作為率先遭遇房產稅、限購等重磅調控措施重壓的上海樓市，率先開始有些挺不住了，上海的成交均價帶頭明顯下跌。

中國房產信息集團公布的最新數據顯示，一系列新政調控之后，上海房價持續下滑，并于3月第一周跌破2萬元關口。不過，再仔細研讀出現成交價下跌的近幾周數據可以發現，是大量低價樓盤占成交主力、高價樓盤成交寥寥形成了這種虛跌結果。代表折扣優惠的房價實跌還僅在極少數樓盤出現。

上海率先挺不住

中房信的最新數據顯示，上周上海全市商品住宅成交均價19216元/平方米，環比下跌1556元/平方米，跌幅7.49%，房價再度跌回到去年4·17新政之后的水平。

成交均價大幅下調的前兆，則是今年春節后的大部分時間里，市場供應量持續萎縮。

供需低迷的主要原因是，2月很多拿預售證的樓盤并沒有真正開盤，所以也就沒有新的樓盤再去審請預售許可證；而沒有新盤上市也就沒有成交。

作為市場膠著低迷時期的明顯特征，伴隨市場供應量迅速萎縮，市場格局也隨之被悄然出現的個人樓盤降價促銷所打破，掀開低迷樓市的第二個階段。

市場上的表現也印證了房價大幅回調的情況。3月5日，位于上海普陀區的陜西北路1688推出20套優惠21—30萬的婚房。據了解，這批面積在55-74平方米左右的房源，之前售價高達4.5-5萬元，如今報價降到4-4.5萬之后又有21-30萬元的優惠，實際成交價降至3.7-4.2萬元之間，與最高峰相比有20%左右的降幅。3月6日，位于上海康橋的中海御景熙岸開盤，實際讓利空間達20%，開盤當天還推出了若干優惠。

中房信分析師薛建雄認為，新一輪調控后的房價底部已現，多數開發商可能視市場情況調整價格推盤，這意味著短期內會有更多樓盤降價或壓低預期售價推盤。

類似的跌勢在二手房市場似乎來得更早。來自漢宇地產市場研究部的數據顯示，雖然過去的2月份上海二手房的成交量與往年相比表現比較穩健，但成交單價卻出現顯著下滑。

2月份全市二手房成交均價為14904元/平米，比2011年1月份的16044元/平米下跌7.11%，這也是自2007年10月份以來上海二手房成交均價環比最大跌幅。

虛跌之后是什么？

成交結構是上海最近成交均價下跌的主要原因，而非個體樓盤實際銷售價格的整體下調。

例如在上周末，上海僅1外地盤入市，上海市場周末零開盤持續4周，而這個入市的外地樓盤預計均價僅7600元/平方米。

與此同時，高價樓盤的供應量、成交量迅速萎縮，也是成交均價虛跌的重要原因。截至3月2日最新統計，上海在2011年2月成交別墅105套，合計2.19萬方，環比1月銳減84.5%，同比2010年2月也有71.8%的下滑，創造了2006年以來的最低月紀錄。有成交的部分項目，房價還在上漲，2月上海別墅成交均價33598元/平米，比上月上漲9.7%，為2010年1月以來月成交最高值。

對于這種虛跌態勢能否持續和擴大，業內普遍持謹慎觀點。

“可以肯定的是，限購后開發商若出現降價15%-20%，甚至更多，購房者就可考慮出手，因為這樣的機會非常難得。”南京大學不動產研究中心主任、博士生導師高波近日在搜房網主辦的第十一屆中國（長三角）房地產發展年會上表示。復旦大學房地產研究中心主任尹伯成也在上述場合向本報記者表示，由于目前市場需求依然很大，所以房價會有一定幅度下降，但下調幅度不大。

在大部分的業內專家看來，至少到目前為止，起于上海的這波房價下跌并不能代表整個市場的真實狀態。換言之，即使如上海出現成交均價跌回去年初水平的情況，也僅僅是一種虛跌。

市中心結構性成交變化造成的房價領跌，漢宇地產認為這不是常態，隨著成交量的企穩和回升，特別是高端樓盤的成交回升，市中心板塊依然會回到原先的均價水平。

虛跌之后是否會出現真正意義上的房價實跌？“限購、保障房等政策不斷加碼，有效需求受其影響將出現不同程度的萎縮。”世聯研究最新報告指出了成交量大幅萎縮導致房價實跌的動力所在，而2011年的市場供應量充足，將對價格形成下行壓力。

來源：21世紀經濟報道