，前后增加8.6萬元，增幅近1.3倍。

當然，計稅參考價格主要是政府計稅的參照，深圳市地稅局副局長楊龍明確表示，為了避免交易雙方將該參考價直接作為市場價進行交易，該價格并不會面向社會公布，且該價格原則上半年更新一次。

下一步，增加的交易成本由誰來買單？

深圳中原二級市場常務副總經理玉家雄認為，新政使得買賣雙方的交易成本都上升了，這個成本會反映到房價里，在賣方市場時代，這個成本一般會轉嫁給買方；交易成本的提高，也可能迫使買方轉向新房市場。

房價下行

對于該新政的效果，北京中原地產三級市場總監張大偉直言，本已低迷的二手房市場肯定會雪上加霜，交易量將明顯下降。

交易量的下降，無疑將使買方的議價空間出現，從而進一步推動二手房價的松動。中聯地產的專門分析報告就指出，當前二手樓的買賣雙方中，業主的心態與預期都發生了較大轉變，在當前成交物業中，一般均有5萬-10萬的談判空間。

下一步，深圳美聯物業總經理江少杰更是大膽預言，大城市的遠近郊區二手房將率先降價。

“深圳的寶安、龍崗，北京通州房山大興地區二手房，年底前都有望下降。”江直言。

對于該新政可能導致的部分購房人群轉購新房，從而為新房市場帶來春天，采訪中多位業界人士表示并未可期。

據本報了解，目前盡管北京、深圳等地新房市場悄然降價，但鑒于降幅有限，需求仍不見提振。

更為一致的看法是房產泡沫說。

6月8日，世界銀行(World Bank)首席經濟學家林毅夫在接受新華社專訪時直陳，中國經濟仍面臨通貨膨脹壓力、房地產泡沫等風險。

下一步，業界認為新房、二手房的降價舉動，或將互相影響。

“目前深圳關外部分新房的降價行為，已經導致周邊二手房價格下跌；而二手房的價格下跌也會傳導至新房市場。”江少杰介紹。

宏觀調控深入

值得一提的是，深圳此次二手房新政，并非局限于深圳，有望成為繼限購、限貸、限價政策外，國家房地產綜合調控的又一重拳。

楊龍就明確指出，深圳按評估價征稅主要目的并非為了增加稅收，而是為了更好地貫徹落實“國八條”文件精神，以稅收配套政策的形式，遏制投資或投機購房；同時也使得稅收環境更加公平。

國家層面上對此舉措早已現出端倪。去年底，財政部、國家稅務總局就下發通知，要求各地從今年7月起，試點應用房地產評估技術，加強存量房交易稅收征管工作。

據深圳市地稅局稅務三處處長周志軍透露，全國地稅系統今年開始推行存量房交易按評估價核定征稅的城市，包括北京、杭州、遼寧丹東、上海浦東和廣東中山。

另據本報記者調查顯示，除深圳外，沈陽、合肥等地，近期也擬推行按評估價征稅工作。

業界對該新政有積極評價。深圳美聯物業總經理江少杰就直言，二手房調控新政是此前多項房地產宏觀調控政策的組成部分，在綜合的調控措施之下，市場的反應將會更加明顯。

當然，采訪中也有一些房產中介對借此種征稅方式調控房價存疑。

偉業我愛我家副總裁胡景暉直言，“我們的二手房交易過程中稅收太高了，幾乎是全世界最高的，將近10%”。

他向本報記者指出，現在房價本來就高，要想促進房產交易，應該降低交易環節的稅收，提高多套房產持有環節的稅收。

胡直言，調控了那么久，現在買房的人，90%以上是自住型需求了，炒房人已經少了很多，他認為，真正的調控，是要增加供應。

來源：21世紀經濟報道