繼2012年銷售額增長51%，世茂房地產（00813.HK，下稱“世茂”）在2013年繼續表現出高成長性，全年實現銷售額670.7億元，增長率達到46%。

慎入新區域

2012年以來進行的一系列產品以及營銷變革被認為是世茂連續兩年實現將近50%復合增長的動力。通過對產品結構作出調整，世茂在豪宅開發的基礎上逐步增加了剛需及首次改善置業的產品比例，將產品線從高端擴展至中高端，從而進入高周轉的軌道。

值得一提的是，在過去的一年，世茂并沒有以犧牲毛利率的方式換取高增長，2013年上半年，世茂的毛利率甚至出現了兩個百分點的回升。

做到這一點，一方面因為世茂加強了成本管理，另一方面也和世茂對區域公司的考核體系做出調整有關。

“世茂兩年前對區域最大的考核指標是銷售，2013年提高了利潤在考核體系中的權重。”世茂集團董事局副主席許世壇表示，“明年（2014年），世茂會將銷售和利潤在考核體系中的權重適當降低一點，加大另外兩個指標的權重，一個是現金流，另一個是項目質量。”

連續兩年約50%的增長速度令世茂備受外界關注，被認為公司有望在2014年進入千億俱樂部。截至2013年底，世茂可售房源貨值約為1300億元，按照規劃，世茂在2014年上半年補充約200億元貨值的可售房源。有研究機構預測，如果以70%的去化速度計算，世茂房地產有望在2014年實現銷售額突破千億元。

“很多開發商有千億的沖動，一些企業為了完成千億要進很多城市，有可能很多城市進錯，也可能進貴。”許世壇表示，世茂會采取區域深耕的策略，對于進入新區域會表現得很慎重。

有第三方機構認為，世茂并沒有為了追求銷售業績而迅速擴大區域業務布局的規模，而是通過不斷擴大已進入城市的優勢，帶動業績增長，在此基礎上，再進入新的城市，從而實現穩定的業務規模提升。

社區商業策略

2013年，世茂房地產的區域布局從2011年確立的8個擴展到10個，新增加了重慶和深圳。在重點區域長三角及福建，世茂在上海、杭州、昆山、張家港、福州、晉江、泉州、石獅等城市的開發面積和銷售額，占世茂全年開發面積和銷售額的50%以上。

“世茂拿地會重點考慮長三角跟福建，這是世茂品牌、客戶、團隊優勢最強的地區，所以這幾個地區會做比較多的項目。世茂投了福建、長三角的很多四五線城市，這些城市經濟活力很強，可以做到一定的市場。在城市上確實世茂沒有完全回歸到一線。”許世壇說。

據世茂集團副總裁蔡雪梅透露，在晉江、泉州、石獅等這些傳統意義上的三、四線城市，往往可以實現一次開盤或者一月銷售10億元甚至20億元的水平。

事實上，在住宅項目以外，世茂也在醞釀新的商業地產策略。許世壇透露，世茂房地產未來將加大以“MiniMall”為代表的社區商業的投入，一方面為住宅社區提供配套，另一方面也給集團帶來穩定的租金收益。

按照許世壇的描述，MiniMall的面積在1萬平方米左右，里面沒有購物場所，只有“吃喝玩樂”空間，因為吃喝玩樂不會被電商取代。世茂將不會出售這些MiniMall而是自持。

“MiniMall會成為世茂未來社區商業的方向。”許世壇表示。