據新京報報道， 從去年至今，北京樓市價格再漲，全國其他主要城市的總體趨勢也都是“漲”字當頭。最近，著名“唱空者”、經濟學家謝國忠再度拋出房地產泡沫即將破滅論。萬科董事長王石最近也表示，中國房地產市場確實存在泡沫，且泡沫不輕，不過，短期內泡沫破裂不太可能。新京報記者特邀業內專家，對當前樓市泡沫與市場風險進行分析探討。

樓市泡沫 有泡沫，但短期內未必會崩盤

Q 你認為目前樓市，包括一線城市和二三線城市，分別有泡沫嗎，嚴重嗎？

朱中一：全國這么多城市，每個城市的情況都不一樣，很難籠統地說有沒有泡沫。看一個城市是否有泡沫，要看供應量和需求量，還要看未來的消化能力。像鄂爾多斯這樣的城市，供應量很大，需求很小，未來的消化能力也不足，就肯定是有泡沫的。可以按照這個標準，去判斷其他城市有沒有泡沫。

公衍奎：我覺得無論是一線城市還是二三線城市，泡沫都比較嚴重。大家對于判斷泡沫有不同的標準，有人說價格超出實際價值就是泡沫，但價值到底應該是多少，就很難有一個客觀的判斷。我認為判斷泡沫的一個根本標準，就是看是不是價格本身產生了自我循環和正向激勵。也就是說，因為漲價導致了下一輪漲價。現在價格的增長是不是由于之前價格的增長，是不是又導致了以后價格的增長。目前的市場就是這樣的情況，大家因為怕漲而趕緊買房，因此推動了未來真的漲價，又引發新一輪搶購和新一輪漲價，形成循環。

范小沖：中國樓市肯定是有泡沫的，近些年貨幣一直在超發，又沒有其他好的投資渠道，房地產在上漲的形勢下，很難剝離投資需求。但土地供應有限，購房需求旺盛也將長期存在，供求結構很難有大的改變，所以我認為短期內沒有崩盤危險。

李國平：我認為現在房地產市場是有泡沫的。泡沫和市場預期有關，如果大家都認為房價要漲，會造成需求的提前釋放，甚至過度釋放，造成市場過熱。目前這種預期看漲的情況還是很明顯的。

調控長期化 現在用政策和市場預期對沖

Q 漲價和調控長期化已持續數年，你認為這種狀態還會存在多久？

朱中一：現在國家也在制定中長期規劃，調控肯定是過渡，主要是未來政策的銜接問題。我們也希望行政性措施盡量少一點，但長期措施出臺以前，目前臨時性的措施還不能取消。長期措施的思路，國五條細則里面已提到建立中長期制度的六個方面。

公衍奎：這種漲價和限價都有可能會長期化，但終究不是一種正常的形式。房地產的問題是不均衡導致短缺，目前房地產的供需結構問題不解決，這種情況就會持續下去。城市發展的不平衡、土地供應的稀缺性以及城市化進程這些影響都是存在的，但這些影響是長期持續的影響，并不能避免市場在一定時期內產生大幅波動。

范小沖：調控是會長期持續的，因為房地產和國民經濟的關系非常大。房地產市場熱了就會打壓，冷了政府就會托市。這些年政策也不是一直在打壓房地產市場，2008年也托過市。如果房地產市場一直保持上漲的壓力，那么政策的打壓肯定也會一直持續。如果房地產市場像2008年那樣低迷，政策則有可能會轉變為托市。

李國平：如果市場上漲勢頭強勁，購房人對未來市場上漲的預期仍然強烈，那么政策的打壓就會一直持續。現在是用政策來和市場預期對沖，之前的幾次調控，在一定時間內起到了調整預期的作用，但最近一次的調控作用，似乎沒有2011年那次調控的作用明顯。現在在房地產市場上，由于政策限制，投資和投機需求已經少多了。目前的購房需求，一部分是自住需求，也就是平常說的剛需，還有很大一部分是在通貨膨脹的情況下，購房以求保值增值的需求，這部分需求是非常強烈的。

泡沫破裂風險 政策成重要的考量標準

Q 影響樓市的泡沫破裂與不破裂的主要因素有哪些？未來是否有泡沫破裂的風險？

朱中一：房地產市場是地域性很強的。希望地方政府充分了解本地市場的需求情況，制定合理的發展規劃，有針對性地供應土地和房源，一般就不會出現大問題。如果過分依賴和盲目發展房地產，就有可能出問題。此外，還要把未來供應情況公布出來，就會減少購房人的恐慌情緒，也可以減少開發商的盲目開發。

公衍奎：影響未來房地產走勢，甚至引發泡沫破裂的最大因素是金融環境是否改變。從去年到今年，開發商不缺錢，賣房套現只是一個方面，另一個重要方面是金融環境寬松。雖然房地產開發貸款的限制并沒有放松，但各種信托、基金等金融創新模式很多，萬科、龍湖都海外發債，融資成本很低。

今年房企不缺錢，很多房企去年上半年還需要20%、30%的融資成本，今年只需要12%、15%，大企業能做到10%以下。現在是國際性的貨幣泛濫，但金融的周期性和波動性很大，一旦金融市場開始去杠桿化，就會引發連鎖反應，房地產市場就會扛不住。

范小沖：城市化是一個重要考量因素，中國目前還處于城市化發展的增量階段，還有幾億人口要進城。這個階段沒有結束，需求就仍會旺盛，也能夠消化房地產市場供應。現在如果取消限購，就會釋放出大量需求，消化大量的房源。因此泡沫破裂的風險較小。

李國平：我認為政策是一個重要的考量標準。這些年，由于一次又一次調控的打壓，樓市的泡沫一直沒有到頂。政策的介入打亂了市場自然增長、自然產生泡沫、自然破裂、自然休整、自然復蘇的周期。調控不是為了把房地產打垮，而是要保護房地產，不讓房地產市場有規律地增長和下跌，這種干預讓本來有跡可循的規律變成了無跡可循，政策也就成了左右市場的一個重要考量標準。