有一種假設(shè)：未來(lái)的一對(duì)夫妻有8套房子？

多年來(lái)，學(xué)術(shù)界的一些探討認(rèn)為，在中國(guó)人口老齡化加重后，隨著祖輩和父輩的去世，第三代繼承和擁有的房產(chǎn)將達(dá)到8套，這使得市場(chǎng)上的住房供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，最終導(dǎo)致價(jià)格猛跌。

這個(gè)假設(shè)是否可能存在，人們?cè)?月28日似乎能看出一些端倪。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在這一天公布的人口統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2010年60歲以上的老齡人口為1.77億，占總?cè)丝诘谋壤秊?3.26%，比2000年增加了4000萬(wàn)人，比例增加了2.93個(gè)百分點(diǎn)。

與此同時(shí)，人口出生數(shù)大降。2010年0-14歲人口為222459737人，占總?cè)丝诘?6.60%，比2000年減少了6000多萬(wàn)，比例也下降了6.29%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)馬建堂對(duì)于這種人口年齡結(jié)構(gòu)的變化感到震驚。

他指出，“生育率持續(xù)保持較低水平，老齡化進(jìn)程逐步加快。”

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局曾經(jīng)在去年10月份，完成了一項(xiàng)對(duì)5個(gè)城市住房空置率的抽樣調(diào)查。結(jié)果顯示，從城里到近郊，再到遠(yuǎn)郊區(qū)，越遠(yuǎn)則住房的空置率越高。同時(shí)越是開發(fā)時(shí)間短、越是不成熟的小區(qū)，則空置率越高。上述數(shù)據(jù)已經(jīng)上報(bào)到?jīng)Q策層。

人口老齡化變量：地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型進(jìn)行時(shí)

而對(duì)于這種人口老齡化加重的情況，不少學(xué)者認(rèn)為，持續(xù)下去的話，中國(guó)房地產(chǎn)供求嚴(yán)重失衡的賣方市場(chǎng)終將改變，住房供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求的情況并非沒有可能。

北京科技大學(xué)教授、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉，對(duì)于剛公布的人口普查數(shù)據(jù)也有些驚訝，“總有一天，中國(guó)不再有那么多的年輕人；總有一天，中國(guó)不再需要那么多的房子。”他感慨說(shuō)。

不過，目前絕大多數(shù)開發(fā)商仍然十分樂觀。排在售樓處的買房隊(duì)伍仍很長(zhǎng)，這給開發(fā)商充足的信心。即使在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控下，還有源源不斷的需求。他們堅(jiān)信，調(diào)控是短暫的，城市化的推動(dòng)力才是長(zhǎng)久的。

但一切正在發(fā)生變化，危機(jī)或許就在不久的將來(lái)。

若干年后，誰(shuí)還來(lái)買房？

過去15年，中國(guó)有3億人口從農(nóng)村走到了城市，從小城市走到了大城市。“這一波城市化浪潮造成了中國(guó)有史以來(lái)最大的人口遷移和最大的經(jīng)濟(jì)版圖改變，同時(shí)也帶來(lái)了房?jī)r(jià)的無(wú)序快速上漲。”陽(yáng)光100董事長(zhǎng)易小迪說(shuō)。

一個(gè)顯而易見的現(xiàn)象是，現(xiàn)在所有的大城市、熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)確實(shí)超出了當(dāng)?shù)睾芏嗳怂�認(rèn)同的價(jià)格。吳敬璉、北京師范大學(xué)教授鐘偉等多位經(jīng)濟(jì)學(xué)家曾不止一次指出，當(dāng)前房?jī)r(jià)的快速上漲更是貨幣現(xiàn)象，是由貨幣超發(fā)帶來(lái)的。

盡管中國(guó)有大量的剛性需求，有大量已至婚齡的青年人，但這些剛性需求，已經(jīng)并不是當(dāng)前推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲最主要的原因。投資、投機(jī)性需求的存在，制造了中國(guó)房地產(chǎn)的盛景，也推漲了房?jī)r(jià)。與此相伴的是，高漲的房?jī)r(jià)已將一大批青年人排除在外。

對(duì)此，天則經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)茅于軾曾給出的建議是先租房。他在今年3月份斷言，20年后，中國(guó)的房子會(huì)大量地剩余。按照現(xiàn)在的計(jì)劃生育結(jié)構(gòu)，造成“421”的家庭結(jié)構(gòu)。待祖輩、父輩死后，會(huì)有至少4套房留下來(lái)，房子會(huì)供過于求，想賣都賣不掉。20年后，房子會(huì)大量剩余，大量掉價(jià)，都不值錢。

易小迪是少數(shù)幾個(gè)看到房地產(chǎn)已經(jīng)供大于求的地產(chǎn)商，他悲觀地認(rèn)為，地產(chǎn)商的好日子會(huì)結(jié)束，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越來(lái)越激烈。

盡管中國(guó)目前的房地產(chǎn)開發(fā)速度在加快，同時(shí)購(gòu)買需求仍火爆，不過實(shí)際未來(lái)還有多少需求，仍是一個(gè)問號(hào)。目前開發(fā)商以及決策層，都在試圖了解中國(guó)未來(lái)的住房需求潛力，空置率數(shù)據(jù)曾一度引發(fā)各方擔(dān)心。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在去年對(duì)北京、上海、杭州、天津等5個(gè)城市的住房空置率進(jìn)行過調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，越是遠(yuǎn)郊地區(qū)，住房空置率越高。同時(shí)開發(fā)時(shí)間越短，則入住率越低。此空置率涉及到2000年到2010年。采取典型的方式，查空置率的辦法，以水電氣物業(yè)費(fèi)等多種形式，全面調(diào)查。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局人士指出，目前對(duì)于全國(guó)是否有太多住房空置，以及由于老齡化加重使得住房空置率加大，還需要等到本次人口普查10%的長(zhǎng)表數(shù)字出來(lái)。“長(zhǎng)表涉及到住房空置的情況，如果人口普查員去登記，住房一直沒有人，該房屋是要算空置率的。至于人口老齡化使得住房需求在多大程度上減少，還有待調(diào)查，是否能測(cè)算也不知道。”一位統(tǒng)計(jì)人士說(shuō)。

但情況還沒有到最糟的地步。趙曉認(rèn)為，目前中國(guó)50%的城市化率仍舊很低，距離發(fā)達(dá)國(guó)家65%以上的城市化率仍有距離，地產(chǎn)業(yè)仍舊將在未來(lái)10到15年時(shí)間里快速發(fā)展，但黃金十年將演變?yōu)榘足y十年。地產(chǎn)商的黃金十年已經(jīng)結(jié)束，未來(lái)十年，地產(chǎn)商無(wú)法輕易從中獲得暴利，不確定和風(fēng)險(xiǎn)都在逐步加大。

地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型

形勢(shì)所迫，地產(chǎn)商也在主動(dòng)或者被動(dòng)轉(zhuǎn)型。

“中國(guó)第一波城市化浪潮已經(jīng)接近尾聲，這些城市已經(jīng)停止了快速增長(zhǎng)，同時(shí)高房?jī)r(jià)也成為阻礙這些城市快速發(fā)展的原因，但中國(guó)的城市化還有第二波浪潮，這正是二、三線城市的機(jī)會(huì)。”易小迪表示。以易小迪、萬(wàn)通董事長(zhǎng)馮侖為代表的民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)商，從策略上更加關(guān)注二三線城市的發(fā)展機(jī)會(huì)，開墾這些尚未過度開發(fā)的城市商機(jī)。

影響其地域選擇的重要因素是人口和購(gòu)買力。

從產(chǎn)品類型上，開發(fā)商將更多的目光轉(zhuǎn)向持有型物業(yè)。歷史是最好的老師，但歷史上大多數(shù)房地產(chǎn)公司都消失了，數(shù)據(jù)缺乏嚴(yán)重，很難進(jìn)行事后分析。歷史又是何其相似，在美國(guó)房地產(chǎn)龍頭帕爾迪和波士頓房地產(chǎn)公司的發(fā)展軌跡中，似乎可以找到中國(guó)房企的影子和發(fā)展道路。

從帕爾迪的發(fā)展經(jīng)歷來(lái)看，其早期的發(fā)展更多依賴于外因——美國(guó)城市化率的提高，其早期的產(chǎn)品也主要以大型住宅項(xiàng)目為主。然而，隨著城市化率的提高，住宅的空間逐漸飽和。帕爾迪不得不被迫轉(zhuǎn)型細(xì)分市場(chǎng)。金融危機(jī)爆發(fā)時(shí)，波士頓房地產(chǎn)公司迎來(lái)了騰飛的契機(jī)。原因是其資產(chǎn)構(gòu)成中有大量的持有型物業(yè)，并利用此前的市場(chǎng)波動(dòng)高賣低買商業(yè)地產(chǎn)。

而據(jù)全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生回憶，開發(fā)商是從那個(gè)時(shí)候開始逐漸重視商業(yè)地產(chǎn)的。從2009年開始，被奉為圭臬的萬(wàn)科開始主動(dòng)提出增加商業(yè)地產(chǎn)比例，這對(duì)所有的傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)都是巨大的心理沖擊。

于是，在萬(wàn)科身后，有許多曾以住宅產(chǎn)品為主的傳統(tǒng)開發(fā)商開始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。“再過十年，房地產(chǎn)企業(yè)，肯定無(wú)法像今天一樣賣房子，房地產(chǎn)的驅(qū)動(dòng)力會(huì)發(fā)生變化。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理王福順對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。因此，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)決定從今年開始，每年將用一半的資金來(lái)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。

而一個(gè)更重要的變化是，開發(fā)商開始關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。統(tǒng)計(jì)顯示，2010年，60歲及以上人口為177648705人，占13.26%，其中65歲及以上人口為118831709人，占8.87%。同2000年第五次全國(guó)人口普查相比，60歲及以上人口的比重上升2.93個(gè)百分點(diǎn)，65歲及以上人口的比重上升1.91個(gè)百分點(diǎn)。

老齡化趨勢(shì)愈發(fā)明顯。而針對(duì)人口老齡化加重的情況，河北大學(xué)人口研究所副所長(zhǎng)王金營(yíng)認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該未雨綢繆。因?yàn)槔夏耆司幼〉目隙ú皇且獛装倨椒矫椎淖》浚�適合老年人的公寓等需要大力開發(fā)，這是未來(lái)人口轉(zhuǎn)型后房地產(chǎn)需要調(diào)整發(fā)展的方向。

但目前，大多企業(yè)還持觀望態(tài)度，只有小部分企業(yè)開始研究和探索。保利地產(chǎn)和萬(wàn)科是眾開發(fā)商的先行者。4月28日，保利相關(guān)負(fù)責(zé)人向本報(bào)記者透露，將在北京、上海打造2至3個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)試點(diǎn)。另?yè)?jù)北京萬(wàn)科負(fù)責(zé)人透露，萬(wàn)科打造的首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目已進(jìn)入推廣階段。





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