1000萬(wàn)套的全國(guó)保障房建設(shè)任務(wù)在“軍令狀”簽署后層層下達(dá)到各地。2月28日，上海亦為保障房供應(yīng)目標(biāo)立下了“軍令狀”：今年開(kāi)工籌建保障房1500萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房約500萬(wàn)平方米，動(dòng)遷安置房約800萬(wàn)平方米，公共租賃住房開(kāi)工和籌措200萬(wàn)平方米。

去年以來(lái)，上海的保障房用地供應(yīng)一直維持在較高水平。截至目前，保障房用地還在源源不斷涌向市場(chǎng)。而繼去年底上海成交一幅保障房用地“地王”之后，近期，單價(jià)萬(wàn)元的保障房用地再次現(xiàn)身土地交易市場(chǎng)，并成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)。

高底價(jià)或與巨額動(dòng)遷安置費(fèi)有關(guān)

上海土地交易市場(chǎng)日前發(fā)布的2011年第17號(hào)土地出讓公告中，一共推出了6幅保障房用地，涉及面積共計(jì)35.27264萬(wàn)平方米。值得關(guān)注的是，其中2幅地塊位于長(zhǎng)寧區(qū)和閘北區(qū)——長(zhǎng)寧區(qū)新涇鎮(zhèn)338街坊和閘北區(qū)321街坊凱林特地塊（部分）（下稱(chēng)“閘北321地塊”），屬于近年來(lái)保障房供地中少見(jiàn)的“優(yōu)質(zhì)”地段。

公開(kāi)信息顯示，閘北321地塊東至大華陽(yáng)城，南至陽(yáng)城路，西至滬太支路，北至上海市第二市政工程有限公司第四分公司，規(guī)劃用途為配套商品住房。根據(jù)其3.9716億元的掛牌起始價(jià)和3.9716萬(wàn)平方米的建筑面積粗略估算，其樓面地價(jià)高達(dá)10000元/平方米。

去年7月21日，中星集團(tuán)與北方城投聯(lián)合曾以15.79億元的底價(jià)競(jìng)得中環(huán)線(xiàn)附近的閘北區(qū)456街坊地塊（住宅用地），成交樓板價(jià)在12002元／平方米。也就是說(shuō)，閘北321地塊的起始樓面地價(jià)水平已經(jīng)與去年年中周邊住宅用地的水平相近。

“動(dòng)遷配套房針對(duì)的是動(dòng)遷人群，這個(gè)價(jià)格對(duì)市場(chǎng)并不會(huì)產(chǎn)生影響，可能是和動(dòng)遷安置費(fèi)用有關(guān)。”中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)高級(jí)分析師付琦向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者指出，在閘北區(qū)，如蘇河灣等不少地方的動(dòng)遷成本都較高，若未來(lái)作為原區(qū)動(dòng)遷配套安置，有關(guān)部門(mén)可能會(huì)考慮到動(dòng)遷成本。

但由于市場(chǎng)中鮮少出現(xiàn)如此高價(jià)的保障房用地，不少人士對(duì)于未來(lái)拿地開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率亦表示擔(dān)憂(yōu)。

“以前的動(dòng)遷配套房，都是政府給開(kāi)發(fā)商固定利潤(rùn)，一般是3%~5%，其他成本全由政府出。但現(xiàn)在涉及到土地出讓?zhuān)�我還沒(méi)買(mǎi)標(biāo)書(shū)，不知道里面究竟是怎么樣規(guī)定的。”一位開(kāi)發(fā)商代表昨日在接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)指出，目前的操作可能是，項(xiàng)目建成后，政府按市場(chǎng)價(jià)格的70%回購(gòu)。“以前碰到的是商品住宅用地，搭一塊限價(jià)房用來(lái)作人才公寓或者回遷，是按市場(chǎng)價(jià)格的70%回購(gòu)。”

根據(jù)上述開(kāi)發(fā)商的說(shuō)法，假設(shè)按區(qū)域內(nèi)大華陽(yáng)城二手房約22000元/平方米的網(wǎng)絡(luò)掛牌價(jià)參考，70%的市場(chǎng)價(jià)則為約15400元/平方米，而開(kāi)發(fā)商若以底價(jià)獲得閘北區(qū)321地塊，有效控制建筑成本，粗略估算，拿地開(kāi)發(fā)商所能獲得的利潤(rùn)，或也將和此前動(dòng)遷配套房的開(kāi)發(fā)模式所獲得利潤(rùn)相仿。

記者致電土地交易市場(chǎng)進(jìn)行咨詢(xún)，接線(xiàn)工作人員表示，最終開(kāi)發(fā)模式將會(huì)在出讓合同中約定，而具體內(nèi)容可能會(huì)視情況而定。

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