在經歷多輪慘烈的“以價換量”后，龍頭房企已明顯緩過氣來了，新一輪“搶地潮”正在席卷國內土地市場。

繼萬科、龍湖兩月內“豪擲”逾百億拿地后，昨日，上半年高舉降價大旗的招商地產，在13家房企的“圍搶”中脫穎而出，以8.86億元的總價高調拿下上海青浦一宅地，折合樓板價12254元/平方米，溢價率高達75.06%。

“確實太高了，我們一開始預計的樓板價在8000元~9000元/平方米。”一位資深地產分析人士對《第一財經日報》記者表示，“政府的起拍定價還是比較理性的，但開發商高昂的拿地熱情的確出人意料。”

“保本”難題

40家房企關注，13家房企“瘋搶”。經歷一個多小時的“鏖戰”后，上海招商置業有限公司最終以8.86億元的總價拿下上海徐涇鎮海天花園西側地塊。

公開資料顯示，該地塊東至海天花園，南至河道，西至上海高富房產，北至滬青平公路，出讓面積4.82萬平方米，容積率1.5，起始總價5.06億元，起始樓板價約7000元/平方米。

根據公開報道，現場競拍氛圍緊張，一些企業勢在必得連連舉牌，甚至有一家企業舉牌單次“跳價”便超過1億，現場的主持人更是多次提醒房地產企業要理性競價，注意風險。

“在調控的背景下，75%的溢價率放在全國都算高的了。”一位不愿透露姓名的業內人士認為，這個項目未來要盈利將面臨一定困難。現場參與競標的共有13家，其中不乏金地、龍湖等大牌房企的身影，“幾家現金流充沛的大牌房企都非常看好該地塊，相互抬價以致樓板價飆升。”

漢宇地產市場研究部經理付偉對記者表示，此次樓板價雖然沒有超越2010年的巔峰，但是考慮到該項目以中小戶型公寓為主的事實，這個地價已經有些不理性了。

目前，該地塊周邊公寓樓盤的售價在2萬元/平方米左右，聯排別墅的售價在3萬元/平方米左右。

值得注意的是，出讓公告規定，該宗地中90平方米以下中小套型的住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的70%，此外，該地塊還需配建5%的經適房。

上海中原地產市場研究部總監宋會雍認為，這樣的要求顯然會提高企業的成本，并會“相對拉低”整個項目的品質。“由于樓板價已經高達1.2萬元/平方米，加上各種成本，參照2萬元/平方米的售價，公寓部分的利潤顯然很薄，項目開盤時，甚至有可能低于成本價出售。”

宋會雍稱，該地塊所在板塊內還曾拍出過1.5萬元/平方米的高價，這個價位成為房企參與競拍的最高底線。2010年2月，在12家企業的“圍搶”下，上海仁恒置地聯手和美投資以38.2億元的總價奪得徐涇鎮徐盈路東側B4-01地塊，折合樓板價15498元/平方米，溢價率達到驚人的431%。

“以價換量”

作為定位中高端的房企，招商地產受到調控的影響較大，在受“高庫存”影響的上半年還掀起了一波降價熱潮。

經歷了1~2月份的傳統市場淡季后，招商地產自3月份起在全國范圍內掀起一波降價潮，多個項目降幅達30%以上。據公司2012年半年報披露，上半年公司實現簽約面積116.94萬平方米，簽約金額161.31億元，同比分別上漲181%和136%。

不過，據知情人士透露，盡管招商地產在全國范圍內銷售還不錯，但其在上海的幾個項目的銷售并不是非常理想。因此，此次招商地產在上海高價拿地，確實令外界感到不解。

同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，招商地產應有布局平衡上的考慮，此前，其在上海的項目多以別墅為主，此次購入地塊未來的主打產品為公寓，這和公司提出的主動增加普通住宅產品比重的思路是一致的。

“縱觀招商地產今年至今的表現，其基本上是一邊‘跑量’，一邊‘拿地’。”張宏偉稱，此前招商地產拿下的地塊性價比都還是比較高的，此次高價拿地，說明公司對樓市的未來依然看好。

招商地產在半年報中稱，近兩年，公司不斷尋求機會在行業周期波谷時適當增加具有較佳區位及成本優勢的土地資源。上半年，公司在貴州畢節、北京、天津等地通過招拍掛及股權收購方式獲取4塊項目用地，補充項目資源119萬平方米。

記者發現，進入下半年，招商地產有加速拿地的跡象。8月22日，招商地產公告稱，公司通過股權收購方式“曲線”獲得部分土地使用權，涉及土地面積32.56萬平方米，地價總額36億元。

張宏偉稱，面對嚴厲調控，部分房企在“以價換量”并獲得現金回籠的基礎上，謹慎拿地及時“換倉”將會成為其謀求下一輪房地產市場發展機會的重要手段。