2010年3月，國(guó)資委正式出臺(tái)“清退令”，要求78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。此后，以北交所為主的產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)上掛牌的央企地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸增多。中國(guó)證券報(bào)記者從北交所獲悉，2010年全年，北交所共有29家央企地產(chǎn)項(xiàng)目掛牌成交，出讓總金額為35.48億元，整體溢價(jià)率為16.25%。在接盤(pán)央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司中，國(guó)有房地產(chǎn)公司成為主流。

低溢價(jià)率成交

北交所數(shù)據(jù)顯示，2010年掛牌出讓的央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)共29家，其中大部分通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓?zhuān)��?家通過(guò)競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓?zhuān)�整體溢價(jià)率為16.25%。

在高溢價(jià)成交的項(xiàng)目中，采用拍賣(mài)競(jìng)價(jià)方式成交的北京金中都置業(yè)有限公司80%股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)�溢價(jià)率達(dá)到115.76%；采用網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)方式成交的山東九合地產(chǎn)有限公司42%股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，溢價(jià)率為67.52%。

據(jù)了解，金中都置業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目是國(guó)資委提出央企房地產(chǎn)“清退令”后首個(gè)掛牌的央企地產(chǎn)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓方北京金冠信邦置業(yè)有限公司為中國(guó)航天科工集團(tuán)公司旗下三級(jí)子公司。項(xiàng)目起拍價(jià)為1.84億元，業(yè)內(nèi)曾給出10億元的估值。對(duì)于項(xiàng)目的受讓方，轉(zhuǎn)讓方幾乎未做任何限制。

“最終115%的溢價(jià)率與業(yè)內(nèi)10億元的估值仍有差距，這主要是由于轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目除了擁有土地資源外，自身的盈利能力并不強(qiáng)。這也成為央企掛牌地產(chǎn)項(xiàng)目的‘通病’。”一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士直言。

事實(shí)上，大部分央企掛牌的地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀并不樂(lè)觀。轉(zhuǎn)讓溢價(jià)率最高的金中都置業(yè)2009年無(wú)營(yíng)業(yè)收入，凈利潤(rùn)為-176.77萬(wàn)元，資產(chǎn)總額為1.755億元，負(fù)債589.34萬(wàn)元。

“對(duì)于掛牌的央企地產(chǎn)項(xiàng)目，很多競(jìng)買(mǎi)人更希望通過(guò)購(gòu)買(mǎi)股權(quán)達(dá)到獲取土地的目的。所以，擁有土地儲(chǔ)備、出讓股權(quán)達(dá)到50%以上的標(biāo)的，更吸引接盤(pán)的開(kāi)發(fā)商。”上述地產(chǎn)人士表示。

國(guó)有企業(yè)積極競(jìng)買(mǎi)

盡管?chē)?guó)資委在2010年3月就對(duì)央企下達(dá)了“退房令”，不過(guò)目前只有為數(shù)不多的央企在產(chǎn)權(quán)交易所上有所動(dòng)作，其余則按兵不動(dòng)。盡管如此，央企退房所帶來(lái)的機(jī)會(huì)仍吸引了不少接盤(pán)人潛伏其中。

“有不少掛牌的央企地產(chǎn)項(xiàng)目都是國(guó)務(wù)院國(guó)資委批準(zhǔn)的協(xié)議轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，數(shù)量超過(guò)一半。參與項(xiàng)目的競(jìng)買(mǎi)人中，國(guó)有企業(yè)占據(jù)多數(shù)。”北交所研究發(fā)展部副總經(jīng)理夏平表示。

據(jù)夏平介紹，成交的29家地產(chǎn)項(xiàng)目的競(jìng)買(mǎi)人包括18家國(guó)有企業(yè)和11家非國(guó)有企業(yè)。國(guó)有企業(yè)中，大部分為專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)。

“從國(guó)資委下達(dá)退房令到央企掛牌轉(zhuǎn)讓?zhuān)�通常�?huì)有3-6個(gè)月的時(shí)滯期。2010年已有29家央企地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)�較2009年的17家增長(zhǎng)了70.59%，央企地產(chǎn)項(xiàng)目掛牌呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。”夏平表示。

受央企退房的帶動(dòng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目在產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)表現(xiàn)十分活躍。2010年北交所房地產(chǎn)業(yè)務(wù)交易量排名首位，同比增長(zhǎng)了200.86%，占企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)交易總額的15.11%。

目前，在北交所掛牌的房地產(chǎn)項(xiàng)目共有16家，中國(guó)中鋼集團(tuán)公司、中國(guó)黃金集團(tuán)公司等央企均出現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓名單中。其中，中國(guó)黃金及旗下企業(yè)擬轉(zhuǎn)讓持有的中金地產(chǎn)發(fā)展有限公司全部股權(quán)，掛牌價(jià)格超過(guò)1億元。而此前，中石化、中航科工、中遠(yuǎn)集團(tuán)等央企先后轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)業(yè)務(wù)，央企“退房”有加快跡象。