樓市買賣雙方的博弈仍在繼續。被業內看作樓市風向標的上海“五一假日樓市”房展會昨天閉幕。記者從展會現場了解到，此次房展會上打折樓盤僅占兩成左右，購房者期盼的大范圍降價并未到來。受調控影響，許多計劃3、4月份上市的項目至今遲遲未見開盤，5、6月份將成為這些樓盤的集中上市期，因此這次房展會被很多開發商當作新盤預熱、積累人氣的展示平臺。一方面開發商堅決不降價，另一方面剛性需求躍躍欲試，市場買氣回升。分析人士指出，5、6月份的成交表現將成為樓市“向左走”還是“向右走”的關鍵時期。

“給力”折扣出爐

開發商心態分化

在參加此次房展會的150多個項目中，約有30個項目打出優惠旗號，占參展樓盤兩成左右，且大多數優惠幅度在5萬-10萬元之間，實質性折扣仍比較少。

展會現場最吸引人眼球的優惠項目當屬迪士尼板塊現房項目——花源灣別墅。該項目推出了多重優惠：買195㎡雙拼別墅，最高贈送300㎡，且房展會期間限時優惠58萬，另送20年房產稅。而作為閘北熱銷名盤的慧芝湖花園三期“家悅天地”則主打婚房概念，4月23日—5月2日期間推出10套房源，最高享20萬現金折扣。記者從該項目開發商處了解到，從去年下半年至今年3月，慧芝湖三期共約900多套房源陸續面市，目前可售房源還剩100多套，此次拿出的10套優惠房源是開發商去化尾盤的措施之一，假日期間已全部售出。

相對于花源灣別墅和慧芝湖三期的大幅優惠，其余參展樓盤的折扣力度就顯得不那么“給力”了。例如，萊茵美墅最高優惠10萬；江橋萬達廣場“清盤一口價”最高優惠8萬，另有超大贈送面積，還有軟裝基金、交通基金等；春之聲商業廣場5萬抵18萬、樂非天地最高優惠10萬、明天華城優惠6萬、象嶼都城優惠12萬、平安富邸優惠4—6萬。

上海搜房網數據監控中心分析師文喜指出，此次房展會上盡管優惠項目較少，卻出現了少數力度較大的促銷樓盤，這表明了目前滬上開發商的心態發生分化。在調控政策的持續影響下，有的項目寧愿減緩銷售速度也不愿調低價格，也有部分項目推出了實質性的優惠以吸引購房者，并借助假日房展會促銷。與以往優惠方式多樣化不同，此次“五一”房展會上約30個優惠樓盤中，半數以上項目直接在總價基礎上優惠，且幅度相對較大。

新盤大增

為5月開盤預熱

在售樓盤促銷還只是少數，房展會上更多的項目僅是為了聚集人氣、試探市場。記者5月2日在展會現場了解到，不同于3月“上海之春”房展會上“老面孔”撐場面的情況，此次展會上新盤數量明顯增多。受調控等因素影響，上海新樓盤供應延后的情況較為明顯。經過幾個月的等待，部分開發商欲借此次房展會為即將開盤的項目積累客戶、摸底市場，并為正式開盤定價做準備。

據上海搜房網數據監控中心統計，此次房展會約有38個純新盤亮相，占總參展數的25%，是上一屆房展會（今年3月“上海之春”房展會）的1.4倍，其中近10個項目稱即將于5月開盤。此次萬科、保利、金地、新城等大牌房企均設置了品牌專館，并且都有多個純新盤登場。如萬科就有5個新項目推出；保利地產也3個項目亮相；金地兩個項目近期即將開盤，也在此次房展會上推廣預熱。

對此，搜房分析師認為，今年2—4月的開盤項目都是以老盤新開為主，此次大量純新盤亮相“五一”房展會，從詳盡的樓盤資料來看，這些項目的開盤時機已經相當成熟，預計5月住宅開盤量將大大增加。

二手房帶看增加

市場買氣回升

據21世紀不動產上海區域市場中心提供的數據顯示，“五一”期間，上海新建住宅共成交629套，較去年同期僅有79套成交大幅上漲。“數據上的大幅上漲，主要是由于去年4月17日剛剛出臺‘國十條’，市場遭遇了前所未有的急凍期，成交量極低。”。

市場買氣的回升也反映在二手房市場上。21世紀不動產上海區域最新抽樣調查顯示，在南黃浦、浦東源深、閔行莘莊、松江新城等板塊，“五一”期間二手房帶看量出現升溫跡象，經紀人日均二手房買賣帶看量比平時周末至少多出1-2組，南黃浦板塊更是達到往年“五一”期間的帶看水平。

不過，由于調控政策并未放松，在限購、限貸等政策影響下，二手房成交未能與帶看量同步回升。一方面，業主受限購政策影響，不肯輕易出售房源，掛牌量沒有增加、價格也難見松動；再者，買家往往由于預算有限，即使有意向房源，也往往會受困于貸款問題。

據21世紀不動產上海銳豐松江新城店經理劉魏佳介紹，一名客戶已看中一套104萬的兩房，但由于目前銀行貸款利率提高，該客戶除了首付40萬元外，月供也要在3100元/月以上，超出了其承受能力，無奈放棄。

21世紀不動產上海區域分析師羅寅申認為，從近期的樓市成交情況來看，市場所謂的“拐點”并未到來，尚處于僵持階段。政府、開發商與購房者三方皆處于觀望狀態，未來是政府進一步調控還是開發商更大幅度地降價將取決于二季度末的市場成交表現。不過隨著市場對調控的逐步適應，購房者的購買意愿正在加強。雖然“五一”房展會期間，購房者仍保持觀望，但為日后入市購房做準備的意圖已經比較明顯。

來源：上海證券報