據時代周報消息，在業績陣痛稍有修復的時刻，雅戈爾重啟地產擴張步伐，這個曾經的地王制造者似有卷土重來之勢。

日前，雅戈爾副董事長李如剛透露了公司下一步資本動作，他稱，公司已完成服裝和地產兩大業務板塊組織結構、制度流程以及團隊的梳理，會向分立上市方面努力。

“雅戈爾或會意欲效仿東北高速分立方案，將雅戈爾服裝和雅戈爾置業分立上市。”據知情人士向時代周報記者透露稱，如果明年分立不成，雅戈爾也許會找一家公司注入房地產資產，實現借殼上市。時代周報記者多方溝通，仍未獲得雅戈爾方面的采訪機會，其董秘劉新宇及品牌部程姓負責人稱上市事宜敏感，不便過多透露。

分立不成或考慮借殼

所謂的分立，是指分立當日在冊的所有股東持有的每股雅戈爾股份，或轉換為一股雅戈爾服裝的股份和一股雅戈爾置業的股份。據知情人士向時代周報記者透露稱，雅戈爾或會意欲效仿東北高速分立方案，將雅戈爾服裝和雅戈爾置業分立上市。

2010年，原上市公司東北高速分立為龍江交通和吉林高速兩家公司，分別在上交所上市，這是中國證券史上首例分立上市的兩只個股。分立后的新公司，在兩年內分別持續獲得地方政府優質路產注入，新公司獨立發展空間不斷擴大。

“分立上市，目前并不容易放行。”上海有券商分析人士對時代周報記者分析稱，國內資本市場還不完善，殼資源的價值仍然很高。而分立上市則意味著輕易地送給上市公司一個殼，這對那些等候發行或者還未上市的優質企業來說，顯然是不公平的。目前國內分立上市的案例并不多，一旦放行上市公司分立，很多公司可能為了獲得分立上市資格而盲目發展多元化。

“如果明年分立不成，雅戈爾也許會找一家公司注入房地產資產，實現借殼上市。”上述知情人士對時代周報記者稱，雅戈爾在投資業務板塊持有多家上市公司股份，理論上，選擇一家借殼不算難。

雅戈爾2013年半年報顯示，雅戈爾持有宜科科技、廣百股份等23家上市公司的股份。但時代周報記者梳理發現，雅戈爾雖是宜科科技的大股東，但后者主營業務為服裝布料，今年8月份才配股融資3.35億元投入到漢麻紡紗當中，而另外所持22家上市公司股份比例都很少，主要用作“可供出售金融資產”。今年10月份，雅戈爾一舉奪得工大首創大股東之位，但隨著工大首創董事長龔東升近日被云南警方拘留審查，公司資產重組也被迫終止。

地產業務上市具體計劃，仍舊是雅戈爾一個尚未揭開的謎。截至目前，雅戈爾方面并未透露未來地產業務上市的地點、方式和具體時間表。公司董秘劉新宇稱在開會，且未經授權，無法接受時代周報記者的采訪。而雅戈爾品牌部負責人程方定也對時代周報記者稱，分拆上市事宜太敏感，不便多透露。

上市考量由來已久

值得注意的是，雅戈爾對于地產業務的上市考量由來已久。早在2007年，市場上就曾傳出該公司的分拆意向。而后在2009年，雅戈爾以17億元自有資金，對雅戈爾置業進行重組，將注冊資金由15億元增至32億元。2011年，雅戈爾董事長李如成曾公開表示，雅戈爾正在著手分拆現有上市公司，初步計劃是要將其房地產業務從目前的上市公司獨立出來，金融投資業務則準備剝離出來注入到母公司雅戈爾集團。這背后交織的，是雅戈爾在地產擴張上的野心，時間點與雅戈爾歷次擴張都很吻合。早在1992年房改剛剛開始時，雅戈爾就已經有了第一家房地產公司雅戈爾置業，從入行時間算，雅戈爾已是地產界“老牌企業”。

時代周報記者梳理發現，2007年，雅戈爾掌門人李如成就曾懷揣100億元資金，帶著20個人的團隊，全國各地找項目，到了2010年雅戈爾房地產業務鼎盛之時，更是全年累計實現預售金額118億元。

而進入持續的房地產調控的敏感期，雅戈爾地產業務也嘗到了消化不良的苦果，雅戈爾2011年房地產業務直線大跌，當年總計完成的30多億元業績只占到了期望值的1/3，而李如成在當年提到的房地產業務單獨上市計劃也一再擱置。

直到今年房企再融資有開閘跡象，雅戈爾地產業務上市呼聲再度響起。

公司業績回暖，為再度提出上市計劃增加了些許底氣。2013年開始，雅戈爾地產的業績出現了大幅增長，前三季度預售額已達107億元，超過年初100億元的銷售目標。

“從內部管理來看，地產業務上市也應該提上日程。這幾年，服裝行業不是特別景氣，但地產業務利潤逐漸增長，兩業務規模達到一定程度后，矛盾日益凸顯，公司內部管理面臨嚴峻問題。”雅戈爾內部人士在接受媒體采訪時表示，同級別的崗位，在服裝那邊的年薪僅七八萬元，而在房地產那邊則翻數倍，這種差距在公司員工當中引起不少抱怨，雅戈爾難以處理這兩大板塊的資源分配和管理矛盾。此外投資者和資本市場也難以給公司準確估值，來自股市的壓力比較大。”

在盛富資本總裁黃立沖看來，雅戈爾地產如果選擇在國內上市，目前機會并不明顯。黃立沖對時代周報記者分析稱，A股IPO開閘在即，但房地產業務上市還不是政策鼓勵范圍，輪到雅戈爾估計要很久。

或將關注剛需市場

事實上，2013年是雅戈爾高調復出的一年。然而，雅戈爾或許正遭遇更大一輪的調控波動風險。日前，上海、杭州等地相繼頒發的升級版樓市調控政策，其中二套房首付提升至七成，限購條件加嚴等內容，已讓樓市降溫跡象初有體現。以上海為例，11月新房成交量環比下跌8%。

“從市場角度來講，雅戈爾產品定位中高端，以改善型客戶群為主，隨著調控政策效力開始發酵，今年12月到明年第一季度有可能會受到一定的影響。”同策機構研究總監張宏偉對時代周報記者分析稱，公司近期可改變推盤策略，這個時候積極積累客戶就可以。劉新宇并沒有向時代周報表態公司未來會否開啟促銷大戰。高庫存帶來的消化難題，該如何解決？

其實，在地產版圖擴大的同時，高庫存壓力在近年來一直困擾著雅戈爾。公司歷年財報數據顯示，公司的存貨近幾年一直呈現上漲趨勢，其中2010-2012年，雅戈爾的存貨分別為187.27億元、233.07億元和234.73億元。2013年中報顯示，雅戈爾在地產板塊的庫存仍高達220多億元，占雅戈爾當期流動資產的七成。

雅戈爾希望通過改變戰線的思路，來實現高周轉。“公司將每年房地產業務收益的一半拿出來作為股東分紅和分配，剩下繼續投入發展房地產板塊。”公司掌門人李如成在投資者會議視頻中提出，未來要結合國家城鎮化戰略，改變過去專門做豪宅的路線，可能更加關注剛需市場。