首套房90平米以上首付不低于30%；二套房利率為1.1倍；三套及以上叫停

繼住房城鄉(xiāng)建設(shè)部10月20日上調(diào)公積金貸款利率后，昨日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)通知，規(guī)定第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。

二套房僅限于改善住房

據(jù)介紹，使用住房公積金個人住房貸款購買首套普通自住房，套型建筑面積在90平方米（含）以下的，貸款首付款比例不得低于20%；套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。

通知規(guī)定，第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。并且，第二套住房公積金個人住房貸款的發(fā)放對象，僅限于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平的繳存職工家庭，且貸款用途僅限于購買改善居住條件的普通自住房。

通知再次重申，停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。

嚴(yán)禁公積金貸款投機(jī)購房

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在此次通知中指出，根據(jù)《住房公積金管理條例》，住房公積金是專門用于繳存職工解決基本住房問題的長期儲金，繳存職工購買自住房時可以申請住房公積金個人住房貸款。但部分房價過高、上漲過快的城市，一些繳存職工使用住房公積金個人貸款購買第二套及以上住房，并非完全用于自住，不符合條例規(guī)定，影響住房公積金發(fā)揮互助作用和制度公平。

通知明確規(guī)定，住房公積金個人住房貸款只能用于繳存職工購買、建造、翻建、大修普通自住房。嚴(yán)禁使用住房公積金個人住房貸款進(jìn)行投機(jī)性購房。

■現(xiàn)狀

公積金買二套房比例極低

北京公積金管理中心：現(xiàn)行首付比例與新規(guī)相同

北京公積金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人昨天表示，四部門的政策發(fā)布后，北京肯定會按要求來執(zhí)行。

今年5月開始，北京對于公積金貸款的首付，已經(jīng)開始執(zhí)行了此次出臺的規(guī)定：公積金貸款購買首套普通自住房，套型建筑面積在90平方米（含）以下的，貸款首付款比例不得低于20%；套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。公積金貸款購買二套房，首付比率不得低于50%。公積金也已經(jīng)停止發(fā)放第三套房的貸款。

由于貸款額度等政策限制，北京使用公積金貸款者大部分是自住型和改善型住房，投資性購房的很少。公積金中心統(tǒng)計顯示，目前實(shí)際申請的公積金貸款中，平均首付比例在5成左右。北京公積金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“從5月起，北京二套房的公積金貸款執(zhí)行‘認(rèn)房又認(rèn)貸’，目前在公積金貸款中，二套房貸的比例極低。”

目前，北京公積金貸款額度的上限仍然為80萬元，暫時沒有調(diào)整計劃。

■難點(diǎn)

審核人均住房面積有難度

北京公積金管理中心：將和住建委等部門盡快出臺細(xì)則

新規(guī)定中，對“改善性購買二套房”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確，如果購房者現(xiàn)有人均住房面積高于當(dāng)?shù)仄骄�水平的，再次購房，也將無法獲得第二套房公積金住房貸款。這對北京來說，是全新的規(guī)定。

鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認(rèn)為，當(dāng)前審核人均住房建筑面積，以及貸款是否用于購買改善居住條件的普通自住房等，均有難度。以北京為例，需要公積金管理中心與地稅、房管等相關(guān)部門系統(tǒng)對接，查明公積金申請人的首套住房情況，才有可能實(shí)現(xiàn)審核其原住房人均住房建筑面積。

對此，北京公積金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，如何確定人均住房面積是否低于當(dāng)?shù)仄骄�水平的繳存職工家庭，且所購房是否用于改善居住條件的普通自住房等具體細(xì)則，公積金中心和住建委等其他相關(guān)部門將共同研究制定，盡快出臺。

■影響

中低端購房需求受影響

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計的成交數(shù)據(jù)分析，10月二手房市場中公積金貸款購房占比已達(dá)17%，比9月增加約5%。近幾個月公積金貸款比例顯著上升，不排除更多的改善型置業(yè)甚至投資性購房，也加入了公積金貸款購房行列。因此，此次上浮公積金貸款購二套房利率及設(shè)置門檻，有助于抑制投資性和投機(jī)性的公積金購房貸款。

不過，對于政策的最終影響，鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認(rèn)為主要集中在中低端購房者。張月表示，使用公積金貸款最高貸款額也僅為80萬元，用公積金貸款購高價房并不現(xiàn)實(shí)，因此，目前使用公積金購房的消費(fèi)者多為中低端消費(fèi)者。

不過，我愛我家副總裁胡景暉表示，首套90平米以下仍能享受公積金二成首付，已經(jīng)考慮了資金實(shí)力不強(qiáng)、還款能力有限的自住型購房人群。

公積金貸款優(yōu)勢仍明顯

熒燦地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人則認(rèn)為，公積金貸款上限只有80萬，但目前北京房屋成交總價一般集中在150萬左右，即使能用公積金貸款80萬，購房者首付也要70萬，幾乎等于五成，所以此次公積金首套購買90平米以上住宅首付比例不低于30%，對于目前北京樓市現(xiàn)狀幾乎沒有任何意義。

而二套房首付五成以及三套房停貸，在今年5月北京已經(jīng)開始實(shí)施，所以現(xiàn)在只是重申一次，對樓市影響也不大。

唯一有影響的就是利率提高，他表示，即使公積金利率提高，五年以上也僅有4.55%，相比商業(yè)貸款的二套房6.75%的利率來說依然低2.2個百分點(diǎn)，公積金利率優(yōu)勢依然明顯。

■預(yù)測

若再調(diào)控加息可能性大

北京房協(xié)副秘書長陳志：此次調(diào)整影響面雖然不及商業(yè)貸款大，但是也會對實(shí)際需求和心理預(yù)期產(chǎn)生很大影響。

此次政策觸及公積金貸款，也說明限制需求的措施已經(jīng)比較全面，很難有新的政策出臺，除非是在現(xiàn)有政策上循環(huán)加碼。

不少人呼吁加大土地供應(yīng)，以穩(wěn)定未來的預(yù)期，但是，在限制需求的背景下，新增的土地供應(yīng)很難引起開發(fā)商關(guān)注，而且新增土地形成住房有滯后效應(yīng)，短期內(nèi)看，以增加土地供應(yīng)來平穩(wěn)房價預(yù)期的作用不大。

從目前國際國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢來看，四季度的CPI肯定會很高，中國進(jìn)入持續(xù)加息通道的可能性在增大。若要繼續(xù)進(jìn)行政策調(diào)控，加息是主要的方向。

對于買房人而言，建議推遲入市，樓市的低谷至少要持續(xù)到明年一季度，政策導(dǎo)向的變化至少要等到明年“兩會”后。