中共十八屆三中全會公布的關于全面深化改革若干重大問題決定在闡述關于“完善稅收制度”的改革目標時提到：“加快房地產稅立法并適時推進改革”。房地產稅在目前還是設想中的一種稅種，而它一旦推出，不僅將成為影響居民財富增減的一個重大稅種，而且將對現存的房地產市場產生極為深遠的影響。

決定中所指房地產稅和先前在重慶和上海兩地已經開征的房產稅，雖然只有一字之差，卻是有很大不同的兩個稅種。房地產稅在新中國成立之初即已出現，1951年8月8日，當時的政務院公布了《城市房地產稅暫行條例》，并在城市征收這一稅種。1973年，為簡化稅種，將已經繳納工商稅的企業所繳納的城市房地產稅并入工商稅，只對有私人房產的城市居民、外國僑民繼續征收這一稅種。

1986年9月15日，國務院發布房產稅暫行條例，原來的房地產稅改為了房產稅，這一字之改是為了適應1982年公布的憲法中城市土地屬于國有的規定，既然城市居民不再擁有私人產權意義上的土地，向其征收房地產稅就失去了法理依據。但是，當時由于房地產市場尚未形成，居民住房大都為公有出租房，房產稅并不是一種大眾化稅種，只面向城市私房業主征收，稅率也很低，因此并未在社會上引起什么反響。上世紀90年代開始，隨著住房制度改革的推進，城市中興建的大量商品房成為私人擁有的產業，但房產稅的征收并未及時提上議事日程。這是因為在房地產市場形成以后，政府首先將其作為拉動經濟、增加財政收入的一個引擎來使用，房產稅因為具有壓抑商品房消費的作用而由政府豁免。

正是由于房產稅具有壓抑商品房消費的作用，在本輪房地產市場調控中，這個長期置于冷宮之中的稅種被挖掘了出來，作為調控工具而受到了政府的重視，并在重慶和上海兩個直轄市展開了征收試點。但是，房產稅的開征從一開始就產生了巨大的爭議。這是因為，在城市土地國有化以后，土地被賦予了商品價值，政府通過土地拍賣獲得了大量收入，也使房價中包含了地價。而由于政府對土地的出售并未改變土地的產權性質，購房者對土地只有使用權而沒有產權，因此他們對自己的住房獲得的只是不完整的產權。這樣，要求民眾為一個在購房過程中支付過相應價格同時又不完整的財產支付房產稅，其法理依據是不充分的。盡管國家擁有的稅收權力是強制性的，但一項稅收如果不能得到民眾的充分理解，它就會激起強烈的民意反彈，這對政府來說是需要慎重考慮的。應該說，今天的房地產市場，與30年前制訂房產稅暫行條例時已經有很大不同，這個暫行條例的現實基礎其實發生了動搖。

三中全會將房產稅改為房地產稅，這使這一稅種不再僅僅針對住房保有環節，而是擴展到了住房的開發、流通以及保有等完整的環節。而這個稅種一旦啟動，它將對房地產市場以及與其密切相關的土地市場產生很大的影響，甚至可以重構這兩個市場。按照現行的商品房土地供應模式，征收房地產稅將面臨與房產稅一樣的困境，甚至其矛盾會表現得更加直接。因此，為了讓這一稅種能夠實施，必須對現行的土地制度進行改革。目前流行的土地拍賣制度雖然為地方政府的財政提供了很大的支持，但其產生的問題也已經無法回避，其中一個最為明顯的問題便是造成房價畸高，已經嚴重影響了民生質量。同時，地方政府因為要在土地上獲取收益，在房屋動拆遷過程中肆意侵犯民眾權益的行為也愈演愈烈，因此，這種土地拍賣制度必須改革。城市土地的國有化是為了利用國家的力量來保證民眾利益，但將土地商品化后，卻使政府成為土地的最大獲益者，城市居民在城市土地上的應有權利反而落空。因此，土地制度的改革就是要結束政府從土地獲取收益并與民爭利的制度安排，這樣改革了以后，當房價中抽離了地價以后，再輔之以其他制度性改革，目前的房價就有可能大幅度下降，而政府開征房地產稅也就有了充足的理由。

但是，這種改革面臨的一個現實問題是，現在存在的大量商品房的業主已經為土地支付了稅賦，這等于是一次性支付了他們在未來應該向國家承擔的繳稅義務。如果向這部分業主征收房地產稅，這無疑會加重他們的住房消費負擔，與新開發的不再含有地價的商品房業主相比，也顯得非常不公平。因此，征收房地產稅必須推行“新老劃斷”的制度，對已售商品房，國家應該明確，至少在國家承諾的70年土地使用權之內免征房地產稅，這個稅種只針對新開發的不含地價的商品房。這一制度推行以后，一方面能使新開發商品房的房價真正下降，并且使二手房的房價難以繼續上升，但是新開發商品房的房主在用比較低的價格購買房屋以后，將為其未來的居住支付房地產稅，其居住成本又將高于老的商品房，這兩種業主為居住而支出的成本也就獲得了大體上的公平。

如果這種“新老劃斷”的制度能夠推行，那么，目前非常棘手的小產權房的問題也就可以迎刃而解。目前，政府對小產權房概不承認，甚至動用強制力量將其拆毀，這種粗暴的管理方式只是維護了政府權力的威嚴，卻加大了社會矛盾，拆毀已經建好的可以使用的房屋也是對社會資源的一種糟蹋。小產權房的最大問題是其土地的使用繞過了國家的管理，國家未從土地上獲得收益，在這種情況下，政府即使想要承認其合法性，還會引起合法商品房購買者的強烈不滿，制造更大的社會矛盾。但是，如果能在承認小產權房合法性的同時，向業主征收房地產稅，既能得到這部分業主的歡迎，也保證了國家在土地上的應有收益，這應該是一種具有很強可行性的積極思路。

從技術上看，以“新老劃斷”的模式來推行房地產稅，并無多少難度，真正的阻力倒是在于政府自身。長期形成的“土地財政”制度已經使地方政府對于賣地賺錢產生了很大的依賴，這也是導致本輪房地產市場調控失效的一個根本原因。而對土地供應制度進行改革的一個最為直接的結果就是地方政府不再能夠通過土地拍賣而“短平快”地得到土地拍賣資金，同時由于“新老劃斷”的推行，又使得地方政府短期內無法通過房地產稅的推行來彌補“土地財政”廢止后的財政資金緊張局面。因此，地方政府對于推行房地產稅的積極性，尤其是在“新老劃斷”的基礎上推行房地產稅的積極性是不會高的。但是，這正是政府必須付出的代價，長期以來存在的“土地財政”制度不僅推高了房價，事實上也使地方政府的職能出現了扭曲，使國家在房地產市場上的稅政出現了混亂，這方面的改革，已經不可再推延。