年末歲初，一邊是新增供應(yīng)不斷涌入市場，一邊是新房成交不斷趨于放緩，國內(nèi)多地樓市似乎已陷入了膠著狀態(tài)，不過，市場上也出現(xiàn)了一些難得的“發(fā)燒”現(xiàn)象。

不久前，地處南京市雨花臺區(qū)板橋新城核心區(qū)域的新樓盤宋都·南郡國際首推288套新房，半天即售罄。值得注意的是，該樓盤正是宋都股份（600077.SH）最近公布定向增發(fā)預(yù)案擬募集資金投向的項目，從拿地到開盤縮短至11個月時間，對于該浙系老牌房企而言，這樣快速周轉(zhuǎn)的節(jié)奏將有利于其進一步降低財務(wù)費用，提高資金周轉(zhuǎn)率，進而實現(xiàn)快速擴張，不斷提高收益。

中小戶型剛需樓盤受關(guān)注

11月23日，位于南京市雨花臺區(qū)板橋新城核心區(qū)的宋都·南郡國際樓盤首次開盤，推出項目一期1、2號樓288套新房源，這些房源一入市便受到熱烈追捧。據(jù)悉，該樓盤首推房源戶型包括69平方米的兩房及89平方米的三房，目前暫無房源銷售，預(yù)計2014年3月份將加推新房源。

需指出的是，上述熱銷樓盤正是宋都股份公布定增預(yù)案擬募集資金投向的項目。今年8月，宋都股份公告再融資預(yù)案，擬發(fā)行數(shù)量不超過31250萬股，募集資金不超過15億元，其中8.49億元即投向該項目。按照項目可行性分析，該項目定位于剛性需求，預(yù)計項目銷售前景良好，銷售凈利潤利率能做到15%以上。

此外，項目從拿到到開盤不到一年時間，短于傳統(tǒng)的開發(fā)周期。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，“快速周轉(zhuǎn)意味著資金周轉(zhuǎn)率和杠桿率提高，項目投資收益率能夠得到進一步提高。”

南京南郡國際花園項目系宋都股份2013年的最新力作，作為中小戶型住宅產(chǎn)品的代表與樣板，不僅受到市場的強烈追捧，同時也獲得當(dāng)?shù)啬暇┦兄饕�領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注。

12月16日上午，南京市委書記楊衛(wèi)澤等市委領(lǐng)導(dǎo)重點展開對住房公積金和住房保障工作進行集體調(diào)研，而宋都·南郡國際項目作為中小戶型住宅產(chǎn)品的代表與樣板，是本次調(diào)研被選中的唯一的商品房項目。

楊衛(wèi)澤一行親臨項目現(xiàn)場進行實地考察，并與宋都股份董事長俞建午進行了深入的交流。俞建午董事長表示，“區(qū)域聚焦”一直是宋都股份的重要發(fā)展戰(zhàn)略，宋都股份扎根長三角地區(qū)，立足于杭州，向南京等高鐵沿線樓市消化能力較強的城市輻射。調(diào)研中，楊衛(wèi)澤對宋都股份緊跟政府房地產(chǎn)調(diào)控政策，精心設(shè)計優(yōu)勢戶型來滿足大學(xué)畢業(yè)生、新南京人等年輕群體的居住需求予以高度肯定和評價。

房企謀變

“公司維持剛性需求在相當(dāng)一段時間內(nèi)是市場主流需求的判斷。”在今年的半年報中，宋都股份明確表示，未來將著重關(guān)注小戶型剛需市場。作為浙系資本的老牌房企，宋都股份一直以穩(wěn)健著稱，在房地產(chǎn)行業(yè)加速洗牌的當(dāng)下，這或是宋都的一次重要轉(zhuǎn)型。

宋都股份總裁汪萍女士表示，“公司開發(fā)產(chǎn)品逐步轉(zhuǎn)為以剛需產(chǎn)品為主，拿有市場的土地、做有市場的產(chǎn)品，根據(jù)市場走勢來調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和銷售策略”。實際上，因為產(chǎn)品定位上注重“剛需為王”，開發(fā)節(jié)奏上傾向快速周轉(zhuǎn)，南京項目這種熱銷情形在宋都股份其他項目上也出現(xiàn)過。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，坐落于浙江省杭州下沙沿江區(qū)域的標(biāo)桿樓盤宋都·晨光國際今年三季度以187套的高位成交數(shù)量登頂下沙季度銷售冠軍，該項目主打的也是90平方米的剛需戶型。

在新增項目上，今年4月25日，宋都股份力克世茂、新城等多家外來大鱷，以總價6.4億元奪得杭州下沙大學(xué)城北26號地塊。目前，這塊建筑面積約15萬平方米的地塊已確定為宋都·東郡國際三期，定位于剛性需求的商品住房項目，預(yù)計2014年面市。這也是其擬募集資金投向的另一個項目，募集資金3.845億元，據(jù)項目可行性報告顯示，該項目銷售前景同樣可期，銷售凈利率可超15%。

10月30日下午，經(jīng)過18輪競價，力壓多家實力房企，宋都股份以12.9億元拿下杭州拱墅區(qū)桃源單元地塊，這也是其首次布局杭州北部。其公司高管在拿地后對媒體表示，宋都的復(fù)制能力很強，在之前未涉足的城北區(qū)域操盤也不是問題。據(jù)悉，該項目同樣定位于滿足剛性需求的普通商品住宅，而其今年連續(xù)拿地，也成為了杭州土地市場上僅有的本土房企之一。

市場普遍分析認(rèn)為，當(dāng)前的樓市還存在不確定的因素，尤其是在“錢荒”及樓市長效性調(diào)控機制尚未出臺的市場背景下，未來走勢更顯得撲朔迷離，但中小戶型的剛需產(chǎn)品是當(dāng)前市場中最為“安全”的產(chǎn)品，而且由此帶來的快速周轉(zhuǎn)節(jié)奏可以實現(xiàn)良好現(xiàn)金流，以此應(yīng)對復(fù)雜多變的市場，降低開發(fā)風(fēng)險。